คำอธิบายการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการไตรมาส2/50และครึ่งแรกปี50

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)
คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ
ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย ประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2550 และครึ่งแรกของปี 2550

ภาพรวมผลการดำเนินงาน

ในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (จำกัด) มหาชน ("บริษัทฯ") มีผลประกอบการอยู่ใน เกณฑ์ดี ท่ามกลางสภาวะทางเศรษฐกิจและการบริโภคภายในประเทศที่ชะลอตัวลง บริษัทฯ ยังสามารถ บริหารจัดการพื้นที่ได้เป็นอย่างดี โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานและศูนย์การค้าอยู่ที่ 91% และ 95% ตามลำดับ สำหรับผลการดำเนินงานในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 นั้น บริษัทฯ มีกำไรสุทธิ 435.3 ล้าน บาท เพิ่มขึ้น 4.7% และ 1.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมาและไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ตามลำดับ ซึ่งเป็นผลมาจากรายได้รวมที่เติบโตขึ้น 4.9% จากไตรมาสที่ผ่านมา และ 20.8% จากไตรมาสเดียวกัน ของปีก่อน มาอยู่ที่ 1,927.4 ล้านบาท ในไตรมาสนี้

สำหรับครึ่งแรกของปี 2550 บริษัทฯ มีรายได้รวมเท่ากับ 3,765.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.0% จากช่วงเดียว กันของปีก่อน เนื่องจากการเปิดให้บริการของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ประกอบกับรายได้ค่าเช่าและบริการ ที่เพิ่มขึ้นในทุกโครงการ บริษัทฯ มีกำไรสุทธิในครึ่งแรกของปี 2550 เท่ากับ 851.1 ล้านบาท ลดลง 4.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นในระยะเริ่มแรกของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ยัง อยู่ในระดับต่ำ ในขณะที่กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA) เท่ากับ 2,132.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.0% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

ในเดือนพฤษภาคม 2550 บริษัทฯ ได้จ่ายเงินปันผลสำหรับผลการดำเนินงานประจำปี 2549จำนวนเงิน รวม 671.1 ล้านบาท (0.31 บาทต่อหุ้น) และออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกัน ระยะเวลา 5 ปี จำนวนเงินรวม 3,000 ล้านบาท ในเดือนมิถุนายน 2550 ที่อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4.25% ต่อปี เพื่อใช้สนับสนุนการขยาย ธุรกิจในโครงการใหม่ๆ ตามแผนระยะยาวของบริษัทฯ

อนึ่ง ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2550 บริษัทฯ ได้เปลี่ยนแปลงนโยบายการบันทึกบัญชีเงินลงทุนในบริษัท ย่อยและบริษัทร่วมของงบการเงินเฉพาะกิจการตาม "วิธีราคาทุน" จากเดิมที่จัดทำโดย "วิธีส่วนได้เสีย" โดยการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวทำให้งบการเงินเฉพาะกิจการและงบการเงินรวมมีความแตกต่างกัน อย่างไร ก็ดี การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวไม่มีผลกระทบต่องบการเงินรวมและนโยบายการจ่ายเงินปันผลของบริษัทฯ แต่อย่างใด

กำไรสุทธิ

- บริษัทฯ มีกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 เท่ากับ 435.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.7% จากไตรมาสที่ผ่าน มา เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นที่เพิ่มขึ้นตามอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงขึ้นของโครงการเปิดใหม่เซ็นทรัลเวิลด์

- เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสเดียวกันปีก่อน กำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 1.0% เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นในระยะ เริ่มแรกของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ยังอยู่ในระดับต่ำ

- สำหรับครึ่งแรกของปี 2550 กำไรสุทธิมีอัตราการเติบโตลดลง 4.2% เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของค่า เสื่อมราคาจากพื้นที่ส่วนขยายของโครงการเปิดใหม่เซ็นทรัลเวิลด์ ประกอบกับการให้ส่วนลดค่าเช่ากับผู้ เช่าบางรายในระยะแรกแรกของการเปิดให้บริการของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์

รายได้รวม (รายได้จากค่าเช่าและบริการ และ ค่าอาหารและเครื่องดื่ม)

