คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ


ข้อมูลย้อนหลัง : คำอธิบายและการวิเคราะห์ ของฝ่ายจัดการย้อนหลัง
ดาวน์โหลดฉบับสมบูรณ์

ผลการดำเนินงานรวมประจำไตรมาส 3 ปี 2560

ภาพรวมผลการดำเนินงาน

ภาวะเศรษฐกิจไทยไตรมาส 3 ปี 2560 ยังคงขยายตัวต่อเนื่องโดยมีปัจจัยหลักจากการเติบโตของการส่งออก การบริโภคภาคเอกชน และการท่องเที่ยวเป็นหลัก ขณะที่การลงทุนภาครัฐและภาคเอกชนยังคงทรงตัว การใช้จ่ายของประชาชนยังถูกจำกัดด้วยภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รายได้เกษตรกรปรับลดลงตามราคาสินค้าเกษตรที่หดตัวลง และอัตราเงินเฟ้อทั่วไปอยู่ในระดับต่ำที่ 0.5%โดยอัตราดอกเบี้ยนโยบายทรงตัวที่ 1.50%

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (“บริษัทฯ” หรือ “CPN”) ดำเนินการตามแผนที่วางไว้ และยังคงให้ความสาคัญกับการเพิ่มประสิทธิภาพในการสร้างรายได้ควบคู่กับการบริหารต้นทุนการดำเนินงานอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบัน บริษัทฯ บริหารจัดการศูนย์การค้า 30 แห่ง มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวม 1.6 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) โดย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2560 อัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเท่ากับ 91% ลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อน เนื่องจากการปรับปรุงครั้งใหญ่ที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ และเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3

ผลการดำเนินงานไตรมาส 3 ปี 2560 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิ 5,983 ล้านบาท เติบโต 155.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และมีรายได้รวมเท่ากับ 11,198 ล้านบาท เติบโต 53.0% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากมีรายการที่มิได้เกิดขึ้นประจำ คือ เงินค่าสินไหมทดแทนตามกรมธรรม์ประกันการก่อการร้ายจำนวน 3,500 ล้านบาท ถ้าหากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นประจำ บริษัทฯ มีกำไร 2,483 ล้านบาท เติบโต 6.0% และมีรายได้รวมเท่ากับ 7,698 ล้านบาท เติบโต 5.2%

เหตุการณ์สำคัญในไตรมาส 3 ปี 2560

การแปลงสภาพกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท(CPNRF) เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT)

เมื่อวันที่ 28 สิงหาคม 2560 ที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนของ CPNRF ได้มีมติอนุมัติการแปลงสภาพ CPNRF เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) และการให้เช่าศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช (บางส่วน) และโรงแรมฮิลตัน พัทยา แก่ CPNREIT ในมูลค่าทรัพย์สินสุทธิเท่ากับ 11,908 ล้านบาท เป็นระยะเวลาประมาณ 20 ปี โดยสิทธิการเช่าจะสิ้นสุดลงในวันที่ 31 สิงหาคม 2580

ปัจจุบัน บริษัท ซีพีเอ็น รีท แมเนจเม้นท์ จำกัด อยู่ระหว่างดำเนินการขออนุมัติจากสำนักงานคณะกรรมการกากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ โดยคาดว่าการแปลง CPNRF เป็น CPNREIT จะเสร็จภายในสิ้นปี 2560

การจัดตั้งบริษัทร่วมทุน เพื่อรองรับการขยายธุรกิจ

เมื่อวันที่ 5 กันยายน 2560 บริษัทฯ ได้จัดตั้งบริษัทร่วมทุน ชื่อ บริษัท ซินเนอร์จิสติก พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด ด้วยทุนจดทะเบียน 100,000 บาท โดยเป็นการร่วมทุนกับ บริษัท เอก-ชัย ดีสทริบิวชั่น ซิสเทม จำกัด ในสัดส่วน 50:50 เพื่อรองรับการขยายธุรกิจในอนาคต

