คำอธิบายผลการดำเนินงานไตรมาส 3/2549
บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)
คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ
ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)
และบริษัทย่อย ประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2549
ภาพรวมผลการดำเนินงาน
บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ("บริษัทฯ") มีกำไรสุทธิสำหรับไตรมาสที่ 3
ปี 2549 จำนวน 431.7 ล้านบาท อยู่ในระดับเดียวกับไตรมาสที่ผ่านมา โดยบริษัทฯ
มีกำไรจากการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นจากรายได้ค่าเช่าและบริการ แต่ในขณะเดียวกันมี
ดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้นจากการออกหุ้นกู้เมื่อเดือนมิถุนายน 2549 ในการวิเคราะห์
ผลการดำเนินงานในไตรมาสนี้ บริษัทฯ ขอให้ข้อสังเกตเพื่อประกอบการวิเคราะห์และ
เปรียบเทียบผลการดำเนินงานรวมของบริษัทฯ และบริษัทย่อยระหว่างไตรมาสที่ 3
ปี 2548 และปี 2549 ว่า ผลการดำเนินงานของบริษัทฯ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 นี้
ไม่ได้รวมผลการดำเนินงานส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และ
โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งถูกโอนไปให้กับ CPNRF จากการที่
บริษัทฯ ได้ทำสัญญาเช่าการเงินทรัพย์สินส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา
พระราม 2 และโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ให้แก่ CPNRF ตั้งแต่เดือน
สิงหาคม ปี 2548 ซึ่งเป็นสาเหตุหนึ่งในการเปลี่ยนแปลงของผลการดำเนินงานเมื่อ
เปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นข้อมูลเพิ่มเติม ในบท
วิเคราะห์นี้ บริษัทฯ ได้ทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบผลการดำเนินงานโดยไม่รวม
โครงการเซ็นทรัล พลาซาพระราม 2 และโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3
ทั้งไตรมาสที่ 3 ปี 2548 และปี 2549 เพื่อแสดงให้เห็นถึงผลการดำเนินงานของ
โครงการอื่นของบริษัทฯ นอกจากนี้ ในระหว่างไตรมาสที่ 3 ปี 2548 มีรายการที่ไม่
เกิดขึ้นเป็นประจำ (non-recurring item) 2 รายการ ดังนี้ 1) กำไรจากการทำ
สัญญาเช่าทางการเงิน (financial lease) สำหรับสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของโครงการ
เซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ให้แก่
CPNRF และ 2) การตั้งสำรองการด้อยค่าของที่ดินรอการพัฒนา(รายการที่ไม่ใช่เงินสด)
กำไรสุทธิ:
* สำหรับไตรมาสนี้ บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 431.7 ล้านบาท ลดลง 80.1% เมื่อ
เทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 บริษัทฯ มีกำไร
จากการทำสัญญาเช่าทางการเงินกับ CPNRF จำนวน 2,766.7 ล้านบาท (สุทธิหลังหัก
ภาษีเท่ากับ 1,936.7 ล้านบาท) และการตั้งสำรองการด้อยค่าของที่ดินรอการพัฒนา
จำนวน 406.6 ล้านบาท (สุทธิหลังหักภาษีเท่ากับ 284.6 ล้านบาท)
* เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 0.1% เป็นผลจากการที่บริษัทฯ
มีรายได้จากค่าเช่าและบริการเพิ่มขึ้นมากกว่าต้นทุนที่เพิ่มขึ้น แต่ในขณะเดียวกันบริษัทฯ
มีดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นด้วยจากหุ้นกู้จำนวนเงินรวม 1,500 ล้านบาท ที่ออกเมื่อเดือน
มิถุนายน 2549
รายได้รวม (รายได้จากค่าเช่าและบริการ และ ค่าอาหารและเครื่องดื่ม):
* บริษัทฯ มีรายได้รวมเท่ากับ 1,717.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส
เดียวกันของปีก่อน แม้ว่ารายได้ในไตรมาสนี้จะไม่รวมผลการดำเนินงานส่วนใหญ่ของ
โครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งโอนไป
ยังกองทุน CPNRF ทั้งนี้เนื่องจากอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรและรายได้จากค่าบริการที่
ปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกโครงการ ประกอบกับการเปิดให้บริการของพื้นที่ส่วนขยาย
ของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ เมื่อเดือนสิงหาคม 2549
* บริษัทฯ มีรายได้รวมเพิ่มขึ้น 7.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2549 โดยมีสาเหตุ
หลักมาจากรายได้ค่าบริการที่เพิ่มขึ้นจากการปรับอัตราค่าบริการใหม่ตั้งแต่เดือนสิงหาคม
2549 ในทุกโครงการ และรายได้ที่เพิ่มเข้ามาจากการเปิดให้บริการพื้นที่ส่วนขยายของ
โครงการเซ็นทรัลเวิลด์
กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษีเงินได้ ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA):
* กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษีเงินได้ ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย ลดลง 75.7%
เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 บริษัทฯ มี
กำไรจากการทำสัญญาเช่าทางการเงินกับ CPNRF
* ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ มีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษีเงินได้ ค่าเสื่อมราคา
และค่าตัดจำหน่าย จำนวน 912.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน 9.6% ส่วนใหญ่
เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าบริการและรายได้อื่น
ตารางที่1: สรุปข้อมูลทางการเงินไตรมาสที่ 3 ปี 2549
งบการเงินรวมระหว่างกาล ไตรมาส 3% เปลี่ยนแปลงเทียบ % เปลี่ยนแปลง
ไตรมาสที่ 3 ปี 2549 (ล้านบาท) กับไตรมาสก่อน เทียบกับปีก่อน
รายได้จากค่าเช่าค่าบริการและ 1,717.6 7.6% 2.6%
ค่าขายอาหารเครื่องดื่ม
กำไรขั้นต้น 759.3 8.0% (5.0%)
กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย, 912.5 9.6% (75.7%)
ภาษีเงินได้, ค่าเสื่อมราคา
และค่าตัดจำหน่าย
กำไรสุทธิ 431.7 0.1% (80.1%)
กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน (บาท) 0.2 0.1% (80.1%)
สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน
รายได้รวม
สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ มีรายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหาร
และเครื่องดื่ม จำนวน 1,717.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกัน
ของปีก่อน ประกอบด้วยรายได้จากค่าเช่าและบริการจำนวน 1,625.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น
3.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน แม้ว่าในไตรมาสนี้ผลการดำเนินงาน
ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3
จะโอนไปยังกองทุน CPNRF รายได้ที่เพิ่มขึ้นนี้เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้จาก
โครงการอื่นที่สามารถชดเชยรายได้ที่ลดลงดังกล่าวได้ ในไตรมาสนี้ บริษัทฯ มีรายได้
อาหารและเครื่องดื่มเท่ากับ 92.6 ล้านบาท ลดลง 12.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน
ของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากการปิดศูนย์อาหารที่โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-
พระราม 3
อย่างไรก็ตาม หากไม่รวมรายได้ของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัล
พลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF ทั้งในไตรมาสที่ 3 ปี 2549
และปี 2548 แล้ว รายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหารและเครื่องดื่มของ
โครงการอื่นในไตรมาสนี้ เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน 12.0% โดยเป็นผลมา
จากอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรที่ปรับตัวสูงขึ้นในทุกโครงการ, อัตราการเช่าพื้นที่ที่
เพิ่มขึ้นของอาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์จาก 66% ในไตรมาสที่ 3 ปีก่อน เป็น 90%
