ข้อมูลย้อนหลัง :
คำอธิบายและการวิเคราะห์ ของฝ่ายจัดการย้อนหลัง
ดาวน์โหลดฉบับสมบูรณ์

ผลการดำเนินงานรวมประจำปี 2561

ภาพรวมผลการดำเนินงาน

ในปี 2561 เศรษฐกิจไทยมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยมีการเติบโตประมาณร้อยละ 4.1 เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีปัจจัยสนับสนุน ได้แก่ 1) การส่งออกขยายตัวในเกณฑ์ที่ดี แม้จะชะลอตัวลงในช่วง 3-4 เดือนหลังของปี 2561 ก็ตาม 2) การบริโภคภาคเอกชนขยายตัวตามรายได้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นทั้งในและนอกภาคเกษตรกรรม และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ฟื้นตัวขึ้น 3) การท่องเที่ยวโดยรวมการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจากภูมิภาคอาเซียนเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก แม้จะได้รับผลกระทบจากนักท่องเที่ยวจีนที่ลดลงในช่วงครึ่งปีหลังก็ตาม และ 4) ปัจจัยสนับสนุนอื่นๆ เช่น การใช้จ่ายภาครัฐเพิ่มขึ้นจากมาตรการช่วยเหลือคนรายได้น้อยและนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้น รวมถึงการลงทุนภาคเอกชนเพิ่มขึ้นเพื่อรองรับการผลิตที่ปรับเพิ่มขึ้นในหลายอุตสาหกรรม สำหรับปี 2562 เศรษฐกิจไทยยังมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญจากการลงทุนภาครัฐและภาคเอกชน การบริโภคที่เพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป และการท่องเที่ยวที่ยังมีแนวโน้มเติบโตขึ้นเรื่อยๆ อย่างไรก็ดี ปัจจัยที่จะกดดันการเติบโตของเศรษฐกิจไทย อาทิ การเติบโตของเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว สงครามการค้า (Trade War) ระหว่างสหรัฐอเมริกาและจีนยังไม่มีข้อสรุปที่ชัดเจน ค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อที่ยังอยู่ในระดับต่ำ อาจทำให้การส่งออกชะลอตัวลง และความต่อเนื่องของการลงทุนภาครัฐในการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานมีผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนในช่วงเปลี่ยนผ่านทางการเมือง จากการคาดการณ์สถานการณ์ดังกล่าว ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็นร้อยละ 1.75 จากร้อยละ 1.50 เมื่อเดือนธันวาคม 2561 เพื่อรักษาความสมดุลระหว่างการเติบโตของเศรษฐกิจและเสถียรภาพระบบการเงินต่อไป

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (“บริษัทฯ” หรือ “CPN”) รายงานผลการดำเนินงานประจำปี 2561 มีรายได้รวม 36,458 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.4 จากปีก่อน และกำไรสุทธิ 11,216 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 17.3 จากปีก่อน เนื่องจากมีการบันทึกรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นประจำ คือ ค่าสินไหมทดแทนจากกรมธรรม์ประกันการก่อการร้าย 3,500 ล้านบาทในปีก่อนหน้า

หากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นประจำ บริษัทฯ มีรายได้รวม 36,065 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.8 จากปีก่อน และมีกำไรสุทธิ 10,823 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.4 โดยบริษัทฯ ยังคงมีรายได้เติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้ว่ารายได้ค่าเช่าและบริการได้รับผลกระทบจากการปรับปรุงครั้งใหญ่ที่เซ็นทรัลเวิลด์ และจากการโอนเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช ไปยังทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) เมื่อเดือนธันวาคม 2560

CPN ยังคงดำเนินธุรกิจตามแผนงานที่วางไว้ โดยให้ความสำคัญกับการเพิ่มประสิทธิภาพในการสร้างรายได้ ทั้งจากการเปิดศูนย์การค้าใหม่ การปรับปรุงศูนย์การค้าที่เปิดดำเนินการอยู่แล้ว และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นตามแผนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสม (Mixed-use Development) เช่น โครงการที่พักอาศัย ควบคู่กับการบริหารต้นทุนการดำเนินงานและค่าใช้จ่ายในการบริหารอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบัน CPN บริหารจัดการศูนย์การค้า 32 แห่ง มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิรวม 1.7 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) รวมถึงมีอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้า ณ สิ้นปี 2561 เท่ากับร้อยละ 93

เหตุการณ์สำคัญในปี 2561

การเข้าซื้อหุ้นในบริษัท แกรนด์ คาแนล แลนด์ จำกัด (มหาชน) หรือ “GLAND” โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

