คำอธิบายผลการดำเนินงานไตรมาส 4/49
บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)
คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ
ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และ
บริษัทย่อย
ประจำไตรมาสที่ 4 ปี 2549 และประจำปี 2549
ภาพรวมผลการดำเนินงาน
ในปี 2549 ธุรกิจค้าปลีกขยายตัวค่อนข้างต่ำเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
สำหรับผลการดำเนินงานของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ("บริษัทฯ") อยู่ใน
เกณฑ์ที่ดี แม้ในช่วงเศรษฐกิจที่ชะลอตัว รายได้รวมในปี 2549 และกำไรสุทธิในปี 2549
เติบโต 4.4% และ16.6% เมื่อเทียบกับปี 2548 (ทั้งนี้ไม่รวมกำไรจากการทำสัญญาเช่า
ทางการเงินในการโอนสินทรัพย์ให้แก่ CPNRF และการตั้งสำรองการด้อยค่าของที่ดินรอ
การพัฒนา)ในปี 2549 ที่ผ่านมานี้ บริษัทฯ มีโครงการปรับปรุงศูนย์การค้าที่แล้วเสร็จ
1 แห่งคือ โครงการเซ็นทรัล ทาวน์ รัตนาธิเบศร์ และโครงการขยายพื้นที่และปรับปรุง
อีก 1 แห่ง คือ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ซึ่งทั้ง 2 โครงการได้เปิดให้บริการในเดือน
ธันวาคม 2549 นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้เริ่มการก่อสร้างโครงการใหม่แล้ว 2 โครงการ
จากทั้งสิ้น 5 โครงการที่ระบุในแผนการดำเนินงานของบริษัทฯ คือ โครงการเซ็นทรัล
พลาซา แจ้งวัฒนะ และโครงการเซ็นทรัล พัทยา บีช ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จและเปิดให้
บริการได้ในไตรมาสที่ 4 ปี 2551 และไตรมาสที่ 2 ปี 2552 ตามลำดับ จากกระแส
เงินสดอิสระที่คงที่ของบริษัทฯ กรรมการของบริษัทฯ มีมติเสนอต่อที่ประชุมผู้ถือหุ้นที่จะจัดขึ้น
ในเดือนเมษายน 2549 ให้มีการจ่ายเงินปันผลในอัตรา 0.31 บาทต่อหุ้น คิดเป็น 40%
ของกำไรสุทธิของบริษัทฯ ในปี 2549
ในการวิเคราะห์ผลการดำเนินงาน นี้ บริษัทฯ ขอให้ข้อสังเกตเพื่อประกอบการวิเคราะห์
และเปรียบเทียบผลการดำเนินงานรวมของบริษัทฯ และบริษัทย่อยระหว่างปี2548 และ
ปี 2549 ว่า ผลการดำเนินงานส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และ
โครงการเซ็นทรัลพลาซารัชดา-พระราม 3 ถูกโอนไปให้แก่ CPNRF ตามที่บริษัทฯ ได้ทำ
สัญญาเช่าการเงินทรัพย์สินส่วนใหญ่ของทั้ง 2 โครงการ ตั้งแต่เดือนสิงหาคม ปี 2548
ซึ่งเป็นสาเหตุหนึ่งในการเปลี่ยนแปลงของผลการดำเนินงานเมื่อเปรียบเทียบกันกับปีก่อน
อย่างไรก็ตาม เพื่อเป็นข้อมูลเพิ่มเติม ในบทวิเคราะห์นี้ บริษัทฯ ได้ทำการวิเคราะห์
เปรียบเทียบผลการดำเนินงานโดยไม่รวมโครงการเซ็นทรัล พลาซาพระราม 2 และ
โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ในปี 2548 และปี 2549 เพื่อแสดงให้เห็น
ถึงผลการดำเนินงานของโครงการอื่นของบริษัทฯชัดเจนยิ่งขึ้น นอกจากนี้ ในปี 2548
มีรายการที่ไม่เกิดขึ้นเป็นประจำ (non-recurring item) 2 รายการ ดังนี้ 1) กำไร
จากการทำสัญญาเช่าทางการเงิน (financial lease) สำหรับสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของ
โครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3
ให้แก่ CPNRF และ 2) การตั้งสำรองการด้อยค่าของที่ดินรอการพัฒนา (รายการที่ไม่ใช่
เงินสด)
กำไรสุทธิ:
- สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2549 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 365.4 ล้านบาท ลดลง
15.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวที่แล้ว เนื่องจากมีการบันทึกค่าเสื่อมราคาจากพื้นที่ส่วน
ขยายโครงการเซ็นทรัลเวิลด์เข้ามาเต็มไตรมาส และค่าใช้จ่ายที่เป็นไปตามฤดูกาลโดย
เฉพาะค่าใช้จ่ายบุคคล (โบนัส) และค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์
- เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน บริษัทฯ มีกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 4 ปี 2549
ลดลง 4.3% เป็นผลมาจากในไตรมาสที่ 4 ปี 2548 บริษัทฯ มีกำไรจากการทำสัญญาเช่า
ทางการเงิน (financial lease) จำนวน 118.1 ล้านบาท (สุทธิหลังหักภาษีเท่ากับ
82.2
ล้านบาท) ที่บันทึกเพิ่มเติมสำหรับสินทรัพย์การให้เช่า/เช่าซื้อของโครงการเซ็นทรัลพลาซา
พระราม 2 และโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 โอนให้แก่ CPNRF
- สำหรับปี 2549 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 1,685.2 ล้านบาท ลดลง 48.8% เมื่อ
เทียบกับปีก่อน เนื่องจากในปี 2548 บริษัทฯ มีกำไรจากการทำสัญญาเช่าทางการเงิน
ในการโอนสินทรัพย์ให้แก่ CPNRF จำนวน 2,884.8 ล้านบาท (สุทธิหลังหักภาษีเท่ากับ
2,018.9 ล้านบาท) และการตั้งสำรองการด้อยค่าของที่ดินรอการพัฒนาจำนวน 406.6
ล้านบาท (สุทธิหลังหักภาษีและขาดทุนสุทธิผู้ถือหุ้นส่วนน้อยเท่ากับ 170.7 ล้านบาท)
รายได้รวม (รายได้จากค่าเช่าและบริการ และ ค่าอาหารและเครื่องดื่ม):
- รายได้ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 อยู่ที่ 1,798.1 ล้านบาท เติบโต 4.7% จากไตรมาส
ที่3 ปี 2549 เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ และ
รายได้ที่เพิ่มขึ้นจากพื้นที่สำหรับจัดโปรโมชั่นซึ่งเพิ่มขึ้นตามเทศกาล
- รายได้ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 เพิ่มขึ้น 18.4% จากไตรมาส3 ปี 2549 ไตรมาส
เดียวกันของปีก่อน เป็นผลมาจากอัตราค่าเช่าพื้นที่และรายได้ค่าบริการเพิ่มขึ้นหลังจากการ
เปิดตัวศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ในเดือนสิงหาคม 2549บริษัท ฯ
มีรายได้รวมในปี 2549 เท่ากับ 6,706.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.4% จากปี 2548 ซึ่งใน
ปี 2549 นี้ไม่มีผลประกอบการของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และโครงการ
เซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ที่ได้โอนให้แก่ CPNRF ในปี 2548 ดังนั้นรายได้ในปี
2549 เติบโตมาจากการเพิ่มขึ้นของพื้นที่ให้เช่าของโครงการเซ็นทรัล ทาวน์ รัตนาธิเบศร์
การเปิดตัวโครงกรเซ็นทรัลเวิลด์และการเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่าและรายได้ค่าบริการ
จากการโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ส่วนขยาย
ตารางที่1 สรุปข้อมูลทางการเงินไตรมาสที่ 4 ปี 2549 และปี2548
งบการเงินรวม
ไตรมาส4
และประจำปี2549ไตรมาส4 %การเปลี่ยนแปลง %การเปลี่ยนแปลง ปี2549 %เปลี่ยนแปลง
(ล้านบาท)กับไตรมาสก่อน เทียบกับปีก่อน (ล้านบาท) ปี2548 ปี2548ปรับปรุง/1
รายได้จากค่าเช่า
ค่าบริการ
และค่าขายอาหาร
และเครื่องดื่ม 1,798 4.7% 18.4% 6,706 4.4% 4.4%
กำไรขั้นต้น 727 (4.3%) 13.2% 2,923 0.1% 0.1%
กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย
ภาษีเงินได้
ค่าเสื่อมราคา
และค่าตัดจำหน่าย 1,059 16.0% 36.7% 3,677 (41.6%) 7.7%
กำไรสุทธิ 365 (15.4%) (4.3%) 1,685 (48.8%) 16.6%
กำไรต่อหุ้น
ขั้นพื้นฐาน(บาท) 0.15 (22.2%)(12.0%) 0.77 (50.4%) 13.1%
สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน
รายได้รวม
สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2549 บริษัทฯ มีรายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหาร
และเครื่องดื่ม จำนวน 1,798.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว
ประกอบด้วยรายได้จากค่าเช่าและบริการ จำนวน 1,705.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.0%
เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว โดยอัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์เพิ่มขึ้นจาก
51% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 เป็น 81% ในไตรมาสที่ 4 ปี2549 เมื่อเปรียบเทียบกับ
ไตรมาสเดียวกันของปีก่อนพบว่า รายได้จากพื้นที่โปรโมชั่นให้เช่าเพิ่มขึ้น 18.4%
เนื่องจากการเปิดตัวของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ในเดือนสิงหาคม 2549 นอกจากนี้
อัตราการเช่าพื้นที่ของอาคาร ดิ ออฟฟิสเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ เพิ่มขึ้นจาก74% ใน
ตรมาสที่ 4 ปี 2548 เป็น 90% ในไตรมาสที่4 ปี 2549 และอัตราค่าเช่าพื้นที่และรายได้
ค่าบริการร่วมและค่าบริการไอเย็น (common area and air-conditioning
service rate - CAM charge) ที่เพิ่มขึ้นหลังจากปรับอัตราค่าบริการใหม่ในเดือน
สิงหาคม ปี 2549 ในส่วนของรายได้จากค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 92.6 ล้านบาท
ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่3 ปี 2549 แต่ลดลง 19% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน
เนื่องจากการปิดศูนย์อาหารเพื่อปรับปรุงที่โครงการเซ็นทรัลรัชดา พระราม 3 และของ
โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549
ในปี 2549 รายได้จากค่าเช่าค่าบริการและ ค่าอาหารและเครื่องดื่ม จำนวน 6,706.2
ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.4% จากปีก่อน ประกอบด้วยรายได้จากค่าเช่าและค่าบริการจำนวน
6,309.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.1% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน แม้ว่าผลการ
ดำเนินงานของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม
3 จะโอนไปยังกองทุน CPNRF อย่างไรก็ตาม หากไม่รวมรายได้ของโครงการเซ็นทรัล
พลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF
ทั้งปี 2549 และปี 2548 แล้ว รายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหารและ
เครื่องดื่มของโครงการอื่นในปี 2549 เพิ่มขึ้นจากปี 2548 13.5% สาเหตุหลักของการ
เติบโตในปี 2549 มาจากการรับรู้รายได้เต็มปีจากพื้นที่ขายส่วนขยายของโครงการ
เซ็นทรัล ทาวน์ รัตนาธิเบศร์ ที่เปิดให้บริการเมื่อเดือนกันยายน 2548 การเปิดตัวของ
โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ อัตราค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นของอาคาร ดิ ออฟฟิศเศส แอท
เซ็นทรัลเวิลด์ และการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าบริการจากอัตราค่าบริการที่จัดเก็บเพิ่มขึ้น
ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2549 สำหรับรายได้จากค่าอาหารและเครื่องดื่มลดลง 5.6% จาก
ปีก่อน เนื่องจากการปิดศูนย์อาหารเพื่อปรับปรุงที่โครงการเซ็นทรัลรัชดา พระราม 3 และ
ของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549
รายได้อื่นในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 อยู่ที่ 154.9 ล้านบาท ลดลง 18.7% จากไตรมาสที่
3 ปี 2549 ซึ่งได้มีการบันทึกรายได้ค่าธรรมเนียมจากกองทุนรวมธุรกิจไทย 4 สำหรับ
การพัฒนาและการควบคุมการก่อสร้างพื้นที่ส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์
มื่อเปรียบเทียบไตรมาสที่ 4
ปี 2549 กับไตรมาสเดียวกันปีก่อน พบว่ารายได้อื่นลดลง 45.7% มีสาเหตุหลักมาจาก
ในไตรมาสที่ 4 ปี 2548 มีการบันทึกกำไรจากการทำสัญญาเช่าทางการเงินสินทรัพย์ให้แก่
CPNRF จำนวน 118.1 ล้านบาท สำหรับรายได้อื่นในปี 2549 จำนวน 585.6 ล้านบาท
ลดลง 82.3% จากปีก่อน เป็นผลมาจากในปี 2548 มีการบันทึกกำไรจากการทำสัญญาเช่า
ทางการเงินสินทรัพย์ให้แก่ CPNRF จำนวน 2,884.8 ล้านบาท หากไม่รวมกำไรดังกล่าว
รายได้อื่นของปี 2549 เพิ่มขึ้น 38.7% จากจำนวน 422.1 ล้านบาท ในปี 2548
จากรายได้ค่าบริหารสินทรัพย์ให้แก่ CPNRF
ต้นทุนรวม
ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม
