คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ


ข้อมูลย้อนหลัง :
คำอธิบายและการวิเคราะห์ ของฝ่ายจัดการย้อนหลัง
ดาวน์โหลดฉบับสมบูรณ์

ผลการดำเนินงานรวมประจำไตรมาส 2 ปี 2561

ภาพรวมผลการดำเนินงาน

ในไตรมาส 2 ปี 2561 เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มขยายตัวอย่างต่อเนื่อง หลังจากที่เศรษฐกิจในไตรมาส 1 ปี 2561 มีการเติบโตร้อยละ 4.8 เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีปัจจัยสนับสนุน ได้แก่ 1) การส่งออกที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ตามทิศทางเศรษฐกิจโลกที่ปรับตัวดีขึ้น 2) ภาคการท่องเที่ยวที่มีการเติบโตอย่างโดดเด่น โดยในช่วงหกเดือนแรกปี 2561 มีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 12 จากปีก่อน โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน รัสเซีย และอินเดีย 3) การบริโภคภาคเอกชนที่ฟื้นตัวตามความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น และ 4) ปัจจัยสนับสนุนอื่นๆ เช่น การลงทุนภาครัฐและภาคเอกชนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในอนาคต โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากความชัดเจนด้านการลงทุนในโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor: EEC) รวมถึงการใช้จ่ายภาครัฐที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากการขยายตัวจากการลงทุนของรัฐวิสาหกิจ โดยรวมแล้วเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มที่จะเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป ซึ่งทางธนาคารแห่งประเทศไทยคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2561 จะขยายตัวร้อยละ 4.4 เพิ่มขึ้นจากประมาณการเดิมที่ร้อยละ 4.1 และมีมติคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ร้อยละ 1.50 ต่อปี ในเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา

ผลการดำเนินงานในไตรมาส 2 ปี 2561 บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (“บริษัทฯ” หรือ “CPN”) มีรายได้รวมเท่ากับ 9,405 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 23.4 และกำไรสุทธิ 2,935 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 18.2 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ในขณะที่ผลการดำเนินงานในครึ่งปีแรก 2561 บริษัทฯ มีรายได้รวมเท่ากับ 17,628 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 14.9 และกำไรสุทธิ 5,758 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 9.4 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยบริษัทฯ ยังคงมีผลประกอบการเติบโตต่อเนื่อง แม้ว่ารายได้ค่าเช่าและบริการได้รับผลกระทบจากการปรับปรุงครั้งใหญ่ที่เซ็นทรัลเวิลด์ที่ดำเนินการต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า และจากการโอนสินทรัพย์ คือ เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช ไปยังทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) เมื่อเดือนธันวาคม 2560

CPN ยังคงดำเนินธุรกิจตามแผนงานที่วางไว้ โดยให้ความสำคัญกับการเพิ่มประสิทธิภาพในการสร้างรายได้ ทั้งจากการเปิดศูนย์การค้าใหม่ และการปรับปรุงศูนย์การค้าที่เปิดดำเนินการอยู่แล้ว ควบคู่กับการบริหารต้นทุนการดำเนินงานและค่าใช้จ่ายในการบริหารอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบัน CPN บริหารจัดการศูนย์การค้า 32 แห่ง มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวม 1.7 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) เพิ่มจาก 1.6 ล้าน ตร.ม. ณ สิ้นไตรมาสเดียวกันของปีก่อน จากการเปิดศูนย์การค้าใหม่ 2 แห่งในปี 2560 ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา นครราชสีมา และเซ็นทรัลพลาซา มหาชัย และมีอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้า ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2561 เท่ากับร้อยละ 92 เท่ากับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า แม้ว่าการปรับปรุงที่เซ็นทรัลเวิลด์ยังคงดำเนินการต่อเนื่องจากปีที่แล้วก็ตาม

เหตุการณ์สำคัญในไตรมาส 2 ปี 2561

ประกาศศูนย์การค้าแห่งใหม่ “เซ็นทรัล วิลเลจ” และ “เซ็นทรัลพลาซา อยุธยา” โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