จากเหตุการณ์ดังกล่าว ทำให้ ณ สิ้นปี 2561 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้นประมาณ 36,938 ล้านบาท โดยหลักเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนประมาณ 23,254 ล้านบาท และมีหนี้สินรวมเพิ่มขึ้นประมาณ 17,796 ล้านบาท โดยหลักเป็นหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยประมาณ 7,695 ล้านบาท ปัจจุบันบริษัทฯ อยู่ระหว่างการทบทวนแผนการลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของ GLAND

บริษัทฯ มองหาโอกาสในการเข้าซื้อกิจการเพื่อจะส่งเสริมแผนธุรกิจและกลยุทธ์การเติบโตในระยะยาว ซึ่งการเข้าซื้อกิจการของ GLAND นั้น เป็นก้าวที่สำคัญในการตอกย้ำความเป็นผู้นำด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสม (Mixed-use development) โดย GLAND มีสินทรัพย์และทำเลที่ดินที่มีศักยภาพสูง ซึ่งสามารถพัฒนาเป็นโครงการต่างๆ ที่มีขนาดใหญ่ ช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันทางธุรกิจ และสร้างผลตอบแทนให้แก่ผู้ถือหุ้นในระยะยาว

การเปิดให้บริการศูนย์การค้า เซ็นทรัล ภูเก็ต (Central Phuket) ซึ่ซึ่งเป็นศูนย์การค้าที่ใหญ่ที่สุดในภาคใต้ของประเทศไทย ตั้งอยู่ในใจกลางเมืองภูเก็ตบนพื้นที่ประมาณ 111 ไร่ ปักธงในการเป็นลักชูรี่แฟล็กชิพแห่งแรกของ CPN ผสมผสานประสบการณ์การใช้ชีวิตและการพักผ่อนได้อย่างลงตัว เพื่อตอกย้ำความเป็น The Magnitude of Luxury & Leisure Resort Shopping Destination ระดับโลกอย่างสมบูรณ์ให้แก่กลุ่มลูกค้าท้องถิ่นและกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างประเทศ โดยบริษัทมีการเปิดตัว เซ็นทรัล ภูเก็ต อาคาร ฟลอเรสต้า (Central Phuket Floresta Building) เมื่อวันที่ 10 กันยายน 2561 ซึ่งเป็นจุดหมายปลายทางของไลฟ์สไตล์ลักชูรี่ โดยมีแบรนด์ดังระดับโลก ร้านค้า และร้านอาหาร และเป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่มีแอทแทรคชั่นแห่งแรกและแห่งเดียวของโลก อาทิ 1.) ไตรภูมิ ธีมพาร์ครูปแบบ 3 มิติอินเตอร์แอ็กทีฟ ซึ่งจะเปิดให้บริการในไตรมาส 1 ปี 2562 ; 2.) Aquaria เป็นอะควาเรียมที่มีสัตว์น้ำมากถึง 25,000 ชนิด โดยจะเปิดให้บริการในไตรมาส 2 ปี 2562 และ 3.) Tales of Thailand เป็นศูนย์รวมเรื่องราววัฒนธรรมและวิถีชีวิตของคนไทยในแต่ละภูมิภาคในรูปแบบร่วมสมัย

การเพิ่มประสิทธิภาพของสินทรัพย์ เพื่อเพิ่มมูลค่าให้กับลูกค้า ร้านค้า สังคม และเป็นการรักษารายได้จากการดำเนินงานปกติ เพื่อนำไปสู่การเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว ทั้งนี้ ในปี 2561 บริษัทฯ ได้ดำเนินการปรับปรุงศูนย์การค้าดังต่อไปนี้

การกระจายฐานธุรกิจการพัฒนาและบริหารอสังหาริมทรัพย์ (Diversification) สู่การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสม (Mixed-use development) บริษัทฯ เล็งเห็นศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสม ที่มีทั้งโครงการที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และโรงแรมอยู่ในโครงการ เพื่อสนับสนุนธุรกิจศูนย์การค้าซึ่งเป็นธุรกิจหลักให้เกิดประโยชน์สูงสุด ผสมผสานกับการออกแบบที่ทันสมัย และตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าทุกกลุ่ม โดยในปี 2561 บริษัทฯ มีความคืบหน้าที่สำคัญในโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมดังต่อไปนี้