รวมถึงค่าสาธารณูปโภค ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ค่าใช้จ่าย
พนักงานผู้ปฎิบัติงานที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ
ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า และ ภาษีโรงเรือน สำหรับไตร
มาสที่ 4 ปี 2549 บริษัทฯ มีต้นทุนรวมจำนวน 1,071.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.8%
เมื่อเทียบกับไตรมาสที่3 ปี 2549 เนื่องมาจากได้มีการบันทึกค่าเสื่อมราคาจากพื้นที่ส่วน
ขยายของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์เข้ามาเต็มไตรมาส รวมทั้งการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่าย
ในการซ่อมแซมและบำรุงสินทรัพย์ให้เช่า เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน
ต้นทุนรวมเพิ่มขึ้น 22.1% เนื่องจากค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคและค่าเสื่อมราคาของ
โครงการส่วนขยายเซ็นทรัลเวิลด์ที่เพิ่มขึ้น
สำหรับปี 2549 ต้นทุนรวมอยู่ที่ 3,782.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.1% จากปีก่อน ซึ่งมีต้นทุน
ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพระราม 2 และโครงการเซ็นทรัลรัชดา พระราม 3 หาก
ไม่รวมต้นทุนดังกล่าวของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-
พระราม 3 ซึ่งถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF ทั้งในปี 2549 และปี 2548 แล้ว ต้นทุนรวม
ของโครงการอื่นเพิ่มขึ้น 13.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยเป็นผลมาจากค่าเสื่อมราคาที่
เพิ่มขึ้นจากพื้นที่ส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ที่เปิดให้บริการเมื่อเดือนสิงหาคม
2549 ต้นทุนของพื้นที่ขายส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัลทาวน์ รัตนาธิเบศร์ ซึ่งเปิดให้
บริการเมื่อเดือนกันยายน 2548 และต้นทุนรวมที่เพิ่มขึ้นจากโครงการอื่นจากค่าไฟฟ้าที่
สูงขึ้นตามอัตราค่าไฟฟ้าต่อหน่วยที่ปรับสูงขึ้น
ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร
ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางของบริษัทฯและ
ผู้บริหาร ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษา
ต่างๆ และค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน ซึ่งในไตรมาสที่ 4 ปี
2549 บริษัทฯ มี
ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารรวม 375.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 30.2% จากไตรมาสที่แล้ว
เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายบุคคล (โบนัส) เพิ่มขึ้นจากการปรับโครงสร้างเงินเดือน และค่า
ใช้จ่ายโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้นซึ่งเป็นไปตามฤดูกาลปกติ เมื่อเปรียบเทียบกับ
ตรมาสเดียวกันของปีก่อน ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเพิ่มขึ้น 17% เป็นผลมาจาก
ค่าใช้จ่ายโฆษณาและประชาสัมพันธ์ของการเปิดตัวโครงการเซ็นทรัลเวิลด์และค่าใช้จ่าย
ด้านบุคลากรที่เพิ่มขึ้นจากการปรับโครงสร้างภายในองค์กรและการปรับฐานเงินเดือน
สำหรับปี 2549 ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารลดลง 23.3% มาอยู่ที่ 1,078.0
ล้านบาท เนื่องจากมีรายการการตั้งสำรองการด้อยค่าของที่ดินรอการพัฒนา (รายการที่
ไม่ใช่เงินสด) จำนวน 406.6 ล้านบาท และมีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารบางส่วน
ของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ถูกโอน
ไปยังกองทุน CPNRF ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2548 หากไม่รวมการตั้งด้อยค่าดังกล่าว และ
ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลา
ซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF ทั้งใน ปี 2549 และปี 2548 แล้ว
ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของโครงการอื่นเพิ่มขึ้น 11.8% เมื่อเทียบกับปีก่อน เป็น
ผลมาจากค่าใช้จ่ายในการโฆษณาประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้นสำหรับการเปิดตัวโครงการ
เซ็นทรัลเวิลด์และค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรที่เพิ่มจากการปรับโครงสร้างภายในองค์กร
การปรับฐานเงินเดือน และจำนวนบุคลากรที่เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจ
กำไรสุทธิ
สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2549 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 365.4 ล้านบาท ลดลง
15.4% จากไตรมาสที่ 3 ปี 2549 เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายในการโฆษณาประชาสัมพันธ์
ในช่วงเทศกาลคริสต์มาสและปีใหม่ และค่าใช้จ่ายบุคคล (โบนัส) ที่เพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นไปตาม
ฤดูกาลปกติ เมื่อเปรียบเทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อน กำไรสุทธิลดลง 4.3% เนื่องมา
จากบริษัทฯ มีกำไรจากการทำสัญญาเช่าทางการเงินทรัพย์สินส่วนใหญ่ของโครงการ
เซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 กับ CPNRF ที่บันทึก
เพิ่มเติมจำนวน 118.1 ล้านบาท (สุทธิหลังหักภาษีเท่ากับ 82.2 ล้านบาท) และ
ค่าเสื่อมราคาที่เพิ่มขึ้นจากโครงการเซ็นทรัลเวิลด์
สำหรับปี 2549 บริษัทฯ มีกำไร 1,685.2 ล้านบาท ลดลง 48.8% จากปี 2548
เนื่องจากในปี 2548 บริษัทฯ มีกำไรจากการทำสัญญาเช่าทางการเงินทรัพย์สินส่วนใหญ่
ของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 กับ
CPNRF จำนวน 2,884.8 ล้านบาท (สุทธิหลังหักภาษีเท่ากับ 2,018.9 ล้านบาท) และ
การตั้งสำรองการด้อยค่าของที่ดินรอการพัฒนาจำนวน 406.6 ล้านบาท (สุทธิหลังหักภาษี
และส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยเท่ากับ 170.7 ล้านบาท) หากไม่รวมกำไรจากการทำสัญญา
เช่าทางการเงินกับ CPNRF และการตั้งสำรองการด้อยค่าดังกล่าว รวมถึงรายการที่
เกี่ยวข้อง สำหรับปี 2549 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิสูงกว่าปีก่อน 16.6% จากกำไรสุทธิจำนวน
1,446.3 ล้านบาทในปี 2548 ซึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ตามที่กล่าวข้างต้น
ฐานะทางการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549
สินทรัพย์รวม
ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวม 34,336.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก
สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 จำนวน 960.2 ล้านบาท หรือ 2.9% โดย
สินทรัพย์หมุนเวียนลดลง 2,796.1 ล้านบาท หรือ 38.4% เป็นผลมาจากเงินสดที่ลดลง
จากการชำระค่าที่ดินสำหรับโครงการขอนแก่นและค่าก่อสร้างและปรับปรุงโครงการ
เซ็นทรัลเวิลด์และเพื่อเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน (project enhancements) ที่ดินอาคารและ
อุปกรณ์เพิ่มขึ้น 14.1% จากปีก่อน เป็น 26,351 ล้านบาท เนื่องมาจากมีการครอบครอง
ที่ดินและการก่อสร้างเพิ่มเติมในหลายโครงการ ในขณะที่สินทรัพย์ไม่หมุนเวียน ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2549 อยู่ที่ 29,845.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.4% จากปีก่อน
หนี้สินรวม
บริษัทฯ มีหนี้สินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 เท่ากับ 21,762.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น
175.1 ล้านบาท หรือ 0.8% เมื่อเปรียบเทียบกับหนี้สินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548
หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย ณ สิ้นปี 2549 เท่ากับ 11,121.1 ล้านบาท หรือ คิดเป็น 51.1%