ในไตรมาสนี้, การรับรู้รายได้เต็มไตรมาสจากพื้นที่ขายส่วนขยายของโครงการ
เซ็นทรัลทาวน์ รัตนาธิเบศร์ ที่เปิดให้บริการเมื่อเดือนกันยายน 2548, พื้นที่อาคาร
สำนักงานที่เพิ่มขึ้นจากการเปิดอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี เมื่อเดือนมีนาคม
2549 และรายได้ค่าบริการร่วมและค่าบริการไอเย็น (common area and air
conditioning services) ที่เพิ่มขึ้นหลังจากการปรับอัตราค่าบริการใหม่เมื่อเดือน
สิงหาคมที่ผ่านมา
เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2549 บริษัทฯ มีรายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการ
และค่าอาหารและเครื่องดื่มเพิ่มขึ้น 7.6% จากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าค่าบริการ
เป็นหลัก ที่เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน 9.3% เหตุผลหลักมาจากรายได้ค่าบริการที่เพิ่มขึ้น
หลังจากการปรับอัตราค่าบริการใหม่เมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมาในทุกโครงการและ
รายได้ที่เข้ามาเพิ่มจากการเปิดให้บริการบางส่วนของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ เมื่อเดือน
สิงหาคมที่ผ่านมา นอกจากนี้อัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรโดยรวมยังปรับสูงขึ้นทั้งจากการ
ต่ออายุสัญญาเช่าของผู้เช่าเดิมและการทำสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหม่ในเกือบทุก
โครงการ รวมทั้ง อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในส่วนของอาคารสำนักงานได้เพิ่มขึ้นจาก
86% ในไตรมาสที่ผ่านมา เป็น 90% ในไตรมาสนี้ สำหรับรายได้ค่าอาหารและ
เครื่องดื่มในไตรมาสนี้ลดลง 15.7% จากไตรมาสก่อนตามปัจจัยฤดูกาลที่ในไตรมาสที่ 3
มีวันหยุดและเทศกาลน้อยกว่าไตรมาสที่ผ่านมา ประกอบกับผลกระทบจากการปิด
ศูนย์อาหารที่โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3
ในไตรมาสนี้ บริษัทฯ มีรายได้อื่นจำนวน 190.6 ล้านบาท ลดลง 93.4% เมื่อเทียบกับ
ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากรายอื่นในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 ได้รวมกำไรจาก
การทำสัญญาเช่าทางการเงินสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2
และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ให้แก่ CPNRF จำนวนเงิน 2,766.7 ล้านบาท
หากไม่รวมรายการดังกล่าวในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 แล้ว บริษัทฯ จะมีรายได้อื่นใน
ไตรมาสที่ 3 ปี 2548 สูงขึ้น 70.6% เมื่อเทียบกับ 111.7 ล้านบาท ของไตรมาส
เดียวกันของปีก่อน เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสก่อน บริษัทฯ มีรายได้อื่นเพิ่มขึ้น 77.6%
จาก 107.3 ล้านบาท ในในไตรมาสที่ 2 ปี 2549 จากรายได้ค่าธรรมเนียมจาก
กองทุนรวมธุรกิจไทย 4 สำหรับการพัฒนาและควบคุมการก่อสร้างพื้นที่ส่วนขยายของ
โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ซึ่งเปิดให้บริการเมื่อเดือนสิงหาคม 2549 และรายได้
ค่าธรรมเนียมที่เพิ่มขึ้นจากการเป็นผู้บริหารสินทรัพย์ให้กับกองทุน CPNRF
ต้นทุนรวม
ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม
รวมถึงค่าสาธารณูปโภค ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ค่าใช้จ่าย
พนักงานผู้ปฎิบัติงานที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ
ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า และ ภาษีโรงเรือน สำหรับ
ไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ มีต้นทุนรวมจำนวน 958.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.5% เมื่อ
เทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี หากไม่รวมต้นทุนดังกล่าวของโครงการเซ็นทรัลพลาซา
พระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF ทั้ง
ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 และปี 2548 แล้ว ต้นทุนรวมของโครงการอื่นเพิ่มขึ้น 18.1%
เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเป็นผลมาจากค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่
เพิ่มขึ้นจากพื้นที่ส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ที่เปิดให้บริการเมื่อเดือนสิงหาคม
2549 ต้นทุนของพื้นที่ขายส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัลทาวน์ รัตนาธิเบศร์ ซึ่งเปิดให้
บริการเมื่อเดือนกันยายน 2548 และต้นทุนรวมที่เพิ่มขึ้นจากโครงการอื่นจากค่าไฟฟ้าที่
สูงขึ้นตามอัตราค่าไฟฟ้าต่อหน่วยที่ปรับสูงขึ้น
เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีต้นทุนรวมเพิ่มขึ้น 7.3% จากต้นทุนที่เพิ่ม
เข้ามาจากการเปิดให้บริการของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ รวมถึงค่าเสื่อมราคาและ
ค่าตัดจำหน่ายจากพื้นที่ส่วนขยายและค่าไฟฟ้าที่สูงขึ้น
ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร
ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางของบริษัทฯและ
ผู้บริหาร ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษา
ต่างๆ และค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน ซึ่งในไตรมาสที่ 3
ปี 2549 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารรวม 288.1 ล้านบาท ลดลง 54.5%
จากงวดเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารบางส่วนของ
โครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ถูกโอน
ไปยังกองทุน CPNRF ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2548 ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการขายและ
บริหารของไตรมาสที่ 3 ปี 2548 รวมการตั้งสำรองการด้อยค่าของที่ดินรอการพัฒนา
(รายการที่ไม่ใช่เงินสด) จำนวน 406.6 ล้านบาท หากไม่รวมการตั้งด้อยค่าดังกล่าว
และค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และ
เซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF ทั้งในไตรมาสที่ 3
ปี 2549 และปี 2548 แล้ว ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของโครงการอื่นเพิ่มขึ้น
31.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมาจากค่าใช้จ่ายในการโฆษณา
ประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้นสำหรับโครงการเซ็นทรัลเวิลด์และค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลาง
และผู้บริหารของบริษัทฯที่เพิ่มขึ้น
หากเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเพิ่มขึ้น
41.6% จากค่าใช้จ่ายในการโฆษณาประชาสัมพันธ์ในการจัดกิจกรรมทางการตลาดใน
ระหว่างและภายหลังการเปิดตัวการให้บริการของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ส่วนขยาย
กำไรสุทธิ
สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 431.7 ล้านบาท ลดลงจาก
งวดเดียวกันของปีก่อน 80.1% เนื่องจากในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 บริษัทฯ มีกำไรจาก
การทำสัญญาเช่าทางการเงินทรัพย์สินส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2
และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 กับ CPNRF จำนวน 2,766.7 ล้านบาท (สุทธิ
หลังหักภาษีเท่ากับ 1,936.7 ล้านบาท) และการตั้งสำรองการด้อยค่าของที่ดินรอการ
พัฒนาจำนวน 406.6 ล้านบาท (สุทธิหลังหักภาษีเท่ากับ 284.6 ล้านบาท) หากไม่รวม
กำไรจากการทำสัญญาเช่าทางการเงินกับ CPNRF และการตั้งสำรองการด้อยค่า
ดังกล่าว รวมถึงรายการที่เกี่ยวข้อง (ภาษีสุทธิจากกำไรจากการทำสัญญาเช่าทาง
การเงินและการตั้งสำรองการด้อยค่าฯ จำนวนรวม 708.0 ล้านบาท และส่วนแบ่งของ
ผู้ถือหุ้นส่วนน้อยในบริษัทย่อยจากการตั้งสำรองการด้อยค่าฯจำนวนเงิน 113.9 ล้านบาท)
สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2548 บริษัทฯ จะมีกำไรสุทธิในไตรมาสนี้สูงกว่าไตรมาสเดียวกัน
ของปีก่อน ซึ่งมีกำไรสุทธิหลังการปรับปรุงเท่ากับ 407.6 ล้านบาท อยู่ประมาณ 5.9%
ซึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ตามที่กล่าวข้างต้น
สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิใกล้เคียงกับไตรมาสที่ผ่านมา โดยมี
กำไรจากการดำเนินงานเท่ากับ 698.9 ล้านบาทเพิ่มขึ้น 6.9% เมื่อเทียบกับไตรมาส
ก่อน แต่ในขณะเดียวกันบริษัทฯ มีดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นด้วยจากการออกหุ้นกู้จำนวนเงิน
รวม 1,500 ล้านบาท เมื่อเดือนมิถุนายน 2549 ส่งผลให้กำไรสุทธิอยู่ในระดับใกล้เคียง
เดิม ในไตรมาสนี้ บริษัทฯ มีดอกเบี้ยจ่ายเท่ากับ 184.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30.0%
จาก 141.8 ล้านบาทในไตรมาสที่ 2 ปี 2549
ฐานะทางการเงิน ณ วันที่ 30 กันยายน 2549
สินทรัพย์รวม
ณ วันที่ 30 กันยายน 2549 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวม 33,326.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก
สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549 จำนวน 536.0 ล้านบาท หรือ 1.6% โดย
สินทรัพย์หมุนเวียนลดลง 787.8 ล้านบาท หรือ 14.2% เป็นผลมาจากเงินสดที่ลดลงจาก
การชำระค่าที่ดินสำหรับโครงการขอนแก่นและค่าก่อสร้างและปรับปรุงโครงการ
เซ็นทรัลเวิลด์และปรับปรุงเพื่อเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน (project enhancements) ที่
โครงการเซ็นทรัล พลาซา รามอินทรา และ โครงการเซ็นทรัล ทาวน์ รัตนาธิเบศร์
เงินลงทุนชั่วคราวเพิ่มขึ้น 650.5 ล้านบาท จาก 3.4 ล้านบาท ณ สิ้นไตรมาสก่อน จาก
การลงทุนในตราสารหนี้โดยกองทุนรวมธุรกิจไทย 4 สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนเพิ่มขึ้น
1,323.9 ล้านบาท หรือ 4.9% จากสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549
ส่วนใหญ่มาจากการเพิ่มขึ้นของรายการอาคารและอุปกรณ์(สุทธิ) จากงานระหว่าง
ก่อสร้างและปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลเวิลด์, โครงการเซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา
และโครงการเซ็นทรัล ทาวน์ รัตนาธิเบศร์
หนี้สินรวม
บริษัทฯ มีหนี้สินรวม ณ วันที่ 30 กันยายน 2549 เท่ากับ 21,103.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น
112.1 ล้านบาท หรือ 0.5% เมื่อเปรียบเทียบกับหนี้สินรวม ณ วันที่ 30 มิถุนายน
2549 โดยมีหนี้สินหมุนเวียนเท่ากับ 4,113.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.6% จากไตรมาสที่
ผ่านมา จากเจ้าหนี้ผู้รับเหมาก่อสร้างและหนี้สินหมุนเวียนอื่นที่เพิ่มขึ้นเท่ากับ 154.6
ล้านบาท และ 191.9 ล้านบาท ตามลำดับ ในขณะที่มีหนี้สินไม่หมุนเวียนลดลง 213.8
ล้านบาท หรือ 1.2% จากยอด ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2549 จากหนี้สินระยะยาวที่มี
ภาระดอกเบี้ยที่ลดลงจาก 9,451.1 ล้านบาท เมื่อไตรมาสที่ผ่านมา เป็น 9,107.0
ล้านบาท ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 หรือลดลง 3.6% ซึ่งเป็นผลมาจากการชำระคืนหนี้ให้
แก่กองทุนรวมธุรกิจไทย 2, 4 และ 5 ณ วันที่ 30 กันยายน 2549 บริษัทฯ มีหนี้สินที่มี
ภาระดอกเบี้ยเท่ากับ 11,331.5 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็น 53.7% ของหนี้สินรวม
ส่วนของผู้ถือหุ้น
บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 30 กันยายน 2549 เท่ากับ 12,222.6 ล้านบาท
เพิ่มขึ้น 423.9 ล้านบาท หรือ 3.6% เมื่อเทียบกับส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่
30 มิถุนายน 2549 ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากกำไรสุทธิ 431.7 ล้านบาท ที่เกิดขึ้นใน
ไตรมาสนี้
ความสามารถในการทำกำไร