  • เซ็นทรัล วิลเลจ (Central Village) เป็นศูนย์การค้ารูปแบบลักชูรี่เอาท์เล็ตระดับโลกแห่งแรกในประเทศไทย ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินประมาณ 100 ไร่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ สามารถรองรับลูกค้าชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างประเทศได้มากกว่า 6 ล้านคนต่อปี และจะมีร้านค้าหลากหลายกว่า 235 ร้านค้า รวมถึงแบรนด์ลักชูรี่ระดับโลก ร่วมด้วยร้านอาหารต่างๆ โรงแรม สนามเด็กเล่น ในบรรยากาศอันร่มรื่นของธรรมชาติผสานกับพื้นที่เอาท์ดอร์ ด้วยการตกแต่งในสไตล์ไทยร่วมสมัย โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการภายในไตรมาส 3 ปี 2562
  • เซ็นทรัลพลาซา อยุธยา (CentralPlaza Ayutthaya) เป็นศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์แห่งใหม่บนริมถนนสายเอเชีย จังหวัดพระนครศรีอยุธยา โดยจะเป็นแลนด์มาร์กด้านการท่องเที่ยวของจังหวัดและศูนย์กลางการใช้ชีวิตครบทุกด้าน ครบครันด้วยร้านอาหาร แบรนด์แฟชั่นชั้นนำ กิจกรรม พื้นที่พักผ่อน และเป็นจุดแวะพักที่ดีที่สุด คาดว่าจะเปิดให้บริการในปลายปี 2562

การเพิ่มประสิทธิภาพของสินทรัพย์ เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับลูกค้า ร้านค้า สังคม และเป็นการรักษารายได้จากการดำเนินงานปกติ เพื่อนำไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว ทั้งนี้ ในปี 2561 บริษัทฯ มีแผนการปรับปรุงศูนย์การค้าดังต่อไปนี้

  • การปรับปรุงใหญ่ (Major Renovation) ที่เซ็นทรัลเวิลด์ ซึ่งปรับปรุงทีละเฟสเริ่มตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2559 และทยอยแล้วเสร็จในไตรมาส 3 ปี 2561 โดย ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2561 มีอัตราการเช่าพื้นที่ร้อยละ 82 ซึ่งเท่ากับไตรมาสก่อนหน้านี้ แต่ลดลงจากไตรมาสเดียวกันในปีก่อนที่ร้อยละ 92
  • การปรับปรุงใหญ่ในปี 2561 และจะทยอยแล้วเสร็จในปี 2562 จำนวน 2แห่ง ได้แก่ 1.) เซ็นทรัลพลาซา เชียงราย และ 2.) เซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี โดยทั้งสองแห่งจะมีการเพิ่มพื้นที่ให้เช่าสำหรับร้านค้าใหม่ๆ รวมถึงปรับปรุงพื้นที่เดิมเพื่อนำเสนอ Destination Concept ในศูนย์การค้า อาทิ Food Destination และ Co-working space เป็นต้น ปัจจุบันอยู่ระหว่างการเตรียมงานปรับปรุง
  • การปรับปรุงย่อย (Minor Renovation) จำนวน 2 แห่ง ได้แก่ 1.) เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และ 2.) เซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว โดยมีการปรับปรุงต่างๆ เช่น การปรับเปลี่ยนร้านค้า การเพิ่มร้านค้าใหม่ๆ ที่ทันสมัย การ Re-zoning การตกแต่งภายในและภายนอก และการเพิ่มโซน Food Destination และ Fashion Destination เป็นต้น เพื่อเพิ่มความสะดวกในการเข้ามาใช้บริการของลูกค้าและเป็นจุดดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการ

การขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 โดยทางบริษัทฯ ได้ทำสัญญาขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินอีก 30 ปี สิ้นสุดปี 2598 และปี 2603 (บางส่วน) ซึ่งการทำรายการดังกล่าวจะสามารถทำให้บริษัทฯ ทำการบริหารและพัฒนาศูนย์การค้าได้อย่างต่อเนื่อง โดยปัจจุบันอยู่ระหว่างการพิจารณาเงื่อนไขและราคาการต่ออายุสัญญาเช่าช่วงที่ดินและการเช่าอาคาร เพื่อเสนอสิทธิให้แก่ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (“CPNREIT”) ได้พิจารณาเป็นลำดับถัดไป

การกระจายฐานธุรกิจการพัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ (Diversification) สู่การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสม (Mixed-use development) บริษัทฯ เล็งเห็นศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสม ที่มีทั้งโครงการที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และโรงแรมอยู่ในโครงการ เพื่อสนับสนุนธุรกิจศูนย์การค้าซึ่งเป็นธุรกิจหลักให้เกิดประโยชน์สูงสุด ผสมผสานกับการออกแบบที่ทันสมัย และตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าทุกกลุ่ม โดยในไตรมาส 2 ปี 2561 บริษัทฯ มีความคืบหน้าที่สำคัญในโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมดังต่อไปนี้

  • โครงการที่พักอาศัยที่สร้างเสร็จและอยู่ระหว่างการโอนให้แก่ลูกค้า จำนวน 3 แห่ง ได้แก่ โครงการเอสเซ็นท์ (ESCENT) ระยอง เชียงใหม่ และขอนแก่น ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในปี 2559 และมียอดจองเต็มจำนวนแล้ว โดยบริษัทฯ คาดว่าจะโอนห้องให้แก่ลูกค้าได้หมดภายในปี 2561
เอสเซ็นท์ ระยอง เอสเซ็นท์ เชียงใหม่ เอสเซ็นท์ ขอนแก่น
  • โครงการที่พักอาศัยที่เปิดจองแล้วและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง จำนวน 3 แห่ง ได้แก่ โครงการเอสเซ็นท์ นครราชสีมา เอสเซ็นท์วิลล์ (ESCENTVILLE) เชียงราย และเอสเซ็นท์วิลล์ เชียงใหม่ ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในปี 2560 และมียอดจองเต็มจำนวนแล้ว
เอสเซ็นท์ นครราชสีมา เอสเซ็นท์วิลล์ เชียงราย เอสเซ็นท์วิลล์ เชียงใหม่

ผลการดำเนินงานไตรมาส 2 ปี 2561

ตารางที่ 1: สรุปพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่

* อัตราการเช่าพื้นที่ของธุรกิจโรงแรมเป็นค่าเฉลี่ยของอัตราการเช่าพื้นที่ในแต่ละไตรมาส

ภาพรวม

ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2561 บริษัทฯ มีศูนย์การค้าภายใต้การบริหารงานรวม 32 โครงการ (อยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 14 โครงการ และต่างจังหวัด 18 โครงการ) ศูนย์อาหาร 28 แห่ง อาคารสำนักงานให้เช่า 7 อาคาร โรงแรม 2 แห่ง อาคารที่พักอาศัย 1 โครงการ (รวม 11 ยูนิต) และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย 3 โครงการ (รวม 1,227 ยูนิต) ซึ่งนับรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้โอนไปยังทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) และ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล โกรท (CPNCG)

ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2561 บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัทฯ เฉลี่ยในระดับร้อยละ 92 เท่ากันกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยหลักมาจากการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นจากร้านค้าใหม่และร้านค้าเดิมในศูนย์การค้าหลายแห่ง ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด แม้ว่ายังคงมีการปรับปรุงใหญ่ที่เซ็นทรัลเวิลด์ก็ตาม

อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของโครงการศูนย์การค้าทั้งหมด ณ ไตรมาส 2 ปี 2561 อยู่ที่ 1,655 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของศูนย์การค้าเดิม (same store rental rate growth) เติบโตร้อยละ 3.0 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือเพิ่มขึ้นจาก 1,611 บาทต่อตารางเมตรเป็น 1,660 บาทต่อตารางเมตร เป็นผลจากการเติบโตของอัตราค่าเช่า การต่อสัญญาใหม่ และการลดลงของส่วนลดค่าเช่าในศูนย์การค้าส่วนใหญ่

รายได้จากการเช่าและบริการของศูนย์การค้าเดิม (same store rental revenue growth) โดยไม่นับรวม 1.) ศูนย์การค้าใหม่ที่เปิดดำเนินการในปี 2560 ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา นครราชสีมา และเซ็นทรัลพลาซา มหาชัย 2.) ศูนย์การค้าที่ปรับปรุงระหว่างปี 2560 และ 2561 ได้แก่ เซ็นทรัลเวิลด์ และเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 และ 3.) ศูนย์การค้าที่โอนเข้า CPNREIT ในปี 2560 ได้แก่ เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช (บางส่วน) เติบโตร้อยละ 3.0 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