- รายได้รวมในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 เท่ากับ 1,927.4 ล้านบาท เติบโต 4.9% จากไตรมาสที่ผ่านมา เนื่อง จากอัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ รายได้ค่าเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้นหลังการเปิด ให้บริการพื้นที่ส่วนปรับปรุงของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า รามอินทรา และรายได้ที่เพิ่มจากผู้เช่าพื้นที่ ใหญ่รายใหม่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า เชียงใหม่ แอร์พอร์ต

- เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน รายได้รวมเพิ่มขึ้น 20.8% เนื่องจากการเปิดให้บริการ ของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ประกอบกับรายได้ค่าบริการร่วมและค่าบริการไอเย็น (common area and air-conditioning service income) ที่สูงขึ้นหลังการปรับอัตราค่าบริการใหม่ในเดือนสิงหาคม ปี 2549

- สำหรับครึ่งแรกของปี 2550 บริษัทฯ มีรายได้รวม 3,765.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.0% จากช่วงเวลาเดียว กันของปีก่อน เนื่องจากอัตราค่าเช่าพื้นที่ต่อตารางเมตรที่ปรับเพิ่มขึ้นในทุกโครงการ และการเปิดให้ บริการของโครงการใหม่เซ็นทรัลเวิลด์ เมื่อเดือนสิงหาคม 2549

กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA)

- ในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 บริษัทฯ มีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเท่ากับ 1,098.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.4% จากไตรมาสก่อน เป็นผลจากรายได้ค่าเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้น ในขณะ ที่ต้นทุนรวมและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหารใกล้เคียงกับไตรมาสก่อน

- บริษัทฯ มีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มขึ้น 32.0% จากไตรมาส เดียวกันของปีก่อน เนื่องจากรายได้ค่าเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้นตามที่ได้กล่าวแล้วในข้างต้น

- สำหรับครึ่งแรกของปี 2550 บริษัทฯ มีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเท่า กับ 2,132.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 25.0% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของกำไรก่อน ดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายของโครงการเปิดใหม่เซ็นทรัลเวิลด์เป็นหลัก

ตารางที่1: สรุปข้อมูลทางการเงินในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 และครึ่งแรกปี 2550

สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน

รายได้รวม (รายได้จากค่าเช่าและบริการ และ ค่าอาหารและเครื่องดื่ม)

ในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 1,927.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.9% จากไตรมาสที่ผ่านมา โดยมีรายได้จากค่าเช่าและบริการจำนวน 1,828.7 ล้าน บาท เติบโต 4.8% จากไตรมาสที่ผ่านมา เป็นผลมาจากรายได้ที่เข้ามาเต็มไตรมาสของผู้เช่าใหญ่ราย ใหม่ซึ่งเปิดดำเนินการที่โครงการเซ็นทรัลพลาซ่า เชียงใหม่ แอร์พอร์ต เมื่อเดือนมีนาคม 2550 ประกอบ กับการเพิ่มขึ้นของรายได้อย่างต่อเนื่องของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า รามอินทรา หลังจากเปิดให้บริการ พื้นที่ส่วนปรับปรุงที่แล้วเสร็จในเดือนธันวาคม 2549 และอัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นของโครงการเซ็นท รัลเวิลด์ แม้จะยังคงให้ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่แก่ผู้เช่าในช่วงแรกของการเปิดให้บริการ บริษัทฯ มีรายได้ค่า อาหารและเครื่องดื่มในไตรมาสนี้เท่ากับ 98.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.5% จากไตรมาสที่ผ่านมา เป็นผลมา จากยอดขายที่เพิ่มขึ้นของศูนย์อาหารทุกแห่งภายใต้การบริหารงานของบริษัทฯ

เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน รายได้จากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหารและเครื่องดื่มเติบ โต 20.8% เนื่องจากการเปิดให้บริการของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์เมื่อเดือนสิงหาคม 2549 และพื้นที่เช่า ใหม่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า รัตนาธิเบศร์ เมื่อเดือนธันวาคม 2549 ประกอบกับรายได้ค่าบริการร่วม และค่าบริการไอเย็น (common area and air-conditioning service income) ที่สูงขึ้นหลังจากการปรับ อัตราค่าบริการใหม่ในเดือนสิงหาคม ปี 2549 และอัตราค่าเช่าพื้นที่ต่อตารางเมตรที่ปรับเพิ่มขึ้นในทุก โครงการ บริษัทฯ มีรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มลดลง 10.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมา จากการจากการปิดให้บริการศูนย์อาหารโครงการเซ็นทรัลเวิลด์และที่โครงการเซ็นทรัลพลาซ่า รัชดา- พระราม 3 เพื่อทำการปรับปรุง

ในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 บริษัทฯ มีรายได้อื่นรวมเท่ากับ 161.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20.9% และ 50.0% จากไตรมาสที่ผ่านมาและจากช่วงเดียวกันของปีก่อนตามลำดับ เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่า ธรรมเนียมจากการเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ("กอง ทุน CPNRF") และค่าธรรมเนียมสำหรับการพัฒนาและควบคุมการก่อสร้างโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ได้รับ จากกองทุนรวมธุรกิจไทย 4 ประกอบกับรายได้ภาษีโรงเรือน(เรียกเก็บจากผู้เช่า)ที่เพิ่มขึ้นตามอัตราการ เช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์

ต้นทุนรวม

ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนค่าอาหารและเครื่องดื่ม รวมถึงค่า สาธารณูปโภค ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ค่าใช้จ่ายพนักงานผู้ปฎิบัติงานที่เกี่ยว ข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาสินทรัพย์ ให้เช่า และ ภาษีโรงเรือน สำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2550 บริษัทฯ มีต้นทุนรวมเท่ากับ 1,129.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.7% จากไตรมาสที่ผ่านมา เป็นผลจากค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้นตามอัตราการเช่าพื้นที่ ที่เพิ่มขึ้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ และค่าเสื่อมราคาที่เพิ่มขึ้นของพื้นที่ส่วนการปรับปรุงใหม่ของโครง การเซ็นทรัลพลาซ่า รามอินทรา

เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน บริษัทฯ มีต้นทุนรวมเพิ่มขึ้น 26.4% โดยมีสาเหตุหลักมาจาก การเพิ่มขึ้นของค่าเสื่อมราคาจากการปรับปรุงพื้นที่ของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์และโครงการเซ็นทรัลพลา ซ่า รามอินทรา ซึ่งเปิดให้บริการในเดือนสิงหาคมและธันวาคม 2549 ตามลำดับ และการเพิ่มมูลค่าสิน ทรัพย์ของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า รัตนาธิเบศร์ โดยการเพิ่มพื้นที่ให้เช่าและสร้างอาคารจอดรถใหม่ซึ่ง แล้วเสร็จในเดือนธันวาคม 2549 และการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคตามอัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่ม ขึ้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์

บริษัทฯ มีต้นทุนค่าอาหารและเครื่องดื่มเท่ากับ 74.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.0% จากไตรมาสที่ผ่านมา แต่ ลดลง 10.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งสอดคล้องกับการลดลงของรายได้ค่าอาหาร และเครื่องดื่ม ตามที่ได้กล่าวแล้วในข้างต้น

ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร

ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางของบริษัทฯและผู้บริหาร ค่า โฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษาต่างๆ และค่าเสื่อมราคาและ ค่าตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน สำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2550 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและ บริหารเท่ากับ 301.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 1.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา

เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเพิ่มขึ้น 48.2% เป็นผล มาจากค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มสูงขึ้นภายหลังการเปิดให้บริการโครงการเซ็นทรัล เวิลด์และค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรที่เพิ่มขึ้นจากการปรับโครงสร้างภายในองค์กร การปรับฐานเงินเดือน และ จำนวนบุคลากรที่เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจ

กำไรสุทธิ

สำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2550 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 435.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.7% เมื่อเทียบกับไตร มาสก่อน เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของรายได้รวม ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหารค่อนข้างคง ที่ ตามที่ได้กล่าวแล้วในข้างต้น เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีที่แล้ว บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้นเล็ก น้อยเท่ากับ 1.0% เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ยังอยู่ในระดับต่ำในระยะเริ่ม แรกของการเปิดให้บริการ

ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร

ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางของบริษัทฯและผู้บริหาร ค่า โฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษาต่างๆ และค่าเสื่อมราคาและ ค่าตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน สำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2550 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและ บริหารเท่ากับ 301.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 1.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา

เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเพิ่มขึ้น 48.2% เป็นผล มาจากค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มสูงขึ้นภายหลังการเปิดให้บริการโครงการเซ็นทรัล เวิลด์และค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรที่เพิ่มขึ้นจากการปรับโครงสร้างภายในองค์กร การปรับฐานเงินเดือน และ จำนวนบุคลากรที่เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจ

กำไรสุทธิ

สำหรับไตรมาสที่ 2 ปี 2550 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 435.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.7% เมื่อเทียบกับไตร มาสก่อน เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของรายได้รวม ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหารค่อนข้างคง ที่ ตามที่ได้กล่าวแล้วในข้างต้น เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีที่แล้ว บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้นเล็ก น้อยเท่ากับ 1.0% เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ยังอยู่ในระดับต่ำในระยะเริ่ม แรกของการเปิดให้บริการ

ความสามารถในการทำกำไร

อัตรากำไรขั้นต้น

อัตรากำไรขั้นต้นของไตรมาสที่ 2 ปี 2550 เท่ากับ 41.1% คงที่เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา แต่ลดลง จาก 44.1% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2549 ทั้งนี้ เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ยังอยู่ ในระดับต่ำ ซึ่งเป็นผลมาจากค่าเสื่อมราคาที่เพิ่มขึ้นจากพื้นที่ส่วนปรับปรุงใหม่ของโครงการ ประกอบกับ การให้ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่แก่ผู้เช่าในช่วงแรกของการเปิดให้บริการ ซึ่งถือเป็นปกติธุรกิจสำหรับการเปิด ศูนย์การค้าแห่งใหม่

อัตรากำไรสุทธิ

อัตรากำไรสุทธิของไตรมาสที่ 2 ปี 2550 เท่ากับ 20.6% คงที่เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 1 ปี 2550 แต่ลดลง จาก 24.6% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2549 เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ยังอยู่ใน ระดับต่ำ ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการโฆษณาประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้นภายหลังจากการเปิดให้บริการของ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์

อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น

อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของไตรมาสที่ 2 ปี 2550 เท่ากับ 14.1% เพิ่มขึ้นจาก 13.6% ใน ไตรมาสที่ 1 ปี 2550 โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้จากโครงการเปิดใหม่เซ็นทรัลเวิลด์ จากอัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ต้นทุนรวมและค่าใช้จ่ายอื่นๆเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย บริษัทฯ มี อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงจาก 15.1% ของไตรมาสเดียวกันปีที่ผ่านมา เนื่องจากอัตรา กำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ยังอยู่ในระดับต่ำในช่วงแรกของการเปิดให้บริการ

ฐานะทางการเงิน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2550

สินทรัพย์รวม

ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2550 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวม 35,759.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเท่ากับ 1,422.6 ล้าน บาท จาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 โดยมีสินทรัพย์หมุนเวียนเพิ่มขึ้น 1,662.0 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 37.4% จาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 ซึ่งเป็นผลมาจากเงินทุนที่ได้รับจากการออกหุ้นกู้ไม่มีหลัก ประกันจำนวน 3,000 ล้านบาท เมื่อเดือนมิถุนายน 2550 สินทรัพย์ประเภทที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ เพิ่ม ขึ้นจากการซื้อที่ดินและงานระหว่างก่อสร้างในหลายโครงการ สำหรับสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2550 ลดลงเป็นจำนวน 419.9 ล้านบาท เมื่อเทียบกับ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 จากการ ใช้ไปของภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

หนี้สินรวม

ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2550 บริษัทฯ มีหนี้สินรวมเท่ากับ 23,007.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,245.0 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 5.7% เมื่อเทียบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของหนี้สินไม่หมุนเวียน ซึ่ง ในช่วงครึ่งแรกของปี 2550 บริษัทฯ ได้ชำระคืนเงินกู้เป็นจำนวน 1,557.1 ล้านบาท และได้ออกหุ้นกู้ไม่มี หลักประกัน ระยะเวลา 5 ปี เป็นจำนวนเงินรวม 3,000 ล้านบาท (อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4.25% ต่อปี) เมื่อ เดือนมิถุนายนที่ผ่านมา ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2550 บริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยเท่ากับ 12,555.0 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 54.6% ของหนี้สินรวม