ของหนี้สินรวม ซึ่งไม่มีการเปลี่ยนแปลงเนื่องจากบริษัทฯ ได้มีการจ่ายชำระหนี้ในปี 2549
จำนวน 1,503.9 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทฯ ได้ออกหุ้นกู้ไม่มีประกันมูลค่า 1,500
ล้านบาท (ประกอบด้วยหุ้นกู้ไม่มีประกันจำนวน 1,000 ล้านบาท ที่อัตราผลตอบแทนคงที่
6.39% และจำนวน 500 ล้านบาท ที่อัตราผลตอบแทนอัตราดอกเบี้ยลูกค้าชั้นดี - 1.55%)
ในเดือนมิถุนายน 2549
ส่วนของผู้ถือหุ้น
บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 เท่ากับ 12,574.2 ล้านบาท
เพิ่มขึ้น 785.1 ล้านบาท หรือ 6.7% เมื่อเทียบกับส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 30 ธันวาคม
2548 เป็นผลมาจากกำไรสุทธิในปี 1,685.2 ล้านบาท และเงินปันผลจ่ายสำหรับ
ผลประกอบการของบริษัทฯ ปี 2548 จำนวน 871.5 ล้านบาท ในเดือนพฤษภาคม 2549
ความสามารถในการทำกำไร
อัตรากำไรขั้นต้น
สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2549 บริษัทฯ มีอัตรากำไรขั้นต้นอยู่ที่ 40.4% ลดลงจากไตรมาส
ที่4 ปี 2548 และไตรมาสที่ 3 ปี 2549 ซึ่งอยู่ที่ 42.3% และ 44.2% ตามลำดับ ซึ่งเป็น
ผลมาจากอัตรากำไรขั้นต้นที่ลดลงของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ เนื่องจากค่าใช้จ่าย
สาธารณูปโภคที่สูงขึ้น ค่าเสื่อมราคาจากการเปิดส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์
และส่วนลดค่าเช่าที่ให้แก่ผู้เช่ารายใหญ่
อัตรากำไรสุทธิ
อัตรากำไรสุทธิของไตรมาสที่ 4 ปี 2549 อยู่ที่ 18.2% ลดลงจากไตรมาสที่แล้ว
เนื่องจากมีค่าเสื่อมราคา ค่าใช้จ่ายโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่สูงขึ้นของโครงการ
เซ็นทรัลเวิลด์ และค่าใช้จ่ายบุคคลที่เพิ่มขึ้นจากโครงการเซ็นทรัลเวิล์และสำนักงานใหญ่
อัตรากำไรสุทธิของไตรมาสที่ 4 ปี 2549 ลดลงจาก 20.7% ของไตรมาสเดียวกัน
ในปีก่อน เนื่องจากกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 4 ปี 2548 ได้รวมกำไรจากรายการที่ไม่เกิด
ขึ้นเป็นประจำดังกล่าวข้างต้น หากไม่รวมรายการที่ไม่เกิดขึ้นเป็นประจำนั้นแล้วอัตรา
กำไรสุทธิในไตรมาสที่ 4 ปี 2548 เท่ากับ 17.3% ซึ่งน้อยกว่าอัตรากำไรสุทธิในไตรมาส
ที่ 4 ปี 2549 เป็นผลมาจากรายการส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนใน CPNRF ที่เพิ่มขึ้นใน
ไตรมาสที่ 4 ปี 2549
อัตรากำไรสุทธิของปี 2549 อยู่ที่ 22.6% ลดลงจาก 33.7% ของปีก่อน เนื่องจาก
กำไรสุทธิในไตรมาสที่ 4 ปี 2548 รวมกำไรจากรายการที่ไม่เกิดขึ้นเป็นประจำ 2
รายการดังกล่าวข้างต้น หากไม่รวมรายการที่ไม่เกิดขึ้นเป็นประจำทั้ง 2 รายการนั้นแล้ว
อัตรากำไรสุทธิสำหรับปี 2548
เท่ากับ 21.0% การเติบโตของอัตรากำไรสุทธิในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 เป็นผลมาจาก
รายได้ส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนใน CPNRF และรายได้ค่าบริหารสินทรัพย์ที่บันทึกเต็มปี
ในปี 2549
อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น
อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของไตรมาสที่ 4 ปี 2549 อยู่ที่ 12.4% ลดลงจาก
13.9% ของไตรมาสที่ 4 ปี 2548 ซึ่งได้มีการรวมกำไรจากการทำสัญญาเช่าทางการเงิน
ทรัพย์สินส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-
พระราม 3 โอนให้แก่ CPNRF หากไม่รวมรายการดังกล่าวข้างต้น อัตราผลตอบแทนต่อ
ส่วนของผู้ถือหุ้นในไตรมาสที่ 4 ปี 2548 อยู่ที่ 10.9%
อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของปี 2549 อยู่ที่ 14.3% ลดลงจาก 33.5%
ในปี 2548 ทั้งนี้หากไม่รวมรายการที่ไม่เกิดขึ้นประจำ 2 รายการดังกล่าวข้างต้น
อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของปี 2548 อยู่ที่ 14.7%