รายได้รวม

ในไตรมาส 2 ปี 2561 บริษัทฯ มีรายได้รวม 9,405 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 23.4 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 เท่ากับ 17,628 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 14.9 จากปีก่อน) โดยรายได้รวมของบริษัทฯ มีองค์ประกอบที่สำคัญดังต่อไปนี้

รายได้จากการให้เช่าและให้บริการ

ในไตรมาส 2 ปี 2561 บริษัทฯ มีรายได้จากการให้เช่าและให้บริการจำนวน 6,819 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 4.6 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 เท่ากับ 13,594 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 4.2 จากปีก่อน) แม้ว่าได้รับผลกระทบจากการปรับปรุงเซ็นทรัลเวิลด์ และการโอนศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช (บางส่วน) เข้า CPNREIT แต่โดยรวมยังคงเติบโตได้ดี โดยรายได้ที่เพิ่มขึ้นมีสาเหตุหลักมาจากปัจจัยดังนี้

  • รายได้จากศูนย์การค้าใหม่ที่เปิดดำเนินการในปี 2560 ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา นครราชสีมา และเซ็นทรัลพลาซา มหาชัย ซึ่งทั้งสองโครงการได้เปิดให้บริการตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2560
  • ผลประกอบการที่ดีและการเปิดให้บริการของศูนย์การค้าที่ได้รับการปรับปรุงใหญ่แล้วเสร็จในปี 2560 ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา พระราม 3
  • ผลประกอบการของศูนย์การค้าเดิมที่เติบโตขึ้นอย่างโดดเด่น เช่น เซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 เซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า เซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต เซ็นทรัลพลาซา พระราม 9 และเซ็นทรัลพลาซา เชียงราย เป็นต้น
รายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่ม

ในไตรมาส 2 ปี 2561 บริษัทฯ มีรายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 446 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 8.9 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 เท่ากับ 875 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 10.6 จากปีก่อน) รายได้ที่เพิ่มขึ้นเป็นผลจาก

  • ศูนย์อาหารใหม่ที่เปิดให้บริการในปี 2560 ที่เซ็นทรัลพลาซา นครราชสีมา และเซ็นทรัลพลาซา มหาชัย
  • ผลประกอบการที่แข็งแกร่งของศูนย์อาหารเดิมในศูนย์การค้าทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดที่เติบโตด้วยอัตราเลขสองหลัก อาทิ เซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า เซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 เซ็นทรัลเฟสติวัล สมุย เซ็นทรัลมารีนา และเซ็นทรัลเฟสติวัล เชียงใหม่
รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม

ธุรกิจโรงแรมถือเป็นธุรกิจสนับสนุนธุรกิจหลักของบริษัทฯ โดยในไตรมาส 2 ปี 2561 บริษัทฯ มีรายได้จากการประกอบกิจการโรงแรมจำนวน 263 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 9.5 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 เท่ากับ 573 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 7.4 จากปีก่อน) เป็นผลจากผลประกอบการที่แข็งแกร่งของโรงแรมฮิลตัน พัทยา ที่มีอัตราการเข้าพักรวมเท่ากับร้อยละ 92 เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 89 ในช่วงเดียวกันของปีก่อน และโรงแรมเซ็นทาราและคอนเวนชั่นเซ็นเตอร์ อุดรธานี มีอัตราการเข้าพักเท่ากับร้อยละ 73 ลดลงจากร้อยละ 76 อย่างไรก็ดี ราคาห้องพักเฉลี่ยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในโรงแรมทั้งสองแห่ง

เมื่อวันที่ 1 ธันวาคม 2560 กลุ่มบริษัทฯ ได้ลงนามในสัญญาเช่าช่วงโรงแรมฮิลตัน พัทยา กับ CPNREIT ภายหลังจากการโอนสินทรัพย์ดังกล่าวเข้า CPNREIT เรียบร้อยแล้ว

รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์

รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ โครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งบริษัทฯ เริ่มต้นรับรู้รายได้ดังกล่าวตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป โดยในไตรมาส 2 ปี 2561 บริษัทฯ มีรายได้จำนวน 1,351 บาท (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 เท่ากับ 1,567 ล้านบาท) โดยส่วนใหญ่มาจากการโอนสินทรัพย์บางส่วนในโครงการที่พักอาศัยรูปแบบคอนโดมิเนียมจำนวน 3 โครงการ ได้แก่ เอสเซ็นท์ ระยอง เอสเซ็นท์ เชียงใหม่ และ เอสเซ็นท์ ขอนแก่น