การซื้อหุ้นบริษัท ดาราฮาร์เบอร์ จำกัด เพื่อสิทธิการเช่าช่วงที่ดิน

เมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2560 บริษัทฯ เข้าซื้อหุ้นในบริษัท ดาราฮาร์เบอร์ จำกัด จำนวน 26 ล้านหุ้นจาก บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) คิดเป็นร้อยละ 65 ของจำนวนหุ้นทั้งหมด 40 ล้านหุ้น หรือคิดเป็นมูลค่าการซื้อขาย 291.75 ล้านบาท โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ได้มาซึ่งสิทธิการเช่าช่วงที่ดินในอาเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี สาหรับการรองรับการ ขยายธุรกิจของบริษัทฯ ในอนาคต ส่งผลให้ CPN ถือหุ้นสัดส่วน 65% ในบริษัท ดาราฮาร์เบอร์ จำกัด

การจัดตั้งบริษัทร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการธีมปาร์คศูนย์การค้าเซ็นทรัลภูเก็ต

เมื่อวันที่ 25 กรกฎาคม 2560 บริษัทฯ ได้ดำเนินการจัดตั้งบริษัทร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการธีมปาร์คภายในโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลภูเก็ตเรียบร้อยแล้ว โดยบริษัทร่วมทุน คือ บริษัท ฟีโนมินอน ครีเอชั่น จำกัด ทุนจดทะเบียน 400 ล้านบาท ดำเนินการผ่านบริษัทร่วมทุนระหว่าง บริษัท บางนา เซ็นทรัล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (“BCP”) (CPN ถือหุ้นผ่านบริษัทย่อยใน BCP 99.99%) กับบริษัท ไร้ท์แมน จำกัด (“RM”) โดย BCP และ RM ซึ่งถือหุ้นในบริษัทร่วมทุนสัดส่วน 51:49 ประมาณการมูลค่าการลงทุนในโครงการเท่ากับ 550 ล้านบาท ซึ่งเป็นส่วนของ BCP ประมาณ 281 ล้านบาท

การปรับปรุงศูนย์การค้า ได้แก่
  1. เซ็นทรัลเวิลด์ ปรับปรุงทีละเฟสเริ่มตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2559 และทยอยแล้วเสร็จถึงต้นไตรมาส 3 ปี 2561 โดย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2560 อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 83% ลดลงจาก 92% ในไตรมาสก่อนหน้า ทำให้รายได้จากการเช่าและบริการของเซ็นทรัลเวิลด์ลดลงเช่นกัน
  2. ศูนย์การค้าภายใต้กองทุน CPNRF ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 ปรับปรุงพื้นที่ 25% ของศูนย์การค้า เสร็จในไตรมาส 4 ปี 2560 เซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต ปรับปรุงพื้นที่ประมาณ 10% ของศูนย์การค้าเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2560 และการปรับปรุงใหญ่ที่เซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 ใช้เวลาประมาณ 6 เดือน เสร็จภายในเดือนธันวาคม 2560 โดย ณ สิ้นไตรมาส 3 ปี 2560 อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 59% ลดลงจาก 70% ในไตรมาสก่อน

ผลการดำเนินงานไตรมาส 3 ปี 2560 เทียบกับไตรมาส 3 ปี 2559

(ไม่รวมรายการที่มิได้เกิดประจำ) บริษัทฯ มีกำไร 2,483 ล้านบาท เติบโต 6.0% และมีรายได้รวมเท่ากับ 7,698 ล้านบาท เติบโต 5.2% จากผลประกอบการที่ดีของศูนย์การค้าที่เปิดใหม่ ศูนย์การค้าเดิม และศูนย์การค้าที่ปรับปรุงแล้วเสร็จ อย่างไรก็ตาม รายได้ดังกล่าวยังคงมีผลกระทบจากการปรับปรุงใหญ่ของเซ็นทรัลเวิลด์และเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัทฯ ลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 91% จาก 92% ในไตรมาสก่อน