เติบโตแบบยั่งยืนเป็นหัวใจสำคัญในการดำเนินธุรกิจ

บริษัทฯ ได้รับคัดเลือกให้เป็นสมาชิกของดัชนีความยั่งยืนของดาวโจนส์ (Dow Jones Sustainability Indices หรือ DJSI) ประจำปี 2561 ในกลุ่มดัชนียั่งยืนระดับโลก (DJSI World) เป็นปีแรก โดยเป็นบริษัทแห่งเดียวในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และเป็นหนึ่งในแปดบริษัทของประเทศไทยที่ได้รับคัดเลือกให้อยู่ในกลุ่มระดับโลกนี้ และในกลุ่มดัชนีตลาดเกิดใหม่ (Emerging Markets) ต่อเนื่องเป็นปีที่ห้า (ปี 2557-2561) สะท้อนให้เห็นถึงปรัชญาการดำเนินธุรกิจที่ยั่งยืนของบริษัทฯ ที่คำนึงถึงส่วนรวม สิ่งแวดล้อม และผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่าย รวมถึงการมีส่วนร่วมที่จะช่วยขับเคลื่อนสังคมและชุมชนอย่างจริงจังและต่อเนื่อง

เหตุการณ์อื่นๆ

ผลการดำเนินงานไตรมาส 3 ปี 2561

ตารางที่ 1: สรุปพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่


(1)สินทรัพย์ที่อยู่ภายใต้ CPNREIT ประกอบด้วยศูนย์การค้าจำนวน 5 แห่ง ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 เซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 เซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า เซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต และเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช
(2)สินทรัพย์ที่อยู่ภายใต้ CPNCG ประกอบด้วยอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์
(3)อัตราการเช่าพื้นที่ของธุรกิจโรงแรมเป็นค่าเฉลี่ยของอัตราการเช่าพื้นที่ในแต่ละไตรมาส
(4)โครงการเซ็นทรัล ภูเก็ต ประกอบด้วยอาคารฟลอเรสต้าและอาคารเฟสติวัล ซึ่งนับเป็น 1 โครงการ

ภาพรวม

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2561 บริษัทฯ มีศูนย์การค้าภายใต้การบริหารงานรวม 32 โครงการ (อยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 14 โครงการ และต่างจังหวัด 18 โครงการ) ศูนย์อาหาร 30 แห่ง อาคารสำนักงานให้เช่า 7 อาคาร โรงแรม 2 แห่ง อาคารที่พักอาศัย 1 โครงการ (รวม 11 ยูนิต) และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย 3 โครงการ (รวม 1,227 ยูนิต) ซึ่งนับรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ได้โอนไปยังทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNREIT) และกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN คอมเมอร์เชียล โกรท (CPNCG)

ณ สิ้นปี 2561 อัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัทฯ เฉลี่ยในระดับร้อยละ 93 เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่ร้อยละ 92 เพียงเล็กน้อย โดยหลักมาจากการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นจากศูนย์การค้าที่ทยอยปรับปรุงแล้วเสร็จ อาทิ เซ็นทรัลเวิลด์ และเซ็นทรัลพลาซา พระราม 3

รายได้จากการเช่าและบริการของศูนย์การค้าเดิม (same store rental revenue growth) เติบโตร้อยละ 3.1 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยไม่นับรวม 1.) ศูนย์การค้าใหม่ที่เปิดดำเนินการในปี 2560 ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา นครราชสีมา และเซ็นทรัลพลาซา มหาชัย 2.) ศูนย์การค้าใหม่ที่เปิดดำเนินการในปี 2561 ได้แก่ เซ็นทรัล ภูเก็ต ฟลอเรสต้า 3.) ศูนย์การค้าที่มีการปรับปรุงใหญ่ในปี 2560 และ 2561 ได้แก่ เซ็นทรัลเวิลด์ เซ็นทรัลพลาซา พระราม 3 เซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี และเซ็นทรัลพลาซา เชียงราย และ 4.) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช ซึ่งได้โอนไปยัง CPNREIT (บางส่วน) เมื่อเดือนธันวาคม 2560

อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของโครงการศูนย์การค้าทั้งหมด ณ สิ้นปี 2561 อยู่ที่ 1,669 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของศูนย์การค้าเดิม (same store rental rate growth) เติบโตร้อยละ 2.5 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือเพิ่มขึ้นจาก 1,634 บาทต่อตารางเมตรเป็น 1,674 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งต่ำกว่าที่บริษัทฯ คาดการณ์ไว้เล็กน้อย เนื่องจากศูนย์การค้าบางแห่งมีการปรับค่าเช่าเพิ่มขึ้นในอัตราต่ำกว่าปีก่อน และมีส่วนลดค่าเช่าเพิ่มขึ้นในช่วงปลายปี อย่างไรก็ดี ในภาพรวมบริษัทฯ มีการเติบโตของอัตราค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มในการเพิ่มค่าเช่าจากการต่อสัญญาใหม่และการลดลงของส่วนลดค่าเช่าในที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน

สรุปผลการดำเนินงาน GLAND

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2561 สินทรัพย์ที่ดำเนินการแล้วของ GLAND ประกอบด้วยอาคารสำนักงานให้เช่า 3 อาคาร (อัตราการเช่าพื้นที่รวมที่ร้อยละ 96) ซึ่งนับรวมอาคารสำนักงาน 2 โครงการที่ได้โอนไปยังทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาคารสำนักงาน จีแลนด์ (GLANDRT) รวมถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย 1 โครงการ (รวม 1,991 ยูนิต โดยปัจจุบันเหลืออยู่ 41 ยูนิต) พื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในอาคารสำนักงานและที่พักอาศัยรวมกัน 26,163 ตร.ม. (อัตราการเช่าพื้นที่รวมที่ร้อยละ 71) และมีที่ดินยังไม่ได้พัฒนาอีก 4 แปลง โดยแบ่งเป็น 2 แปลงสำหรับการพัฒนาโครงการรูปแบบผสม (Mixed-use development) และอีก 2 แปลงสำหรับการพัฒนาโครงการที่พักอาศัย โดยบริษัทฯ รับรู้ผลการดำเนินงานของ GLAND ตั้งแต่วันที่ 13 กันยายน 2561 เป็นต้นไป

ในปี 2561 บริษัทฯ มีรายได้รวมจาก GLAND จำนวน 498 ล้านบาท และไม่มีผลต่อกำไรสุทธิของบริษัทฯ อย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งแตกต่างจากงบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จของ GLAND เนื่องจาก GLAND บันทึกมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยวิธีมูลค่ายุติธรรม และมีการรับรู้กำไรจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในขณะที่บริษัทฯ บันทึกมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยวิธีราคาทุน โดยทั้ง 2 วิธีดังกล่าวเป็นวิธีที่เลือกใช้ได้ตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน ดังนั้นเมื่อทำงบการเงินรวม จึงปรับใช้วิธีการบันทึกมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแบบเดียวกับบริษัทฯ ทำให้ไม่มีรับรู้รายได้จากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

รายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำ

บริษัทฯ มีรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำที่ไม่นำมารวมในการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานประจำปี 2561 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อน ดังต่อไปนี้

รายได้รวม

ในปี 2561 บริษัทฯ มีรายได้รวม 36,065 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.8 จากปีก่อน (งวดไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับ 9,247 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 18.0 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน) ในขณะที่รายได้จากการดำเนินงานหลัก (ไม่รวมรายได้อื่น) เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 18 จากปีก่อน ซึ่งเป็นไปตามที่บริษัทฯ คาดการณ์ไว้ โดยรายได้รวมของบริษัทฯ มีองค์ประกอบที่สำคัญดังต่อไปนี้

รายได้จากการให้เช่าและให้บริการ

ในปี 2561 บริษัทฯ มีรายได้จากการให้เช่าและให้บริการจำนวน 28,068 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 7.7 จากปีก่อน (งวดไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับ 8,633 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 18.1 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน) แม้ว่าได้รับผลกระทบจากการปรับปรุงใหญ่ของศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ และการโอนศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช (บางส่วน) เข้า CPNREIT แต่โดยรวมยังคงเติบโตได้ดี โดยรายได้ที่เพิ่มขึ้นมีสาเหตุหลักมาจากปัจจัยดังนี้

รายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่ม

ในปี 2561 บริษัทฯ มีรายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 1,849 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 13.4 จากปีก่อน (งวดไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับ 515 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 19.0 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน) โดยรายได้ที่เพิ่มขึ้นเป็นผลจาก

รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม

ธุรกิจโรงแรมถือเป็นธุรกิจสนับสนุนธุรกิจหลักของบริษัทฯ โดยในปี 2561 บริษัทฯ มีรายได้จากการประกอบกิจการโรงแรมจำนวน 1,208 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.1 จากปีก่อน (งวดไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับ 370 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 27.6 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน) เป็นผลจากการปรับวิธีการรับรู้รายได้ค่าบริการสำหรับทั้งปี 2561 จากเดิมบันทึกเป็นรายได้สุทธิ ทำให้รายได้และต้นทุนเพิ่มขึ้น สำหรับผลการดำเนินกิจการโรงแรมยังคงมีการเติบโตเพียงเล็กน้อย โดยอัตราการเข้าพักเฉลี่ยทั้งปีของโรงแรมฮิลตัน พัทยา อยู่ที่ร้อยละ 93 ลดลงจากร้อยละ 94 ในปีก่อนหน้า และของโรงแรมเซ็นทาราและคอนเวนชั่นเซ็นเตอร์ อุดรธานี อยู่ที่ร้อยละ 75 ลดลงจากร้อยละ 80 ในปีก่อนหน้า เป็นผลมาจากปริมาณการเข้าพักของนักท่องเที่ยวลดลง อย่างไรก็ดี ราคาห้องพักเฉลี่ยได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในโรงแรมทั้งสองแห่ง

รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์

บริษัทฯ เริ่มรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ โครงการคอนโดมิเนียมตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป โดยบริษัทฯ มีรายได้จำนวน 2,762 บาท (งวดไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับ 377 ล้านบาท) จากการโอนคอนโดมิเนียมได้กว่าร้อยละ 97 ใน 3 โครงการ ได้แก่ เอสเซ็นท์ ระยอง เอสเซ็นท์ เชียงใหม่ และ เอสเซ็นท์ ขอนแก่น

รายได้อื่น

ในปี 2561 บริษัทฯ มีรายได้อื่นจำนวน 2,178 ล้านบาท (งวดไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับ 614 ล้านบาท) ส่วนใหญ่ประกอบด้วยรายได้ค่าธรรมเนียมบริหารอสังหาริมทรัพย์ CPNREIT และ CPNCG จำนวน 767 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 56.0 จากปีก่อน (งวดไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับ 223 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 90.5 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน) สอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของมูลค่าสินทรัพย์ของ CPNREIT ที่ได้ลงทุนเพิ่มเติมในเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช ตั้งแต่ปลายปี 2560

ต้นทุนรวม

ในปี 2561 บริษัทฯ มีต้นทุนรวม 17,579 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 21.1 จากปีก่อน (งวด ไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับ 4,570 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 19.7 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน) โดยต้นทุนรวมของบริษัทฯ มีองค์ประกอบที่สำคัญดังต่อไปนี้

ต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการ

ต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการ ได้แก่ ค่าสาธารณูปโภค ค่าจ้างบริการรักษาความปลอดภัย และรักษาความสะอาด ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับพนักงาน ค่าเช่าที่ดิน ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย ค่าซ่อมแซม ค่าเบี้ยประกัน และภาษีโรงเรือนของทรัพย์สินที่ครอบครองไว้เพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า

ในปี 2561 บริษัทฯ มีต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการเท่ากับ 14,142 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.7 จากปีก่อน (งวดไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับ 3,797 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.1 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน) ซึ่งมากกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้จากการให้เช่าและให้บริการ โดยการเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าเช่าและค่าบริการมีสาเหตุหลักมาจากปัจจัยดังนี้

ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม

ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม ได้แก่ ต้นทุนทางตรงในการประกอบธุรกิจศูนย์อาหาร รวมถึงค่าเสื่อมราคาและค่าซ่อมแซมอุปกรณ์และงานตกแต่งศูนย์อาหารภายในศูนย์การค้า

ในปี 2561 บริษัทฯ มีต้นทุนอาหารและเครื่องดื่มเท่ากับ 1,448 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.0 จากปีก่อน (งวดไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับ 409 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 19.9 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน) และเพิ่มขึ้นใกล้เคียงกับการเติบโตของรายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่ม ซึ่งต้นทุนเพิ่มสูงขึ้นจากศูนย์อาหารที่เปิดใหม่ในปี 2560 และปี 2561 ได้แก่ เซ็นทรัลพลาซา นครราชสีมา เซ็นทรัลพลาซา มหาชัย และเซ็นทรัล ภูเก็ต ฟลอเรสต้า รวมถึงการบริหารศูนย์อาหารเดิมที่อยู่ในโซน Food Destination ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และรักษาต้นทุนให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมอย่างสม่ำเสมอ

ต้นทุนจากการประกอบกิจการโรงแรม

ในปี 2561 บริษัทฯ มีต้นทุนจากการประกอบกิจการโรงแรมจำนวน 423 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 23.1 จากปีก่อน (งวดไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับ 173 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 90.9 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน) เป็นผลจากการปรับวิธีการรับรู้รายได้ค่าบริการสำหรับทั้งปี 2561 จากเดิมบันทึกเป็นรายได้สุทธิ ทำให้รายได้และต้นทุนเพิ่มขึ้น ในส่วนของต้นทุนจากการดำเนินกิจการโรงแรมนั้นเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับรายได้ของโรงแรมที่เพิ่มขึ้น โดยทั้งสองโรงแรมมีการบริหารจัดการต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทั้งในส่วนของห้องพัก และอาหารและเครื่องดื่ม

ต้นทุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์

ในปี 2561 บริษัทฯ มีต้นทุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 1,565 ล้านบาท (งวดไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับ 191 ล้านบาท) ซึ่งสอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของโครงการเอสเซ็นท์ ระยอง เอสเซ็นท์ เชียงใหม่ และเอสเซ็นท์ ขอนแก่น