รายได้อื่น

ในไตรมาส 2 ปี 2561 บริษัทฯ มีรายได้อื่นจำนวน 527 ล้านบาท (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 เท่ากับ 1,019 ล้านบาท) โดยส่วนใหญ่ประกอบด้วยรายได้ค่าธรรมเนียมการบริการ CPNREIT และ CPNCG จำนวน 171 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 43.4 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 เท่ากับ 351 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 41.0 จากปีก่อน) ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นตามมูลค่าสินทรัพย์ของ CPNREIT ที่เพิ่มขึ้น

ต้นทุนรวม

ในไตรมาส 2 ปี 2561 บริษัทฯ มีต้นทุนรวม 4,618 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 29.1 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 เท่ากับ 8,470 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 20.3 จากปีก่อน) โดยต้นทุนรวมของบริษัทฯ มีองค์ประกอบที่สำคัญดังต่อไปนี้

ต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการ

ต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการ ได้แก่ ค่าสาธารณูปโภค ค่าจ้างบริการรักษาความปลอดภัย และรักษาความสะอาด ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับพนักงาน ค่าเช่าที่ดิน ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย ค่าซ่อมแซม ค่าเบี้ยประกัน และภาษีโรงเรือนของทรัพย์สินที่ครอบครองไว้เพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า

ในไตรมาส 2 ปี 2561 บริษัทฯ มีต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการเท่ากับ 3,418 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.3 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 เท่ากับ 6,717 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 7.3 จากปีก่อน) ซึ่งมากกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้จากการให้เช่าและให้บริการ โดยการเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการมีสาเหตุหลักมาจากปัจจัยดังนี้

  • ต้นทุนค่าสาธารณูปโภคซึ่งเป็นต้นทุนหลัก (คิดเป็นประมาณร้อยละ 30 ของต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการ) ได้มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นผลจากอัตราเฉลี่ยค่าไฟฟ้าโดยอัตโนมัติ (Ft) ได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2560 เป็นต้นมา อย่างไรก็ดี บริษัทฯ มีการใช้ปริมาณไฟฟ้าลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นผลจากมาตรการประหยัดพลังงานที่มีประสิทธิผล โดยต้นทุนค่าสาธารณูปโภคในส่วนของศูนย์การค้าเดิมเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 2.1 จากปีก่อน ซึ่งเพิ่มขึ้นน้อยกว่าอัตรา Ft ที่เพิ่มขึ้น โดยส่วนหนึ่งเป็นผลจากการที่บริษัทฯ ดำเนินมาตรการเกี่ยวกับการประหยัดพลังงานอย่างต่อเนื่อง เพื่อรักษาระดับอัตราต้นทุนต่อรายได้รวมสำหรับปี 2561 ให้อยู่ในระดับใกล้เคียงกับปีก่อน ท่ามกลางแนวโน้มของอัตรา Ft ที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต
  • ต้นทุนการดำเนินการและค่าเสื่อมราคาของศูนย์การค้าเปิดใหม่และศูนย์การค้าที่ปรับปรุงใหม่และเปิดตัวในปี 2560 ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา นครราชสีมา เซ็นทรัลพลาซา มหาชัย และเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3
  • ค่าซ่อมแซมบำรุงรักษา และค่าใช้จ่ายบุคลากรเพิ่มขึ้นเพื่อรองรับการเปิดศูนย์การค้าใหม่
ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม

ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม ได้แก่ ต้นทุนทางตรงในการประกอบธุรกิจศูนย์อาหาร รวมถึงค่าเสื่อมราคาและค่าซ่อมแซมอุปกรณ์และงานตกแต่งศูนย์อาหารภายในศูนย์การค้า

ในไตรมาส 2 ปี 2561 บริษัทฯ มีต้นทุนอาหารและเครื่องดื่มเท่ากับ 346 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.8 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 เท่ากับ 677 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 9.8 จากปีก่อน) และเพิ่มขึ้นมากกว่าการเติบโตของรายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่ม ซึ่งต้นทุนเพิ่มสูงขึ้นจากศูนย์อาหารที่เปิดใหม่ในปี 2560 ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา นครราชสีมา และเซ็นทรัลพลาซา มหาชัย รวมถึงการบริหารศูนย์อาหารเดิมที่อยู่ในโซน Food Destination ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และรักษาต้นทุนให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมอย่างสม่ำเสมอ