อัตรากำไรขั้นต้นเท่ากับ 48.5% ลดลงจาก 49.3% ในไตรมาส 3 ปีก่อน เนื่องจากรายได้จากธุรกิจศูนย์การค้า และการขายอาหารและเครื่องดื่มเติบโตขึ้นในอัตราที่น้อยกว่าต้นทุนการดำเนินงาน เนื่องจากการปรับปรุงใหญ่ของเซ็นทรัลเวิลด์ และเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 ขณะที่รายได้จากการประกอบธุรกิจโรงแรมเติบโตอย่างแข็งแกร่งในอัตราที่มากกว่าต้นทุนการดำเนินงาน สาหรับอัตรากำไรจากการดำเนินงานเท่ากับ 37.4% เป็นผลจากรายได้ค่าบริหารงานให้กับกองทุน CPNRF เพิ่มขึ้น รวมถึงการบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการบริหารอย่างมีประสิทธิผล

เทียบกับไตรมาส 2 ปี 2560

(รายการที่มิได้เกิดประจา) บริษัทฯ มีกำไรจากการดำเนินงานคงที่เป็นผลจากรายได้จากศูนย์การค้า ทั้งรายได้จากการให้เช่าและบริการ และรายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่มลดลง 1.5% และ 0.6% ตามลำดับ ขณะที่รายได้จากการประกอบธุรกิจโรงแรมเพิ่มขึ้น 14.3% ซึ่งเดือนกรกฎาคม และสิงหาคม เป็นเดือนที่มีการเดินทางสูงสุดของช่วงวันหยุดฤดูร้อนในไตรมาส 3 ประกอบกับต้นทุนค่าเช่าและบริการเพิ่มขึ้นจากค่าซ่อมแซม และค่าสาธารณูปโภคที่ปรับเพิ่มขึ้นจากอัตราค่า Ft ที่ทยอยปรับเพิ่มขึ้นตั้งแต่ในไตรมาส 2 ที่ผ่านมา ขณะที่ค่าใช้จ่ายในการบริหารลดลงจากค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ และค่าใช้จ่ายการจัดกิจกรรมการตลาดที่ลดลงเนื่องจากเป็นช่วงเข้าใกล้งานพระราชพิธีในเดือนตุลาคม 2560

ผลการดำเนินงานในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2560 เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

(ไม่รวมรายการที่มิได้เกิดประจา) บริษัทฯ มีรายได้รวม 23,042 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.0% และกำไรสุทธิ 7,742 ล้านบาท เติบโต 10.2% และหากไม่นับรวมศูนย์การค้าที่เปิดใหม่และศูนย์การค้าที่ได้รับการปรับปรุง รายได้จากการเช่าและบริการของศูนย์การค้าเดิม (same store rental revenue growth) ในเก้าเดือนแรกของปี 2560 เติบโต 3.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ปัจจัยสนับสนุนการเติบโตของรายได้รวมมาจากรายได้จากการเช่าและบริการของศูนย์การค้าที่เปิดใหม่ ศูนย์การค้าที่ได้รับการปรับปรุง และผลการดำเนินการที่ดีอย่างต่อเนื่องของศูนย์การค้าในปัจจุบันส่งผลให้รายได้ค่าเช่าและบริการเพิ่มขึ้น 3.8% รายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่มเพิ่มขึ้น 16.6% จากการเพิ่มโซน Food Destination (การรวมศูนย์อาหาร ร้านอาหารต่าง ๆ และซุปเปอร์มาร์เก็ตเข้าไว้ในสถานที่เดียวกัน) ในศูนย์การค้าเช่นที่เซ็นทรัลเฟสติวัล อีสต์วิลล์ เซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ เซ็นทรัลเฟสติวัล ภูเก็ต และเซ็นทรัลพลาซา บางนา และรายได้จากธุรกิจโรงแรมเพิ่มขึ้น 7.5% จากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นของโรงแรมทั้งสองแห่ง ได้แก่ โรงแรมฮิลตัน พัทยา และโรงแรมเซ็นทารา และคอนเวนชันเซ็นเตอร์ อุดรธานี (“โรงแรมเซ็นทารา อุดรธานี”)

จากการบริหารต้นทุนการดำเนินงานอย่างมีประสิทธิภาพ ทำให้บริษัทฯ มีอัตรากำไรขั้นต้นเท่ากับ 50.2% และ EBITDA margin เท่ากับ 55.9% ปรับตัวดึขึ้นเล็กน้อยจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน นอกจากนี้ ต้นทุนทางการเงินลดลง 40.2% จากการใช้เครื่องมือทางการเงินได้อย่างเหมาะสมกับภาวะตลาดเงินและตลาดทุน