ค่าใช้จ่ายในการบริหาร

ค่าใช้จ่ายในการบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายบุคลากรส่วนกลางและผู้บริหาร ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงานและของใช้สิ้นเปลือง ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษา ต่างๆ รวมถึงค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายอุปกรณ์สำนักงานและสินทรัพย์ของโรงแรม

บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการบริหารในปี 2561 เท่ากับ 6,114 ล้านบาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 20.7 จากปีก่อน (งวดไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับ 1,875 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.3 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน) เป็นผลจากค่าใช้จ่ายบุคลากรที่เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับการขยายธุรกิจ ค่าใช้จ่ายทางการตลาดที่เพิ่มขึ้นตามกิจกรรมที่เพิ่มขึ้นในศูนย์การค้า รวมถึงมีค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นใหม่ในปี 2561 อาทิ ค่าใช้จ่ายการโอนโครงการคอนโดมิเนียม ค่าเช่าโรงแรม ฮิลตัน พัทยา ที่จ่ายให้ CPNREIT และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการเข้าซื้อกิจการ GLAND ส่งผลให้สัดส่วนค่าใช้จ่ายในการบริหารต่อรายได้รวมอยู่ที่ร้อยละ 17.0 เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 16.4 ในปีช่วงเดียวกันของปีก่อน (งวดไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับร้อยละ 20.3 ลดลงจากในปีช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ร้อยละ 21.1)

อัตรากำไรขั้นต้น และอัตรากำไรจากการดำเนินงาน

บริษัทฯ มีอัตรากำไรขั้นต้นไม่รวมรายได้อื่นสำหรับปี 2561 ร้อยละ 48.1 ลดลงจากร้อยละ 49.6 ในปีก่อน (งวดไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับร้อยละ 47.1 ลดลงจากในปีช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ร้อยละ 47.7) และมีอัตรากำไรจากการดำเนินงานไม่รวมรายได้อื่นร้อยละ 34.5 ลดลงจากร้อยละ 36.6 ในปีก่อน (งวดไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับร้อยละ 30.8 เพิ่มขึ้นจากในปีช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ร้อยละ 30.2)

หากไม่รวมการขายอสังหาริมทรัพย์ อัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ร้อยละ 49.8 ขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นจากการขายคอนโดมิเนียมเท่ากับร้อยละ 43.3 โดยบริษัทฯ สามารถรักษาอัตรากำไรขั้นต้นและอัตรากำไรจากการดำเนินงานให้อยู่ในระดับใกล้เคียงกับเมื่อปีก่อนได้ แม้ว่าต้นทุนค่าเช่าและบริการได้ปรับเพิ่มขึ้นจากการต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินของศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 ในระหว่างปีก็ตาม นอกจากนี้บริษัทฯ ยังคงมุ่งมั่นที่จะควบคุมค่าใช้จ่ายในการบริหารได้อย่างมีประสิทธิภาพจากการปฏิบัติตามมาตรการลดต้นทุนต่างๆ เพื่อรักษาอัตรากำไรจากการดำเนินงานให้ได้ต่อไป

กำไรสุทธิ

ในปี 2561 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 10,823 ล้านบาท เติบโตร้อยละ 9.4 จากปีก่อน (งวดไตรมาส 4 ปี 2561 เท่ากับ 2,445 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.7 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน) เป็นผลจากการเติบโตของรายได้ในทุกธุรกิจ การบริหารค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพและเหมาะสมกับสภาพแวดล้อมการดำเนินธุรกิจ รวมถึงการเพิ่มขึ้นของส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทร่วม โดยส่วนใหญ่มาจากกำไรของ CPNREIT ที่เติบโตขึ้น ในขณะที่ต้นทุนทางการเงินปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อน เนื่องจากมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสูงขึ้น จากการเข้าซื้อกิจการ GLAND

ตารางที่ 2: สรุปงบกำไรขาดทุน

โครงสร้างทางการเงิน

บริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจาก 9,529 ล้านบาท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2560 มาเป็น 30,398 ล้านบาท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2561 โดยหลักมาเงินกู้จากสถาบันการเงินที่เพิ่มขึ้นเพื่อมาชำระการซื้อหุ้น GLAND ในช่วงเดือนกันยายน-ตุลาคม 2561 และการรวมหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยของ GLAND มาอยู่ในงบการเงินรวมของบริษัทฯ ขณะที่อัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ณ สิ้นปี 2561 อยู่ที่ร้อยละ 3.31 ต่อปี เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 3.17 เมื่อสิ้นปีก่อน โดยมีหนี้สินมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในสัดส่วนร้อยละ 46 และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในสัดส่วนร้อยละ 54 เนื่องจากมีการรวมหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยของ GLAND ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าเฉลี่ยของบริษัทฯ

อัตราหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ที่ 0.37 เท่า เพิ่มขึ้นจาก 0.07 เท่า ณ สิ้นปีก่อน เป็นผลมาจากหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจากเหตุผลที่กล่าวไว้เบื้องต้น ประกอบกับเงินสดและเงินลงทุนชั่วคราวที่ลดลง

บริษัทฯ ยังคงให้ความสำคัญเกี่ยวกับการบริหารจัดการโครงสร้างทางการเงินอย่างมีประสิทธิภาพ มีความยืดหยุ่นต่อสภาวะตลาดเงินตลาดทุนที่ผันผวน และรักษาต้นทุนทางการเงินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมกับการดำเนินธุรกิจต่อไปในอนาคต

เงินปันผล

บริษัทฯ มีนโยบายการจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นในอัตราไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 ของกำไรสุทธิประจำปี เมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2562 คณะกรรมการบริษัทฯ มีมติเสนอต่อที่ประชุมผู้ถือหุ้นซึ่งกำหนดจะจัดขึ้นในวันที่ 26 เมษายน 2562 ให้มีการจ่ายเงินปันผลจากกำไรสุทธิประจำปี 2561 จำนวน 1.10 บาทต่อหุ้น โดยเงินปันผลดังกล่าวคิดเป็นอัตราการจ่ายเงินปันผลที่ร้อยละ 44.0 ของกำไรสุทธิจากการดำเนินงานตามงบการเงินรวมสำหรับปี 2561

ตารางที่ 3: สรุปฐานะทางการเงิน


(1)อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน บันทึกบัญชีตามราคาต้นทุนและตัดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรงตามอายุของสินทรัพย์ ทั้งนี้ มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตามราคาประเมินอยู่ที่ 219,161 ล้านบาท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2561 (180,409 ล้านบาท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2560) ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ หมายเหตุประกอบงบการเงินประจำปี 2561 ข้อ 14 หัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน”

ตารางที่ 4: อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ


(1) ผลตอบแทนสินทรัพย์และผลตอบแทนส่วนผู้ถือหุ้นคำนวณจากกำไรสุทธิย้อนหลัง 12 เดือน
(2)อัตราส่วนหนี้สินมีภาระดอกเบี้ย สุทธิจากเงินสดและเทียบเท่าเงินสดและเงินลงทุนชั่วคราว

แผนธุรกิจในอนาคต

บริษัทฯ ตั้งเป้าหมายทางธุรกิจในระยะ 5 ปี (ปี 2562-2566) ที่จะมีรายได้เติบโตในอัตราเฉลี่ย (CAGR) อย่างน้อยร้อยละ 13 ต่อปี เพื่อให้บรรลุเป้าหมายดังกล่าว บริษัทฯ ได้กำหนดแนวทางการขยายธุรกิจในรูปแบบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสม (Mixed-use Development) ประกอบด้วย การพัฒนาโครงการศูนย์การค้าใหม่ การปรับปรุงสินทรัพย์ที่มีอยู่ในปัจจุบันเพื่อเพิ่มมูลค่า รวมถึงการปรับขึ้นค่าเช่าตามปกติ และการปรับปรุงกระบวนการดำเนินงานเพื่อให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น นอกจากนี้ ยังมีการพัฒนาโครงการที่พักอาศัย

ภายใต้ความเจริญทางเศรษฐกิจที่ขยายตัวสู่พื้นที่รอบนอกกรุงเทพมหานครและต่างจังหวัด บริษัทฯ มีการศึกษาโอกาสทางธุรกิจค้าปลีกในรูปแบบใหม่รวมทั้งนวัตกรรมด้านการออกแบบและตกแต่งศูนย์การค้า เพื่อยกระดับให้ศูนย์การค้ามีความทันสมัย พร้อมมอบประสบการณ์ที่หลากหลายเพื่อตอบสนองต่อรูปแบบการใช้ชีวิตของลูกค้าที่เปลี่ยนแปลงไปอยู่เสมอทั้งลูกค้าชาวไทยและนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ

นอกจากนั้น บริษัทฯ ได้ศึกษาโอกาสการลงทุนในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ในประเทศที่มีโอกาสและศักยภาพในการเติบโต อาทิ มาเลเซีย และเวียดนาม เพื่อการเติบโตตามเป้าหมายในอนาคตอย่างมั่นคงและยั่งยืน