โครงสร้างทางการเงิน
ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทฯ มีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือ
หุ้นเท่ากับ 0.6 เท่า เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 0.4 เท่า ในปี 2548 เนื่องจากมียอดเงินสด
และรายการที่เทียบเท่าเงินสดลดลงจากการนำไปชำระค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง และ
ค่าปรับปรุงสำหรับโครงการเซ็นทรัลเวิลด์เป็นส่วนใหญ่ ในขณะเดียวกัน ส่วนของผู้ถือหุ้น
ของบริษัทฯ เพิ่มขึ้นเช่นกัน โดยส่วนใหญ่เป็นผลมาจากกำไรสุทธิที่เกิดขึ้นในปี 2549 นี้
ในปี 2549 บริษัทฯ มีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยเท่ากับ 5.9 เท่า
ไม่เปลี่ยนแปลงจากปี 2548 อัตราความสามารถในการชำระภาระผูกพันลดลงเล็กน้อยจาก
0.6 เท่า ในปี 2548 มาอยู่ที่ 0.5 เท่า ในปี 2549เนื่องจากบริษัทฯ มีงบการลงทุนที่
สูงขึ้นในโครงการพัฒนาต่างๆ และมีการจ่ายเงินปันผลในปี 2549
สำหรับปี 2549 บริษัทฯ ได้ชำระหนี้เงินกู้ระยะยาวจำนวน 1,503.9 ล้านบาท และ
ได้ออกหุ้นกู้ไม่มีประกันมูลค่า 1,500 ล้านบาท เช่นกัน (ประกอบด้วยหุ้นกู้ไม่มีประกัน
จำนวน 1,000 ล้านบาท ที่อัตราผลตอบแทนคงที่ 6.39% และจำนวน 500 ล้านบาท
ที่อัตราผลตอบแทนอัตราดอกเบี้ยลูกค้าชั้นดี - 1.55%) ณ สิ้นปี 2549 บริษัทฯ มีเงินกู้ยืม
ที่มีภาระดอกเบี้ยประกอบไปด้วยอัตราดอกเบี้ยคงที่ในสัดส่วน 61% และอัตราดอกเบี้ย
ลอยตัวในสัดส่วน 39% โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 5.6% ต่อปี เพิ่มขึ้น
จากปี 2548 ซึ่งอยู่ที่ 4.8% เนื่องมาจากการออกหุ้นกู้เพิ่มในเดือนมิถุนายน 2549 ซึ่งมี
อัตราดอกเบี้ยสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยเดิม ประกอบกับสัดส่วนของหนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ย
ลอยตัวเพิ่มขึ้น ซึ่งอัตราดอกเบี้ยลอยตัวมีอัตราสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่ บริษัทมีนโยบายที่
จะรักษาอัตราส่วนของเงินกู้ยืมที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวประมาณ 40% ภายใต้ภาวะการณ์ที่
อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง
ตารางที่2 อัตราส่วนทางการเงิน
อัตราส่วนทางการเงิน ไตรมาส 4 ไตรมาส 3 ไตรมาส 4 ปี 2548 ปี 2549
อัตราส่วนสภาพคล่อง(เท่า) 1.6 1.2 0.9 1.6 0.9
อัตราส่วนสภาพคล่อง
หมุนเร็ว(เท่า) 1.4 1.0 0.8 1.4 0.8
อัตราส่วนสภาพคล่อง
กระแสเงินสด(เท่า) 0.4 1.2 1.4 0.7 0.8
ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน) 8.2 8.5 9.5 4.2 10.1
อัตราส่วนความสามารถ
ในการทำกำไร
อัตรากำไรขั้นต้น(%) 42.3% 44.2% 40.4% 45.5% 43.6%
อัตรากำไรจากการดำเนินงาน(%)37.2% 34.1% 27.2% 68.8% 33.8%
อัตรากำไรสุทธิ (%) 20.7% 22.2% 18.2% 33.7% 22.6%
อัตราเงินสดต่อการทำกำไร (%) 83.2% 195.4% 311.5% 73.2% 62.2%
อัตราผลตอบแทน
ส่วนของผู้ถือหุ้น(%) 13.9% 15.1% 12.4% 33.5% 14.3%
อัตราส่วนประสิทธิภาพในการดำเนินงาน
อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์(%) 4.7% 5.2% 4.3% 10.1% 5.0%
อัตราผลตอบแทนต่อ
สินทรัพย์ถาวร(%) 6.8% 7.1% 5.3% 13.7% 6.1%
อัตราการหมุนของสินทรัพย์ (เท่า) 0.2 0.2 0.2 0.3 0.2
อัตราส่วนวิเคราะห์
นโยบายทางการเงิน
อัตราส่วนความสามารถ
ในการชำระภาระผูกพัน/1 (เท่า) (0.3) 0.6 0.8 0.6 0.5
อัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อ
ส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า) 0.4 0.6 0.6 0.4 0.6
อัตราส่วนความสามารถ
ในการชำระดอกเบี้ย/1(เท่า) 3.7 6.2 9.7 5.9 5.9
หมายเหตุ /1 กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่รวมเงินสดที่ชำระเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลซึ่ง