ผลการดำเนินงานในไตรมาส 3 ปี 2560 เทียบกับไตรมาส 3 ปี 2559

(ไม่รวมรายการที่มิได้เกิดประจา) บริษัทฯ มีกำไร 2,483 ล้านบาท เติบโต 6.0% และมีรายได้รวมเท่ากับ 7,698 ล้านบาท เติบโต 5.2% และปีนี้ได้ทำการปรับปรุงใหญ่ที่เซ็นทรัลเวิลด์และเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัทฯ ลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 91% จาก 92% ในไตรมาสก่อน

อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของศูนย์การทั้งหมดในช่วงไตรมาส 3 ปี 2560 อยู่ที่ 1,630 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือน หากไม่นับรวมศูนย์การค้าที่เปิดในปี 2559 ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา นครศรีธรรมราช และศูนย์การค้าที่อยู่ระหว่างการปรับปรุงในไตรมาส 3 ปี 2559 และไตรมาส 3 ปี 2560 ได้แก่ เซ็นทรัลมารีนา เซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 และเซ็นทรัลเวิลด์ อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของศูนย์การค้าเดิม (same store rental rate growth) เพิ่มขึ้น 3.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน จาก 1,576 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือน เป็น 1,629 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือน เป็นผลจากการเติบโตของอัตราค่าเช่าและการลดลงของส่วนลดค่าเช่าในศูนย์การค้าส่วนใหญ่โดยเฉพาะศูนย์การค้าที่ได้รับการต่อสัญญาในปีนี้ เช่น เซ็นทรัลพลาซา เชียงราย พร้อมด้วยการเติบโตของเซ็นทรัลมารีนาภายหลังการปรับปรุง ส่วนรายได้จากการเช่าและบริการของศูนย์การค้าเดิม (same store rental revenue growth) เติบโต 3.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน

ตารางที่ 1: สรุปพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่

หมายเหตุ: อัตราการเช่าพื้นที่รวมของ CPN และ CPNRF
*อัตราการเช่าพื้นที่ของธุรกิจโรงแรมเป็นค่าเฉลี่ยของอัตราการเช่าพื้นที่ 3 เดือน (เมษายน – มิถุนายน

รายได้รวม

รายได้จากการให้เช่าและให้บริการ

ไตรมาส3ปี 2560 บริษัทฯ มีรายได้จากการให้เช่าและให้บริการจำนวน 6,422 ล้านบาท เติบโต 1.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งรายได้ที่เพิ่มขึ้นมาจากปัจจัยดังนี้

  • ศูนย์การค้าที่เปิดในปี 2559 คือ เซ็นทรัลพลาซา นครศรีธรรมราช
  • ผลประกอบการที่ดีและการเปิดให้บริการของศูนย์การค้าที่ได้รับการปรับปรุงใหญ่แล้วเสร็จในปี 2559 ได้แก่ เซ็นทรัลมารีนา
  • ผลประกอบการของศูนย์การค้าเดิมที่เติบโตขึ้น เช่น เซ็นทรัลเฟสติวัล อีสต์วิลล์เซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกต เซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ เซ็นทรัลพลาซา ศาลายา เซ็นทรัลพลาซา เชียงราย เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช และเซ็นทรัลพลาซาพิษณุโลก
  • ศูนย์การค้าที่ได้รับการปรับปรุงบางส่วน และมีการเติบโตของรายได้ ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ และเซ็นทรัลพลาซา บางนา

ขณะที่ศูนย์การค้าที่อย่ระหว่างการปรับปรุงใหญ่ ได้แก่ เซ็นทรัลเวิลด์ และเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 มีรายได้จากการให้เช่าและให้บริการลดลง

รายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่ม

ไตรมาส3 ปี 2560 ธุรกิจศูนย์อาหารมีรายได้จำนวน 407 ล้านบาท เติบโต 13.4% จาก ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน รายได้ที่เพิ่มขึ้นเป็นผลจาก