อัตรากำไรขั้นต้น
สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ มีอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 44.2% ลดลงจากไตรมาส
เดียวกันของปีก่อนซึ่งอยู่ที่ 47.7% ทั้งนี้หากไม่รวมผลการดำเนินงานของโครงการ
เซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งถูกโอนไปยัง
กองทุน CPNRF ทั้งในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 และปี 2548 แล้ว อัตรากำไรขั้นต้นของ
โครงการอื่นของบริษัทฯ ในไตรมาสนี้จะอยู่ที่ 47.9% ลดลงจาก 50.6% ในช่วง
เดียวกันของปีก่อน เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ต่ำกว่า
โครงการอื่น อันเนื่องมาจากค่าสาธารณูปโภคที่สูงขึ้นและค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย
สินทรัพย์ให้เช่าที่เพิ่มขึ้นจากการเปิดให้บริการพื้นที่ส่วนขยาย
อัตรากำไรขั้นต้นเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมาซึ่งอยู่ที่ 44.1% สาเหตุ
มาจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ปรับสูงขึ้นและเริ่มมีรายได้คุ้มต้นทุน
ค่าเช่าและบริการ
อัตรากำไรสุทธิ
อัตรากำไรสุทธิของไตรมาสที่ 3 ปี 2549 อยู่ที่ 22.2% ลดลงจาก 47.7% ของ
ไตรมาสเดียวกันในปีก่อน เนื่องจากกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 รวมกำไรสุทธิ
จากรายการที่ไม่เกิดขึ้นเป็นประจำ 2 รายการดังกล่าวข้างต้น หากไม่รวมรายการที่
ไม่เกิดขึ้นเป็นประจำทั้ง 2 รายการนั้นแล้ว บริษัทฯ จะมีอัตรากำไรสุทธิในไตรมาสที่ 3
ปี 2548 เท่ากับ 22.7% โดยอัตรากำไรสุทธิที่ลดลงเล็กน้อยนั้น มาจากอัตรากำไร
ขั้นต้นที่ค่อนข้างต่ำของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์
เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมาซึ่งมีอัตรากำไรสุทธิอยู่ที่ 24.6% บริษัทฯ มีอัตรากำไรสุทธิ
ลดลงในไตรมาสนี้ ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากภาระดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้นจากการออกหุ้นกู้
จำนวนเงินรวม 1,500 ล้านบาท ส่งผลให้ดอกเบี้ยจ่ายในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้น 30.0%
เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา
อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น
อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของไตรมาสที่ 3 ปี 2549 อยู่ที่ 15.1% ลดลงจาก
89.2% ของไตรมาสเดียวกันในปีก่อน จากการที่บริษัทฯ มีกำไรจากการทำสัญญาเช่า
ทางการเงินกับ CPNRF ในไตรมาสที่ 3 ปี 2548 เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา
อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ในระดับคงที่ที่ 16.0%
โครงสร้างทางการเงิน
ณ วันที่ 30 กันยายน 2549 บริษัทฯ ยังคงมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่งและมีโครงสร้าง
ทางการเงินที่มั่นคง โดยมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ
0.6 เท่า โดยเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย
สุทธิเพิ่มขึ้น เนื่องจากมียอดเงินสดและรายการที่เทียบเท่าเงินสดลดลงจากการชำระค่า
ที่ดินสำหรับโครงการทีจังหวัดขอนแก่นและค่าก่อสร้างโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ในขณะ
เดียวกัน ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทฯ เพิ่มขึ้นเช่นกัน ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากกำไรสุทธิที่
เกิดขึ้นในไตรมาสนี้
ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ มีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยลดลง
จาก 6.5 ในไตรมาสที่ 2 ปี 2549 เท่า เป็น 6.2 เท่า ในไตรมาสนี้ เนื่องจาก
ภาระดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้น 42.6 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 30.0% จากไตรมาสที่ผ่านมา