ครบกำหนด
การดำเนินงาน
ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทฯ บริหารพื้นที่ขายรวมทั้งหมด 836,412 ตารางเมตร
ประกอบด้วย พื้นที่อาคารศูนย์การค้า 684,338 ตารางเมตร พื้นที่อาคารสำนักงาน
145,701 ตารางเมตร และพื้นที่อาคารที่พักอาศัย 6,373 ตารางเมตร ในไตรมาสที่ 4
ปี 2549 บริษัทฯ มีพื้นที่อาคารศูนย์การค้าให้เช่ารวมเพิ่มขึ้น 1.3% จากไตรมาสที่3
ปี 2549 เนื่องมาจากมีพื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้นจากการสร้างอาคารที่จอดรถพร้อมพื้นที่ให้เช่า
ส่วนขยายที่แล้วเสร็จและเปิดให้บริการในเดือนธันวาคม 2549 ของโครงการเซ็นทรัล
รัตนาธิเบศร์ ในขณะที่พื้นที่อาคารศูนย์การค้าให้เช่ารวมเพิ่มขึ้น10.4% จากไตรมาส
เดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีสาเหตุมาจากการเปิดตัวส่วนขยายของโครงการเซ็น ทรัลเวิลด์
อนึ่ง พื้นที่ขายดังกล่าวข้างต้น นับรวมพื้นที่ขายของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2
และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งผลการดำเนินงานถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF
แต่ยังอยู่ในความดูแลของบริษัทฯ ในฐานะของผู้บริหารสินทรัพย์ของกองทุน CPNRF
ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเฉลี่ยอยู่ที่ 92% เพิ่มขึ้น
จากไตรมาสที่ผ่านมาซึ่งเฉลี่ยอยู่ 84% สาเหตุสำคัญมาจากอัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการ
เซ็นทรัลเวิลด์ที่เพิ่มขึ้น อีกทั้งยังมีการปรับปรุงและเพิ่มพื้นที่เช่าในโครงการเซ็นทรัลพลาซา
รามอินทรา และโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 โดยในไตรมาสที่ 4
ปี 2549 อัตราการเช่าพื้นที่โครงการเซ็นทรัลเวิลด์อยู่ที่ 81% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ 3
ปี 2549 ซึ่งอยู่ที่ 51% เนื่องจากมีการเปิดให้บริการของผู้เช่าในพื้นที่โซนเอและ
ห้างสรรพสินค้าเซน ในเดือนธันวาคม 2549
ในส่วนของอาคารสำนักงาน บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยลดลงเล็กน้อยจาก 90%
ในไตรมาสก่อน เป็น 89% ในไตรมาสนี้ อนึ่ง แม้ว่าอัตราการเช่าพื้นที่ของโครงการ
เซ็นทรัลเวิลด์จะลดลงเล็กน้อย แต่อัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานโดยรวมที่ลดลงมา
จากอัตราการเช่าที่ลดลงของโครงการอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ เอ จาก 97%
ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 เป็น 92% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 เนื่องจากสัญญาของผู้เช่า
รายใหญ่รายหนึ่งหมดอายุลง
ตารางที่ 3: สรุปพื้นที่ขายและอัตราการเช่าพื้นที่
ศูนย์การค้า รูปแบบ พื้นที่ขาย อัตราการเช่า
(ตร.ม.) ไตรมาส4/49 ไตรมาส 3/49 ไตรมาส4/48
ลาดพร้าว พลาซ่า 55,553 100% 99% 100%
รามอินทรา พลาซ่า 13,585 76% 65% 95%
ปิ่นเกล้า พลาซ่า 55,638 98% 96% 99%
พัทยา พลาซ่า 15,258 100% 100% 100%
รัชดา-พระราม3 พลาซ่า 52,767 96% 88% 97%
ชียงใหม่ พลาซ่า 73,770 99% 99% 99%
บางนา พลาซ่า 57,721 99% 100% 98%
พระราม2 พลาซ่า 96,466 99% 99% 97%
รัตนาธิเบศร์ ทาวน์เซ็นเตอร์ 77,729 90% 99% 97%
เซ็นทรัลเวิลด์ เวิลด์ 185,851 81% 51% 75%
รวม 684,338 92% 84% 93%
อาคารสำนักงาน พื้นที่ขาย อัตราการเช่า
(ตร.ม.) ไตรมาส4/49 ไตรมาส 3/49 ไตรมาส4/48
ลาดพร้าว 18,134 100% 100% 98%
ปิ่นเกล้า เอ 22,560 92% 97% 99%
ปิ่นเกล้า บี 11,335 60% 52% n/a
บางนา 9,796 97% 98% 99%
เซ็นทรัลเวิลด์ 83,876 90% 90% 74%
รวม 145,701 89% 90% 83%
หมายเหตุ : /1 อาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ทำการปรับปรุงแล้วเสร็จเปลี่ยน
จากที่พักอาศัยเป็นสำนักงานในช่วงต้นปี 2549