  • ศูนย์อาหารใหม่ที่เปิดให้บริการในปี 2559 ที่เซ็นทรัลพลาซา นครศรีธรรมราช เซ็นทรัลพลาซา บางนา เซ็นทรัลมารีนา และเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ
  • ศูนย์อาหารใหม่ที่เซ็นทรัลเฟสติวัล ภูเก็ตที่ได้รับการปรับปรุงแล้วเสร็จในไตรมาสก่อนหน้า
  • ผลประกอบการที่แข็งแกร่งของศูนย์อาหารเดิมในศูนย์การค้าทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด ที่เติบโตด้วยอัตราเลขสองหลัก เช่น เซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์ เซ็นทรัลเฟสติวัล อีสต์วิลล์ เซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 เซ็นทรัลพลาซา เวสต์เกตและเซ็นทรัลเฟสติวัล สมุย
รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม

ธุรกิจโรงแรมถือเป็นธุรกิจสนับสนุนธุรกิจหลักของบริษัทฯ โดยในไตรมาส 3 ปี 2560 มีรายได้รวมของทั้ง 2 โรงแรมเป็นจำนวน 274 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.5% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็นผลจากผลประกอบการที่แข็งแกร่งของโรงแรมฮิลตัน พัทยา ในช่วงวันหยุดฤดูร้อน โดยมีอัตราการเข้าพักรวมเท่ากับ 97% และโรงแรมเซ็นทารา อุดรธานีมีอัตราการเข้าพักเท่ากับ78% ประกอบกับราคาห้องพักเฉลี่ยเพิ่มขึ้น

ต้นทุนรวม

ต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการ

ต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการ ได้แก่ ค่าสาธารณูปโภค ค่าจ้างบริการรักษาความปลอดภัย และรักษาความสะอาด ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับพนักงาน ค่าเช่าที่ดิน ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย ค่าซ่อมแซม ค่าเบี้ยประกัน และภาษีโรงเรือนของทรัพย์สินที่ครอบครองไว้เพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า

ในไตรมาส 3 ปี 2560 บริษัทฯ มีต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการจำนวน 3,249 ล้านบาท เพิ่มขึ้น3.2% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเพิ่มขึ้นมากกว่ารายได้ค่าเช่าและค่าบริการ โดยส่วนใหญ่เป็นการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับพนักงานเพื่อรองรับการเปิดศูนย์การค้าใหม่ ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของศูนย์การค้าที่ปรับปรุงแล้วเสร็จ เช่น เซ็นทรัลพลาซา บางนา และเซ็นทรัลเฟสติวัล อีสต์วิลล์

ขณะที่ต้นทุนค่าสาธารณูปโภคซึ่งเป็นต้นทุนหลัก (คิดเป็นประมาณ 30%ของต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการ) ของการบริหารศูนย์การค้าปรับขึ้นเพียงเล็กน้อยจากไตรมาสเดียวกันในปีก่อนเป็นผลจากมาตรการประหยัดพลังงานที่มีประสิทธิผล โดยต้นทุนค่าสาธารณูปโภคในส่วนของศูนย์การค้าเดิมปรับขึ้น 1.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งปรับขึ้นน้อยกว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราเฉลี่ยค่าไฟฟ้าโดยอัตโนมัติ (Ft) ที่ปรับขึ้น 3.8% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยส่วนหนึ่งเป็นผลจากการที่บริษัทฯ ดำเนินมาตรการเกี่ยวกับการประหยัดพลังงานอย่างต่อเนื่อง เพื่อรักษาระดับอัตราต้นทุนต่อรายได้รวมสาหรับปี 2560 ให้อยู่ในระดับต่ำกว่าปี 2559 แม้ว่าอัตราค่า Ft มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องจนถึงสิ้นปี 2560

ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม

ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม ได้แก่ ต้นทุนทางตรงในการประกอบธุรกิจศูนย์อาหาร รวมถึงค่าเสื่อมราคาและค่าซ่อมแซมอุปกรณ์ และงานตกแต่งศูนย์อาหารภายในศูนย์การค้า