โครงการพัฒนาศูนย์การค้า

การขยายธุรกิจในประเทศ

บริษัทฯ ได้ประกาศแผนเปิดศูนย์การค้าใหม่ในช่วงปี 2562 ถึงต้นปี 2563 จำนวน 2 แห่ง ได้แก่ 1.) เซ็นทรัล วิลเลจ ซึ่งเป็นลักชูรี่เอาท์เล็ตระดับโลกแห่งแรกในประเทศไทย โดยคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ภายในไตรมาส 3 ปี 2562 และ 2.) เซ็นทรัลพลาซา อยุธยา ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการในต้นปี 2563

บริษัทฯ ดำเนินแผนปรับปรุงศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ อย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะเสร็จสมบูรณ์ภายในไตรมาส 1 ปี 2562 และได้เริ่มดำเนินการปรับปรุงเซ็นทรัลพลาซา เชียงราย เซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช เซ็นทรัล ภูเก็ต เฟสติวัล และเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว โดยคาดว่าแผนการปรับปรุงศูนย์การค้าดังกล่าวจะทยอยเสร็จภายในปี 2562

นอกจากนี้ บริษัทฯ เล็งเห็นโอกาสที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบผสม (Mixed-use project) ในประเทศ เพื่อต่อยอดธุรกิจให้เติบโตในระยะยาว และสร้างผลตอบแทนที่ดีได้ในอนาคต โดยในปี 2560 บริษัทฯ ประกาศแผนการร่วมทุนกับบริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) (“DTC”) เพื่อลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบผสม ประกอบด้วย โรงแรม ที่พักอาศัย ศูนย์การค้า และอาคารสำนักงาน บนที่ดินบริเวณหัวมุมถนนสีลมและถนนพระราม 4

โครงการของ GLAND บริษัทฯ ยังคงศึกษาแผนการพัฒนาโครงการบนที่ดินเปล่าที่อยู่ภายใต้ GLAND ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงในกรุงเทพฯ อย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าจะได้ข้อสรุปภายในปี 2562 ในขณะเดียวกันบริษัทฯ มีแผนที่จะเพิ่มประสิทธิภาพในสินทรัพย์ที่ดำเนินการแล้วให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการเติบโตของ GLAND ต่อไปในอนาคต

การขยายธุรกิจต่างประเทศ

ปัจจุบัน บริษัทฯ ได้ร่วมพัฒนาศูนย์การค้า Central i-City ในประเทศมาเลเซีย ด้วยบริษัทฯ เล็งเห็นถึงโอกาสเติบโตทางธุรกิจและเพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน จึงได้มองโอกาสการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ในพื้นที่ที่มีศักยภาพ โครงการ Central i-City เป็นการร่วมทุนระหว่าง CPN ร้อยละ 60 และ I-R&D Sdn. Bhd (“IRD”) ร้อยละ 40 บริษัทลูกของ I-Berhad ปัจจุบันโครงการอยู่ระหว่างการตกแต่งศูนย์การค้าทั้งภายนอกและภายใน โดยมีแผนกำหนดเปิดให้บริการในเดือนมีนาคม 2562 นอกจากนี้ บริษัทฯ อยู่ระหว่างเตรียมแผนการลงทุนในประเทศเวียดนาม ซึ่งเป็นตลาดที่มีแนวโน้มการเติบโตที่โดดเด่น และจะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในการเติบโตของธุรกิจระยะยาวอีกแห่งหนึ่งในภูมิภาค

การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสม

บริษัทฯ เล็งเห็นศักยภาพในการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าในลักษณะพื้นที่แบบผสม (Mixed-use project) โดยวางแผนใช้ประโยชน์จากที่ดินที่เหลืออยู่ในบริเวณศูนย์การค้าในปัจจุบันเพื่อพัฒนาธุรกิจเกี่ยวเนื่องอื่นๆ อาทิ โครงการที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และโรงแรม เพื่อสนับสนุนธุรกิจศูนย์การค้าซึ่งเป็นธุรกิจหลักให้เกิดประโยชน์สูงสุดและสร้างมูลค่าเพิ่มแก่บริษัทฯ

โครงการที่พักอาศัย ปัจจุบันบริษัทฯ ได้เปิดตัวโครงการที่พักอาศัยรูปแบบคอนโดมิเนียมจำนวน 7 โครงการในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด และโครงการที่พักอาศัยรูปแบบบ้านเดี่ยว จำนวน 1 โครงการในกรุงเทพฯ และยังคงศึกษาบริเวณที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยอย่างต่อเนื่อง โดยมีแผนการประกาศโครงการใหม่ในอนาคตต่อไป

ตารางที่ 5: ความคืบหน้าของโครงการในอนาคต