ต้นทุนจากการประกอบกิจการโรงแรม

ในไตรมาส 2 ปี 2561 บริษัทฯ มีต้นทุนจากการประกอบกิจการโรงแรมจำนวน 80 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 เท่ากับ 167 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 2.0 จากปีก่อน) ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับรายได้ของโรงแรมที่เพิ่มขึ้น โดยทั้งสองโรงแรมมีการบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทั้งในส่วนของห้องพัก และอาหารและเครื่องดื่ม

ต้นทุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์

ในไตรมาส 2 ปี 2561 บริษัทฯ มีต้นทุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 774 ล้านบาท (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 เท่ากับ 909 ล้านบาท) ซึ่งสอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของโครงการเอสเซ็นท์ ระยอง เอสเซ็นท์ เชียงใหม่ และ เอสเซ็นท์ ขอนแก่น

ค่าใช้จ่ายในการบริหาร

ค่าใช้จ่ายในการบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายบุคลากรส่วนกลางและผู้บริหาร ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงานและของใช้สิ้นเปลือง ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษา ต่างๆ รวมถึงค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอุปกรณ์สำนักงานและสินทรัพย์ของโรงแรม

บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการบริหารในไตรมาส 2 ปี 2561 เท่ากับ 1,438 ล้านบาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 20.2 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 เท่ากับ 2,641 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 17.4 จากปีก่อน) เป็นผลจากค่าใช้จ่ายบุคลากรที่เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับการขยายธุรกิจ ค่าใช้จ่ายทางการตลาดที่เพิ่มขึ้นตามกิจกรรมที่เพิ่มขึ้นในศูนย์การค้า ประกอบกับมีค่าใช้จ่ายการโอนโครงการคอนโดมิเนียม และค่าเช่าโรงแรม ฮิลตัน พัทยา ที่จ่ายให้ CPNREIT อย่างไรก็ดี อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการบริหารต่อรายได้รวมอยู่ที่ร้อยละ 15.3 ลดลงจากร้อยละ 15.7 ในปีช่วงเดียวกันของปีก่อน (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 อยู่ที่ร้อยละ 15.0 เทียบกับร้อยละ 14.7 จากปีก่อน) ซึ่งเป็นไปตามแผนธุรกิจที่บริษัทฯ วางไว้

อัตรากำไรขั้นต้น และอัตรากำไรจากการดำเนินงาน

บริษัทฯ มีอัตรากำไรขั้นต้นไม่รวมรายได้อื่น สำหรับไตรมาส 2 ปี 2561 ร้อยละ 48.0 ลดลงจากร้อยละ 50.1 ในช่วงเดียวกันของปีก่อน (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 อยู่ที่ร้อยละ 49.0 ลดลงจากร้อยละ 51.0 ในปีก่อน) และมีอัตรากำไรจากการดำเนินงานไม่รวมรายได้อื่น ลดลงเป็นร้อยละ 35.7 จากร้อยละ 37.4 ในปีก่อน ก่อน (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 อยู่ที่ร้อยละ 37.0 ลดลงจากร้อยละ 39.5 ในปีก่อน)

หากไม่รวมการขายอสังหาริมทรัพย์ อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ร้อยละ 49.0 (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 อยู่ที่ร้อยละ 49.8) โดยอัตรากำไรขั้นต้นจากการขายคอนโดมิเนียมเท่ากับร้อยละ 42.7 (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 อยู่ที่ร้อยละ 42.0) อย่างไรก็ดี บริษัทฯ ยังคงมุ่งมั่นที่จะควบคุมค่าใช้จ่ายในการบริหารได้อย่างมีประสิทธิภาพจากการปฏิบัติตามมาตรการลดต้นทุนต่างๆ เพื่อรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานให้ได้ต่อไป

กำไรสุทธิ

ในไตรมาส 2 ปี 2561 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 2,935 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 18.2 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (งวดหกเดือนแรก ปี 2561 เท่ากับ 5,758 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 9.4 จากปีก่อน) เป็นผลจากการเติบโตของรายได้ในทุกธุรกิจ การควบคุมค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ การเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าธรรมเนียมบริหารอสังหาริมทรัพย์จาก CPNREIT และส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนใน CPNREIT ประกอบกับดอกเบี้ยจ่ายลดลงตามเงินกู้ยืมที่ลดลง ในขณะที่ค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้เพิ่มขึ้นจากเงินปันผลของ CPNREIT ซึ่งไม่ได้รับยกเว้นภาษี