ส่วนของผู้ถือหุ้น

ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2550 บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 12,751.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 177.6 ล้าน บาท หรือ 1.4% จาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 ซึ่งเป็นผลรวมมาจากกำไรสุทธิในครึ่งแรกของปี 2550 กับการจ่ายเงินปันผลสำหรับผลการดำเนินงานปี 2549 จำนวนเงินรวม 671.1 ล้านบาท (0.31 บาทต่อหุ้น) ซึ่งคิดเป็น 40% ของกำไรสุทธิประจำปี 2549

โครงสร้างทางการเงิน

บริษัทฯ ยังคงมีโครงสร้างทางการเงิน อยู่ในระดับดี โดย ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2550 บริษัทฯ มีหนี้สินที่มี ภาระดอกเบี้ยสุทธิเท่ากับ 7,550.0 ล้านบาท และมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือ หุ้นเท่ากับ 0.6 เท่า

ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2550 บริษัทฯ มีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยเท่ากับ 8.2 เท่า เพิ่มขึ้น จาก 7.6 เท่า ในไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งเป็นผลมาจากดอกเบี้ยจ่ายที่ลดลง โดยในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 บริษัทฯ มีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักเท่ากับ 5.2% ต่อปี ลดลงจาก 5.7% ต่อปี ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550

ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2550 บริษัทฯ มีอัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพันลดลงจาก 2.3 เท่า ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 มาอยู่ที่ 0.5 เท่า ในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 ซึ่งเป็นผลมาจากการจ่ายชำระคืนหุ้นกู้ ไม่มีหลักประกันซึ่งครบกำหนดชำระในเดือนเมษายน ปี 2550 และการชำระค่าก่อสร้างในหลายโครงการที่ เพิ่มขึ้นในไตรมาสนี้ ประกอบกับการจ่ายเงินปันผลสำหรับผลการดำเนินงานปี 2549 ที่เกิดขึ้นในไตรมาสนี้ เช่นกัน

ในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 บริษัทฯ จ่ายชำระคืนเงินกู้ยืมเป็นจำนวนเงินรวม 1,557.1 ล้านบาท ซึ่งเป็นการ ชำระคืนหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันซึ่งครบกำหนดชำระในเดือนเมษายน ปี 2550 จำนวน 1,000 ล้านบาท โดย ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2550 หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยของบริษัทฯ ประกอบด้วยเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 67% และอัตราดอกเบี้ยลอยตัว 33% โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 5.2% ต่อปี

ตารางที่ 2: อัตราส่วนทางการเงิน

หมายเหตุ:/1 กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่รวมเงินสดที่ชำระเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลซึ่งครบกำหนด

การเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชี

เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรฐานบัญชี ฉบับที่ 44 เรื่อง งบการเงินรวมและการบันทึกบัญชีสำหรับเงินลงทุน ในบริษัทย่อยและบริษัทร่วม ที่กำหนดให้บริษัทบันทึกเงินลงทุนในบริษัทย่อยและหรือบริษัทร่วมตาม "วิธี ราคาทุน" แทน "วิธีส่วนได้เสีย" ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2550 บริษัทฯ ได้เปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชี ดังกล่าว โดยปรับงบการเงินย้อนหลังและงบการเงินของบริษัทฯ สำหรับปี 2549 ที่นำไปแสดงในงบการ เงินระหว่างกาลสำหรับปี 2550 โดยการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวทำให้เกิดความแตกต่างระหว่างงบการเงิน เฉพาะกิจการและงบการเงินรวม โดยบริษัทฯขอชี้แจงในประเด็นที่สำคัญ ดังนี้

งบกำไรขาดทุนสำหรับครึ่งแรกปี 2550

กำไรสุทธิในงบการเงินเฉพาะกิจการสำหรับครึ่งแรกของปี 2550 เท่ากับ 3,637.7 ล้านบาท แตกต่างเป็น จำนวน 2,786.6 ล้านบาท (1.28 บาทต่อหุ้น) จากกำไรสุทธิในงบการเงินรวมซึ่งมีจำนวนเท่ากับ 851.1 ล้านบาท

งบกำไรขาดทุนสำหรับครึ่งแรกปี 2549

กำไรสุทธิในงบการเงินเฉพาะกิจการสำหรับครึ่งแรกของปี 2549 เท่ากับ 770.4 ล้านบาท แตกต่างเป็น จำนวน 117.8 ล้านบาท (0.06 บาทต่อหุ้น) จากกำไรสุทธิในงบการเงินรวมซึ่งมีจำนวนเท่ากับ 888.2 ล้านบาท

งบดุลสำหรับงวดประจำปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2549

ผลกระทบจากการปรับงบการเงินย้อนหลัง ส่งผลให้กำไรสะสมในงบการเงินเฉพาะกิจการเพิ่มขึ้น 712.8 ล้านบาท มาอยู่ที่ 8,222.2 ล้านบาท โดยค่าความนิยมติดลบจำนวน 112.6 ล้านบาท ถูกปรับออกจากงบ การเงินเฉพาะกิจการทั้งจำนวน เงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมปรับเพิ่มขึ้นจำนวน 516.5 ล้าน บาท มาอยู่ที่ 16,753.7 ล้านบาท สำหรับภาษีเงินได้รอตัดบัญชีปรับเพิ่มขึ้นจำนวน 83.8 ล้านบาท มาอยู่ ที่ 293.0 ล้านบาท

หมายเหตุ การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวไม่มีผลกระทบต่องบการเงินรวม และนโยบายการจ่ายเงินปันผลของ บริษัทฯ แต่อย่างใด (ดูรายละเอียดในหมายเหตุประกอบงบการเงินระหว่างกาล สำหรับงวดสามเดือนและ หกเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2550 ข้อ 14)

การดำเนินงาน

ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2550 บริษัทฯ บริหารพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งหมด 843,531 ตารางเมตร ประกอบด้วย พื้นที่อาคารศูนย์การค้า 691,649 ตารางเมตร พื้นที่อาคารสำนักงาน 145,509 ตารางเมตร และพื้นที่ อาคารที่พักอาศัย 6,373 ตารางเมตร อนึ่ง พื้นที่ให้เช่าดังกล่าวข้างต้น นับรวมพื้นที่ให้เช่าของโครงการ เซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งผลการดำเนินงานถูกโอนไปยังกอง ทุน CPNRF แต่ยังอยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทฯ ในฐานะของผู้บริหารสินทรัพย์ของกองทุน CPNRF

อัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเฉลี่ยของบริษัทฯ เพิ่มขึ้นจาก 94% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 เป็น 95% ใน ไตรมาสที่ 2 ปี 2550 เป็นผลหลักมาจากการปรับปรุงพื้นที่ในโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ และโครงการ เซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์ โดยในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 โครงการเซ็นทรัลเวิลด์มีอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 90% เพิ่มขึ้นจาก 88% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 เนื่องจากมีการเปิดให้บริการอย่างต่อเนื่องของผู้เช่า ประเภทร้านอาหารและเครื่องดื่มและสินค้าแฟชั่น สำหรับโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์ อัตราการ เช่าพื้นที่ ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2550 อยู่ที่ 95% เพิ่มขึ้นจาก 92% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 เนื่องจากมี การเปิดให้บริการของผู้เช่าประเภทสินค้าแฟชั่นในพื้นที่ส่วนการปรับปรุงใหม่

ในส่วนของอาคารสำนักงาน ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2550 มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยเท่ากับ 91% ไม่เปลี่ยน แปลงจากไตรมาสที่ 1 ปี 2550 สำหรับการปล่อยเช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานแห่งใหม่ "ปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี" นั้น ล่าช้ากว่าที่บริษัทฯ คาดการณ์ไว้ ซี่งเป็นผลมาจากความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานที่ ชะลอตัวลง เนื่องจากความไม่แน่นอนทางการเมืองและร่างพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจคนต่างด้าว โดย ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2550 อาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ที่มีอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 65%

ตารางที่ 3: สรุปพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่

หมายเหตุ: /1 อาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ทำการปรับปรุงแล้วเสร็จเปลี่ยนจากที่พักอาศัยเป็น อาคารสำนักงาน ในช่วงไตรมาส1/2549

PDF File News

Download (Size: 147,967 bytes)

The Largest Lifestyle Shopping Destination in Bangkok

The Most Favorite Places to Visit

The Largest Beachfront Lifestyle Shopping Complex in Asia

General Term & Conditions © Copyright 2011 Central Pattana Plc. All rights reserved.

Central Pattana Public Company Limited

The Offices at Central World, 999/9 Rama I Rd., Patumwan, Bangkok 10330 Thailand

We recommend using FireFox, Google Chrome, Safari or IE8 at this time. IE7 is minimally supported and IE6 is not supported.