จากการออกหุ้นกู้จำนวนเงินรวม 1,500 ล้านบาท เมื่อเดือนมิถุนายน 2549
อัตราความสามารถในการชำระภาระผูกพันเพิ่มขึ้นจาก 0.5 เท่า ในไตรมาสก่อน มาอยู่
ที่ 0.6 เท่า ในไตรมาสนี้ เนื่องจากบริษัทฯ มีภาระผูกพันลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน
ที่มีการจ่ายเงินปันผลเป็นจำนวน 871.5 ล้านบาท
ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ จ่ายชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 383.3
ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นการชำระคืนเงินกู้แก่กองทุนรวมธุรกิจไทย 2, 4 และ 5
ณ 30 กันยายน 2549 เงินกู้ยืมที่มีภาระดอกเบี้ยจ่ายของบริษัทฯ ประกอบด้วยเงินกู้อัตรา
ดอกเบี้ยคงที่ 61% และอัตราดอกเบี้ยลอยตัว 39% โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ย
ถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 5.6% ต่อปี เพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ผ่านมาซึ่งอยู่ที่ 5.4% จากหุ้นกู้ที่ออก
เพิ่มในเดือนมิถุนายน 2549 ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยเดิม
ประกอบกับสัดส่วนของหนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเพิ่มขึ้น ซี่งดอกเบี้ยลอยตัวมีอัตราสูงกว่า
อัตราดอกเบี้ยคงที่
ตารางที่ 2: อัตราส่วนทางการเงิน
อัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาส 3 ไตรมาส 2 ไตรมาส 3
2548 2549 2549
อัตราส่วนสภาพคล่อง
อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) 1.4 1.5 1.2
อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า) 1.2 1.3 1.0
อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด (เท่า) 1.0 0.4 1.2
ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 3.3 7.2 8.5
อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไร
อัตรากำไรขั้นต้น (%) 47.7% 44.1% 44.2%
อัตรากำไรอื่น (%) 0.0% 0.0% 0.0%
อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (%) 174.3% 36.7% 34.1%
อัตรากำไรก่อนหักดอกเบี้ยจ่าย, 82.4% 47.6% 46.9%
ภาษีเงินได้ , ค่าเสื่อมราคาและ
ค่าตัดจำหน่าย (%)
อัตรากำไรสุทธิ (%) 47.7% 24.6% 22.2%
อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (%) 38.0% 58.8% 195.4%
อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (%) 89.2% 15.1% 15.1%
อัตราส่วนประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ (%) 29.2% 5.2% 5.2%
อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ถาวร (%) 37.3% 7.4% 7.1%
อัตราการหมุนของสินทรัพย์ (เท่า) 0.6 0.2 0.2
อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน
อัตราส่วนความสามารถในการชำระ 0.2 0.5 0.6
ภาระผูกพัน (เท่า) (1)
อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.4 0.6 0.6
อัตราส่วนความสามารถในการชำระ 6.6 6.5 6.2
ดอกเบี้ย (เท่า) (1)
หมายเหตุ:
(1) กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่รวมเงินสดที่ชำระเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลซึ่ง
ครบกำหนด
การดำเนินงาน
ณ วันที่ 30 กันยายน 2549 บริษัทฯ บริหารพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งหมด 825,524 ตาราง
เมตร ประกอบด้วย พื้นที่อาคารศูนย์การค้า 673,958 ตารางเมตร พื้นที่อาคาร
สำนักงาน 145,193 ตารางเมตร และพื้นที่อาคารที่พักอาศัย 6,373 ตารางเมตร
บริษัทฯ มีพื้นที่อาคารศูนย์การค้าให้เช่ารวมเพิ่มขึ้น 57,302 ตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้น
9.3% ซึ่งส่วนใหญ่มาจากพื้นที่ในส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่เพิ่งเปิดให้
บริการ ทำให้พื้นที่เช่าของโครงการเพิ่มขึ้น 59,932 ตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้น 47.5%