ในไตรมาส 3 ปี 2560 บริษัทฯ มีต้นทุนอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 323 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เพิ่มขึ้นมากกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่ม ซึ่งต้นทุนเพิ่มสูงขึ้นจากศูนย์อาหารที่ได้รับการปรับปรุงโซน Food Destination ในปี 2560 เช่น เซ็นทรัลเฟสติวัล ภูเก็ต เซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ เซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า และเซ็นทรัลเฟสติวัล สมุย

ต้นทุนจากการประกอบกิจการโรงแรม

ในไตรมาส 3 ปี 2560 บริษัทฯ มีต้นทุนจากการประกอบกิจการโรงแรมจำนวน 89 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับรายได้ของโรงแรมที่เพิ่มขึ้น โดยทั้งสองโรงแรมมีการบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทั้งในส่วนของห้องพัก และอาหารและเครื่องดื่ม

ค่าใช้จ่ายในการบริหาร

ค่าใช้จ่ายในการบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายบุคลากรส่วนกลาง ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงานและของใช้สิ้นเปลือง ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษาต่างๆ รวมถึงค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอุปกรณ์สำนักงานและสินทรัพย์

บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการบริหารในไตรมาส 3 ปี 2560 เท่ากับ 1,160 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ส่วนใหญ่เกิดจากค่าใช้จ่ายบุคลากรที่เพิ่มขึ้นตามจำนวนพนักงานที่เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับศูนย์การค้าที่เปิดใหม่

อัตรากำไรขั้นต้น และอัตรากำไรจากการดำเนินงาน

ในไตรมาส 3 ปี 2560 บริษัทฯ มีอัตรากำไรขั้นต้น (ไม่รวมรายได้อื่น) เท่ากับ 48.5% ลดลงจาก 49.3% ในไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็นผลจากรายได้จากธุรกิจศูนย์การค้า และการขายอาหารและเครื่องดื่มเติบโตขึ้นในอัตราที่น้อยกว่าต้นทุนค่าเช่าและบริการและต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม ขณะที่อัตรากำไรจากการดำเนินงานเท่ากับ 37.4% เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ส่วนหนึ่งเป็นผลจากรายได้ค่าบริหารงานให้กับกองทุน CPNRF เพิ่มขึ้นหลังจากปรับปรุงเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า และเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 ประกอบกับการควบคุมค่าใช้จ่ายในการบริหารได้อย่างมีประสิทธิภาพจากการปฏิบัติตามมาตรการลดต้นทุนต่างๆ ที่ทำมาอย่างต่อเนื่อง โดยอัตราค่าใช้จ่ายในการบริหารต่อรายได้รวมทรงตัวที่ 15.1%

กำไรสุทธิ

ในไตรมาส 3 ปี 2560 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิจากการดำเนินงานปกติจำนวน 2,483 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นผลจากรายได้ธุรกิจศูนย์การค้าและรายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่มเติบโตในอัตราที่น้อยกว่าการเพิ่มขึ้นของต้นทุนการดำเนินงาน ประกอบกับส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนที่ลดลง 8.0% เนื่องจากการปรับปรุงครั้งใหญ่ที่เซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 ในปีนี้ ทำให้อัตราผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนในกองทุนรวม CPNRF ลดลง ขณะที่ดอกเบี้ยจ่ายลดลง 37.3% ตามการลดลงของหนี้สินที่มีดอกเบี้ยและอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ

ตารางที่ 2: สรุปข้อมูลทางการเงิน

โครงการระหว่างการพัฒนา

บริษัทฯ ตั้งเป้าหมายธุรกิจสาหรับระยะ 5 ปี (ปี 2560-2564) มีรายได้เติบโตในอัตราเฉลี่ย (CAGR) 14-15% ต่อปี เพื่อให้บรรลุเป้าหมายดังกล่าว บริษัทฯ ได้กำหนดแนวทางในการขยายธุรกิจ ประกอบไปด้วย การพัฒนาโครงการใหม่ประมาณ 2-3 ศูนย์การค้าต่อปี การปรับปรุงสินทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบัน 2-3 โครงการต่อปี เพื่อเพิ่มมูลค่า การปรับขึ้นค่าเช่าตามปกติ และการปรับปรุงการดำเนินงาน