ตารางที่ 2: สรุปงบกำไรขาดทุน

โครงสร้างทางการเงิน

บริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจาก 9,529 ล้านบาท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2560 มาเป็น 12,722 ล้านบาท ณ 30 มิถุนายน 2561 โดยหลักมาเงินกู้ระยะสั้นที่เพิ่มขึ้นในช่วงไตรมาส 2 ปี 2561 ขณะที่อัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักในไตรมาส 2 ปี 2561 อยู่ที่ร้อยละ 2.80 ต่อปี และมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในสัดส่วนร้อยละ 100

อัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 0.16 เท่า เพิ่มขึ้นจาก 0.07 เท่า ณ สิ้นปีก่อน เป้นผลมาจากเงินกู้ยืมระยะสั้นที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับเงินสดและเงินลงทุนชั่วคราวที่ลดลง

เงินปันผล

เมื่อวันที่ 27 เมษายน 2561 ที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2561 มีมติอนุมัติการจ่ายเงินปันผลจากกำไรสุทธิประจำปี 2560 จำนวน 1.40 บาทต่อหุ้น สำหรับหุ้นสามัญจำนวน 4,488 ล้านหุ้น คิดเป็นเงินปันผลรวม 6,283 ล้านบาท ซึ่งเงินปันผลดังกล่าวคิดเป็นอัตราการจ่ายเงินปันผลที่ร้อยละ 46.3 ของกำไรสุทธิจากการดำเนินงานตามงบการเงินรวมสำหรับปี 2560 โดยบริษัทฯ ได้ดำเนินจ่ายเงินปันผลในวันที่ 16 พฤษภาคม 2561 ที่ผ่านมา

ตารางที่ 3: สรุปฐานะทางการเงิน

(1) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน บันทึกบัญชีตามราคาต้นทุนและตัดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรงตามอายุของสินทรัพย์ ทั้งนี้ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตามราคาประเมินอยู่ที่ 180,409 ล้านบาท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2560 ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ หมายเหตุประกอบงบการเงินประจำปี 2560 ข้อ 13 ภายใต้หัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน”

ตารางที่ 4: อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ

(1) ผลตอบแทนสินทรัพย์และผลตอบแทนส่วนผู้ถือหุ้นคำนวณจากกำไรสุทธิย้อนหลัง 12 เดือน
(2) อัตราส่วนหนี้สินมีภาระดอกเบี้ย สุทธิจากเงินสดและเทียบเท่าเงินสดและเงินลงทุนชั่วคราว

แผนธุรกิจในอนาคต

บริษัทฯ ตั้งเป้าหมายทางธุรกิจในระยะ 5 ปี (ปี 2561-2565) ที่จะมีรายได้เติบโตในอัตราเฉลี่ย (CAGR) อย่างน้อยร้อยละ 13 ต่อปี เพื่อให้บรรลุเป้าหมายดังกล่าว บริษัทฯ ได้กำหนดแนวทางการขยายธุรกิจในรูปแบบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสม (Mixed-use Development) ประกอบด้วย การพัฒนาโครงการศูนย์การค้าใหม่ การปรับปรุงสินทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบันเพื่อเพิ่มมูลค่า รวมถึงการปรับขึ้นค่าเช่าตามปกติ และการปรับปรุงกระบวนการดำเนินงานเพื่อให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น นอกจากนี้ ยังมีการพัฒนาโครงการที่พักอาศัย

ภายใต้ความเจริญทางเศรษฐกิจที่ขยายตัวสู่พื้นที่รอบนอกกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัด บริษัทฯ มีการศึกษาโอกาสทางธุรกิจค้าปลีกในรูปแบบใหม่รวมทั้งนวัตกรรมด้านการออกแบบและตกแต่งศูนย์การค้า เพื่อยกระดับให้ศูนย์การค้ามีความทันสมัย พร้อมมอบประสบการณ์ที่หลากหลายเพื่อตอบสนองต่อรูปแบบการใช้ชีวิตของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปอยู่เสมอทั้งลูกค้าชาวไทยและนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ

นอกจากนั้น บริษัทฯ ได้ศึกษาโอกาสการลงทุนในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ในประเทศที่มีโอกาสและศักยภาพในการเติบโต อาทิ มาเลเซีย เวียดนาม และอินโดนีเซีย เพื่อการเติบโตตามเป้าหมายในอนาคตอย่างมั่นคงและยั่งยืน

โครงการพัฒนาศูนย์การค้า

เซ็นทรัล ภูเก็ต (อาคารฟลอเรสต้า) เซ็นทรัลพลาซา อยุธยา
เซ็นทรัล วิลเลจ – ลักชูรี่เอาท์เล็ตระดับโลกแห่งแรกในประเทศไทย

การขยายธุรกิจในประเทศ

บริษัทฯ มีแผนเปิดศูนย์การค้า เซ็นทรัลภูเก็ต ในปลายไตรมาส 3 ปี 2561 และในปี 2562 มีแผนที่จะเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ 2 แห่ง ได้แก่ 1.) เซ็นทรัล วิลเลจ และ 2.) เซ็นทรัลพลาซา อยุธยา ตามที่ได้กล่าวไว้ในเหตุการณ์สำคัญประจำไตรมาสนี้

บริษัทฯ ดำเนินแผนปรับปรุงศูนย์การค้า เซ็นทรัลเวิลด์ อย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาส 3 ปี 2561 และเตรียมการปรับปรุงใหญ่ที่เซ็นทรัลพลาซา เชียงราย และเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี รวมถึงปรับปรุงย่อยที่เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว โดยคาดว่าแผนการปรับปรุงศูนย์การค้าดังกล่าวจะเริ่มดำเนินการในครึ่งหลังปี 2561 และจะทยอยเสร็จภายในปี 2562

เซ็นทรัล ไอ-ซิตี้ (ประเทศมาเลเซีย) เซ็นทรัลเวิลด์ (อยู่ระหว่างปรับปรุง)

การขยายธุรกิจต่างประเทศ

ปัจจุบัน บริษัทฯ ได้ร่วมพัฒนาศูนย์การค้า Central i-City ในประเทศมาเลเซีย ด้วยบริษัทฯ เล็งเห็นถึงโอกาสเติบโตทางธุรกิจและเพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน จึงได้มองโอกาสการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ในพื้นที่ที่มีศักยภาพ โครงการ Central i-City เป็นการร่วมทุนระหว่าง CPN ร้อยละ 60 และ I-R&D Sdn. Bhd (“IRD”) ร้อยละ 40 บริษัทลูกของ I-Berhad โครงการนี้มีมูลค่ารวมกว่า 830 ล้านริงกิต หรือ ประมาณ 8,300 ล้านบาท ปัจจุบันโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีแผนกำหนดเปิดให้บริการในไตรมาส 4 ปี 2561 บริษัทฯ ได้ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายใหญ่ เช่น ห้างสรรพสินค้า ซุปเปอร์มาร์เก็ต และโรงภาพยนตร์ เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ขณะนี้อยู่ระหว่างการทำสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายย่อยต่อไป

โครงการพัฒนาที่พักอาศัย

บริษัทฯ เล็งเห็นศักยภาพในการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าในลักษณะพื้นที่แบบผสม (Mixed-use project) โดยวางแผนใช้ประโยชน์จากที่ดินที่เหลืออยู่ในบริเวณศูนย์การค้าในปัจจุบันเพื่อพัฒนาธุรกิจเกี่ยวเนื่องอื่นๆ รวมถึงโครงการที่พักอาศัยด้วย เพื่อสนับสนุนธุรกิจศูนย์การค้าซึ่งเป็นธุรกิจหลักให้เกิดประโยชน์สูงสุดและสร้างมูลค่าเพิ่มแก่บริษัทฯ ปัจจุบัน บริษัทฯ ได้เปิดตัวโครงการที่พักอาศัยรูปแบบคอนโดมิเนียมจำนวน 6 โครงการภายใต้ชื่อเอสเซ็นท์ และเอสเซ็นท์วิลล์ และยังคงศึกษาบริเวณที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยอย่างต่อเนื่อง และมีแผนการประกาศโครงการใหม่ในอนาคตต่อไป

ตารางที่ 5: ความคืบหน้าของโครงการในอนาคต