จากพื้นที่เช่า ณ ไตรมาสก่อนซึ่งเท่ากับ 126,045 ตารางเมตร อนึ่ง พื้นที่ขายดังกล่าว
ข้างต้น นับรวมพื้นที่ขายของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา
รัชดา-พระราม 3 ซึ่งผลการดำเนินงานถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF แต่ยังอยู่ในความ
ดูแลของบริษัทฯ ในฐานะของผู้บริหารสินทรัพย์ของกองทุน CPNRF
ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 บริษัทฯ อัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเฉลี่ยอยู่ที่ 84% ลดลง
จากไตรมาสที่ผ่านมาซึ่งเฉลี่ยอยู่ 88% สาเหตุสำคัญมาจากพื้นที่ว่างในโซนใหม่ที่เพิ่ง
เปิดให้บริการของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ประกอบกับพื้นที่เดิมของโครงการบางส่วนยัง
อยู่ระหว่างการปรับปรุง อีกทั้งยังมีการปรับปรุงและปรับผังพื้นที่เช่าในโครงการเซ็นทรัล
พลาซา รามอินทรา และ โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 โดยในไตรมาสนี้
อัตราการเช่าพื้นที่โครงการเซ็นทรัลเวิลด์อยู่ที่ 51% ลดลงจากไตรมาสที่ผ่านมาซึ่งอยู่
56% เนื่องจากมีพื้นที่ว่างจากโซนใหม่ที่เพิ่งเปิดให้บริการ สำหรับโครงการเซ็นทรัล
พลาซา รามอินทรา การปรับปรุงพื้นที่โครงการเริ่มดำเนินการแล้วตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี
2549 และต่อเนื่องมาจนถึงไตรมาสนี้ และจากจำนวนพื้นที่ที่บริษัทฯ เช่า/เซ้งคืนจาก
ผู้เช่าที่เพิ่มขึ้นในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการลดลงจาก
65% ในไตรมาสก่อน เป็น 79% ในไตรมาสนี้ สำหรับโครงการเซ็นทรัลพลาซา
รัชดา-พระราม 3 อัตราการเช่าพื้นที่ลดลงจาก 92% ในไตรมาสก่อน เป็น 88% ใน
ไตรมาสนี้ จากการปรับปรุงพื้นที่เพื่อเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน (project enhancement)
ซึ่งจะทำการปรับลดพื้นที่และย้ายทำเลที่ตั้งศูนย์อาหารและปรับพื้นที่เดิมของศูนย์อาหารเป็น
พื้นที่ให้เช่าเพิ่มแก่ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล การปรับปรุงและปรับผังทั้งสองโครงการ
ดังกล่าวข้างต้น คาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาสที่ 1 และ 2 ปี 2550 ตามลำดับ
ในส่วนของอาคารสำนักงาน บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 86% ใน
ไตรมาสก่อน เป็น 90% ในไตรมาสนี้ จากอัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นของอาคาร
สำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์และอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ที่มีอัตราการเช่าพื้นที่
เพิ่มขึ้นเป็น 90% และ 52% ตามลำดับ ในไตรมาสนี้
ตารางที่ 3: สรุปพื้นที่ขายและอัตราการเช่าพื้นที่
ศูนย์การค้า รูปแบบ พื้นที่ขาย อัตราการเช่า
(ตร.ม.) ไตรมาส ไตรมาส ไตรมาส
3/49 2/49 3/48
ลาดพร้าว พลาซา 55,443 99% 100% 99%
รามอินทรา พลาซา 13,585 65% 79% 86%
ปิ่นเกล้า พลาซา 56,689 96% 96% 100%
พัทยา เฟสติวัล 15,258 100% 100% 100%
รัชดา-พระราม 3 พลาซ่า 52,777 88% 92% 97%
เชียงใหม่ พลาซา 73,473 99% 95% 100%
บางนา พลาซา 57,713 100% 100% 97%
พระราม 2 พลาซา 96,530 99% 98% 99%
รัตนาธิเบศร์ ทาวน์เซ็นเตอร์ 66,513 99% 99% 94%
เซ็นทรัลเวิลด์ เวิลด์ 185,977 51% 56% 78%
รวม 673,958 84% 88% 93%
อาคารสำนักงาน พื้นที่ขาย อัตราการเช่า
(ตร.ม.) ไตรมาส ไตรมาส ไตรมาส
3/49 2/49 3/48
ลาดพร้าว 18,134 100% 100% 98%
ปิ่นเกล้า เอ 22,560 97% 98% 99%
ปิ่นเกล้า บี (1) 11,335 52% 37% n/a
บางนา 9,796 98% 100% 97%
เซ็นทรัลเวิลด์ 83,368 90% 84% 66%
รวม 145,193 90% 86% 78%
หมายเหตุ:
(1) อาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ทำการปรับปรุงแล้วเสร็จ
เปลี่ยนจากที่พักอาศัยเป็นอาคารสำนักงาน ในช่วงต้นปี 2549