โครงการพัฒนาศูนย์การค้า

การขยายธุรกิจในประเทศ

ในปี 2560 นี้ บริษัทฯ กำหนดเปิดโครงการศูนย์การค้าใหม่ 2 แห่ง ได้แก่

  • เซ็นทรัลพลาซา นครราชสีมา เปิดให้บริการในวันที่ 3 พฤศจิกายน 2560
  • เซ็นทรัลพลาซา มหาชัย กำหนดเปิดให้บริการในวันที่ 23 พฤศจิกายน 2560

ซึ่ง 2 โครงการดังกล่าว จะทำให้บริษัทฯ มีพื้นที่ขายเพิ่มขึ้นประมาณ 85,000 ตร.ม. ทำให้พื้นที่ให้เช่ารวมเป็นประมาณ 1.7 ล้าน ตร.ม. ในปี 2560 และ ในปี 2561 บริษัทฯ กำหนดเปิดเซ็นทรัลภูเก็ตในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2561

การเพิ่มประสิทธิภาพของสินทรัพย์

โครงการศูนย์การค้าเดิมที่อยู่ระหว่างการปรับปรุง ประกอบด้วย 2 โครงการภายใต้การดำเนินงานของ CPN ได้แก่ เซ็นทรัลเวิลด์ (ทยอยแล้วเสร็จถึงต้นไตรมาส 3 ปี 2561) และเซ็นทรัลเฟสติวัล ภูเก็ต (อยู่ระหว่างการวางแผนปรับปรุงเพิ่มเติม) และ 3 โครงการภายใต้การดำเนินงานของ CPNRF ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 (แล้วเสร็จธันวาคม 2560) เซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต (แล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2560) และเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 (แล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2560)

การขยายธุรกิจต่างประเทศ

ปัจจุบัน บริษัทฯ ได้ร่วมพัฒนาศูนย์การค้า Central i-City ในประเทศมาเลเซีย ด้วยบริษัทฯ เล็งเห็นถึงโอกาสเติบโตทางธุรกิจและโอกาสการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในพื้นที่ที่มีศักยภาพ โครงการ Central i-City เป็นการร่วมทุนระหว่าง CPN (60%) และ I-R&D Sdn. Bhd (“IRD”) (40%) บริษัทลูกของ I-Berhad โครงการนี้มีมูลค่ารวมกว่า 830 ล้านริงกิต หรือ ประมาณ 8,300 ล้านบาท ปัจจุบันโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีแผนกำหนดเปิดให้บริการในไตรมาส 4 ปี 2561 บริษัทฯ ได้ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายใหญ่ เช่น ห้างสรรพสินค้า ซุปเปอร์มาร์เก็ต และโรงภาพยนตร์ เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ขณะนี้อยู่ระหว่างการทำสัญญาเช่ากับผู้เช่ารายย่อยต่อไป

โครงการพัฒนาที่พักอาศัย

บริษัทฯ เล็งเห็นศักยภาพในการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าในลักษณะ Mixed-use บริษัทฯ วางแผนใช้ประโยชน์จากที่ดินที่เหลืออยู่ในบริเวณศูนย์การค้าในปัจจุบันเพื่อพัฒนาธุรกิจเกี่ยวเนื่องอื่นๆ เพื่อสนับสนุนธุรกิจศูนย์การค้าซึ่งเป็นธุรกิจหลักให้เกิดประโยชน์สูงสุดและสร้างมูลค่าเพิ่มแก่บริษัทฯ โดยบริษัทฯ วางแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประมาณ 3 โครงการต่อปี

ปัจจุบัน คอนโดมิเนียมจำนวน 3 โครงการบนที่ดินบริเวณศูนย์การค้าในโครงการเชียงใหม่ ขอนแก่น และระยอง อยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีความคืบหน้าของการก่อสร้างอยู่ที่ประมาณ 80% เป็นไปตามแผนงานที่วางไว้ คาดว่าจะพร้อมโอนได้ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2561 เป็นต้นไปโดยบริษัทฯ ได้ดำเนินการเปิดจองซื้อตั้งแต่เดือนมกราคม 2559 โดยมียอดจองซื้อทั้ง 3 โครงการเต็ม 100% แล้วตั้งแต่ 31 ตุลาคม 2559

ในเดือนพฤศจิกายน 2560 นี้ บริษัทฯ กำหนดเปิดจองคอนโดมิเนียม 3 โครงการใหม่บนที่ดินบริเวณศูนย์การค้าของบริษัทฯ ดังนี้

  • โครงการ เอสเซ็นท์ นครราชสีมา ในวันที่ 3 พฤศจิกายน 2560
  • โครงการ เอสเซ็นท์ เชียงราย ในวันที่ 16 พฤศจิกายน 2560
  • โครงการ เอสเซ็นท์ เชียงใหม่ 2 ในวันที่ 30 พฤศจิกายน 2560

ตารางที่ 3: โครงการระหว่างการพัฒนา

โครงการศูนย์การค้า

โครงการที่อยู่อาศัย

โครงการที่อยู่อาศัย

โครงสร้างทางการเงิน

ณ วันที่ 30 กันยายน 2560 บริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยเท่ากับ 17,967 ล้านบาท ประกอบด้วยเงินกูยื้มที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในสัดส่วน 78% และอัตราดอกเบี้ย ลอยตัวใน สัดส่วน 22% โดยหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยลดลง 9% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการชาระคืนเงินกู้ตามกำหนด และหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยลดลง 7% จากไตรมาสก่อน

อัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น อยู่ที่ 0.26 เท่า ลดลงจาก 0.33 เท่าจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อนตามเงินกูยื้มทลี่ ดลงและการเพมิ่ ขนึ้ ของกำไรสะสม และลดลงจาก 0.31 เท่า ในไตรมาสที่ผ่านมา

บริษัทฯ มีตน้ ทุนทางการเงินในไตรมาส 3 ปี 2560 จำนวน 97 ล้านบาท ลดลง 37.3% เมื่อ เทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และลดลง 4.9% จากไตรมาสก่อนหน้าขณะที่ อัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ย ถ่วงน้ำหนักในไตรมาสนี้อยู่ที่ 2.67% ต่อปี ลดลงจาก 3.23% ใน ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน

เมื่อ วันที่ 22 กันยายน 2560 ทริสเรทติ้งเพิ่มอันดับเครดิตองค์กรและหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิไม่มีประกันของบริษัทฯ เป็นระดับ “AA” จากเดิม “AA-“ โดยอันดับเครดิตสะท้อนถึงสถานะ ทางการเงินของบริษัทที่ปรับตัวดีขึ้นซึ่งเป็นผลมาจากการดำเนินงานที่แข็งแกร่งและ แหล่งที่มาของรายได้ที่แน่นอน อันดับเครดิตยังสะท้อนถึงสถานะความเป็นผู้นำในธุรกิจ ศูนย์การค้าตลอดจนผลงานในการบริหารศูนย์การคา้ คุณภาพสูง กระแสเงินสดที่ สม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ รวมถึงนโยบายทางการเงินของบริษัทที่มีความระมัดระวัง

แนวโน้ม อันดับเครดิต “คงที่" สะท้อนถึงความคาดหวังว่าบริษัทฯ จะยังคงรักษาผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งของศูนย์การค้าไว้ได้ แม้ว่าบริษัทฯ จะมีแผนการขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง แต่ก็คาดว่าบริษัทฯ จะรักษาวินัยทางการเงินในการดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มี ภาระดอกเบี้ย สุทธิต่อทุนให้อยู่ในระดับไม่เกิน 1 เท่าได้

ตารางที่ 4: สรุปฐานะทางการเงิน

(1)อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนบันทึกบัญชีตามราคาต้นทุนและตัดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรงตามอายุของสินทรัพย์ ทั้งนี้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตามราคาประเมิน อยู่ที่ 175,042 ล้านบาท (167,688 ล้านบาท: 31 ธันวาคม 2559) ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ หมายเหตุประกอบงบการเงิน 9 ภายใต้หัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน”