คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการไตรมาสที่ 1 ปี 2550
บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)
คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ
ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และ บริษัทย่อย
ประจำไตรมาสที่ 1 ปี 2550
ภาพรวมผลการดำเนินงาน
ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (จำกัด) มหาชน ("บริษัทฯ") มีผล ประกอบการรายได้รวมเติบโต 2.2% และมีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 13.8% เมื่อเทียบกับไตร มาสที่ 4 ปี 2549 หากเปรียบเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน บริษัทฯ มีรายได้รวม เติบโต 15.3% และมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย เติบโตขึ้น 18.3% ในขณะที่กำไรสุทธิมีอัตราการเติบโตลดลง 9.0% เนื่องจากอัตรา กำไรขั้นต้นในระยะเริ่มแรกของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ยังอยู่ในระดับต่ำ ท่ามกลาง สภาวะทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง บริษัทฯ ยังสามารถจัดการการบริหารพื้นที่ได้เป็นอย่างดี โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานและศูนย์การค้าเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 91% และ 95% ตามลำดับ
อนึ่ง ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2550 บริษัทฯ ได้เปลี่ยนแปลงนโยบายการบันทึกบัญชีเงิน ลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมของงบการเงินเฉพาะกิจการตาม "วิธีราคาทุน" จากเดิมที่ จัดทำโดย "วิธีส่วนได้เสีย" โดยการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวทำให้งบการเงินเฉพาะกิจการ และงบการเงินรวมมีความแตกต่างกัน อย่างไรก็ดี การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวไม่มีผลกระทบ ต่องบการเงินรวมและนโยบายการจ่ายเงินปันผลของบริษัทฯ แต่อย่างใด
กำไรสุทธิ:
* ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 415.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.8% เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา โดยมีสาเหตุหลักมาจากรายได้จากค่าเช่า และบริการที่เพิ่มขึ้นในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ลดลง
* บริษัทฯ มีกำไรสุทธิลดลง 9.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยเป็นผล มาจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ยังอยู่ในระดับต่ำในระยะเริ่มแรกของ การเปิดให้บริการ
รายได้รวม (รายได้จากค่าเช่าและบริการ และ ค่าอาหารและเครื่องดื่ม):
* ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 บริษัทฯ มีรายได้รวมเท่ากับ 1,838.1 ล้านบาท เติบโต 2.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา โดยมีสาเหตุหลักมาจากอัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น ของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์
* รายได้รวมในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 เติบโต 15.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกัน ของปีก่อน โดยเป็นผลมาจากการเปิดให้บริการของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์และอาคารสำนัก งานใหม่ ปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ประกอบกับอัตราค่าเช่าพื้นที่ต่อตารางเมตรที่ปรับเพิ่มขึ้นใน ทุกโครงการ รวมถึงรายได้ค่าบริการร่วมและค่าบริการไอเย็น (common area and air-conditioning service income) ที่สูงขึ้นหลังจากการปรับอัตราค่าบริการใหม่ ในเดือนสิงหาคม ปี 2549
ตารางที่1: สรุปข้อมูลทางการเงินไตรมาสที่ 1 ปี 2550
| งบการเงินรวม |
ไตรมาสที่ 1
ปี 2550 (ล้านบาท) |
%เปลี่ยนแปลงเทียบ
กับปีก่อน |
%เปลี่ยนแปลงเทียบ
กับไตรมาสก่อน |
| รายได้จากค่าเช่าค่าบริการและ ค่าขายอาหารและเครื่องดื่ม |
1,838.1 |
15.3% |
2.2% |
| กำไรขั้นต้น |
770.1 |
4.9% |
6.0% |
| กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย,ภาษีเงินได้, ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย |
1,033.2 |
18.3% |
(2.4%) |
| กำไรสุทธิ |
415.8 |
(9.0%) |
13.8% |
| กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน (บาท) |
0.19 |
(9.0%) |
16.2% |
สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน
รายได้รวม
สำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2550 บริษัทฯ มีรายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหารและ เครื่องดื่มจำนวน 1,838.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 15.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี ก่อน ประกอบด้วยรายได้จากค่าเช่าและบริการจำนวน 1,745.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน การเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการ เปิดให้บริการของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ในเดือนสิงหาคม ปี 2549 และอาคารสำนักงาน ใหม่ ปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ในเดือนมีนาคม ปี 2549 และรายได้ค่าบริการร่วมและค่า บริการไอเย็น (common area and air-conditioning service income) ที่เพิ่ม ขึ้นหลังการปรับอัตราค่าบริการใหม่ในเดือนสิงหาคม ปี 2549 รวมถึงอัตราค่าเช่าพื้นที่ต่อตา รางเมตรที่ปรับสูงขึ้นในทุกโครงการ ในไตรมาสนี้ บริษัทฯ มีรายได้จากค่าอาหารและ เครื่องดื่มลดลง 8.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน จากการปิดศูนย์อาหารเพื่อ ปรับปรุงที่โครงการเซ็น ทรัลพลาซ่า รัชดา-พระราม 3 และโครงการเซ็นทรัลเวิลด์
เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2549 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าค่าบริการและค่า อาหารและเครื่องดื่มเพิ่มขึ้น 2.2% จากรายได้ค่าเช่าค่าบริการที่เพิ่มขึ้น 2.3% ซึ่งเป็นผล มาจากมาจากการเปิดให้บริการของพื้นที่ส่วนปรับปรุงของโครงการเซ็นทรัล พลาซ่า รามอิน ทรา และพื้นที่เช่าใหม่ของโครงการเซ็นทรัล พลาซ่า รัตนาธิเบศร์ และอัตราการเช่าพื้นที่ ของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่เพิ่มขึ้นจาก 81% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 มาอยู่ที่ 88% ใน ไตรมาสที่ 1 ปี 2550 ในไตรมาสนี้ บริษัทฯ มีรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 92.7 ล้านบาท ไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน
ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 บริษัทฯ มีรายได้อื่นรวมเท่ากับ 133.2 ล้านบาท ไม่ เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง 14.1% เมื่อเทียบกับไตร มาสที่ผ่านมา โดยเป็นผลมาจากการลดลงของรายได้ค่าธรรมเนียมจากการเป็นผู้บริหาร อสังหาริมทรัพย์ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ("กองทุน CPNRF") และค่าธรรมเนียมสำหรับการพัฒนาและควบคุมการก่อสร้างโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ได้รับ จากกองทุนรวมธุรกิจไทย 4
ต้นทุนรวม
ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม รวมถึงค่าสาธารณูปโภค ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ค่าใช้จ่าย พนักงานผู้ปฎิบัติงานที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ ค่าใช้ จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า และ ภาษีโรงเรือน สำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2550 บริษัทฯ มีต้นทุนรวมเท่ากับ 1,068.0 ล้านบาท ไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับ ไตรมาสที่ผ่านมา แต่เพิ่มขึ้น 24.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมา จากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ โดยในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 บริษัทฯ มีต้นทุนดังกล่าวอยู่ที่ 998.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 27.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส เดียวกันของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของค่าเสื่อมราคาจากพื้นที่ส่วนการ ปรับปรุงของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่เปิดให้บริการในเดือนสิงหาคม 2549 รวมถึงอาคารที่ จอดรถและพื้นที่เช่าใหม่ของโครงการเซ็นทรัล พลาซ่า รัตนาธิเบศร์ ซึ่งได้เปิดให้บริการ แล้วในเดือนธันวาคม ปี 2549 ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 บริษัทฯ มีต้นทุนอาหารและ เครื่องดื่มเท่ากับ 69.3 ล้านบาท ลดลง 10.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งสอดคล้องกับการลดลงของรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มซึ่งมีสาเหตุมาจากการปิดศูนย์ อาหารเพื่อปรับปรุงที่โครงการเซ็นทรัลพลาซ่า รัชดา-พระราม 3 และโครงการ เซ็นทรัลเวิลด์
ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร
ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางของบริษัทฯและผู้ บริหาร ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษา ต่างๆ และค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน สำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2550 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเท่ากับ 297.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 40.6% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมาจากค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและ ประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มสูงขึ้นภายหลังการเปิดให้บริการโครงการเซ็นทรัลเวิลด์และค่าใช้จ่าย ด้านบุคลากรที่เพิ่มขึ้นจากการปรับโครงสร้างภายในองค์กร การปรับฐานเงินเดือน และ จำนวนบุคลากรที่เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจ
เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2549 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 ลดลง 20.8% ซึ่งเป็นผลมาจากในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 มีค่าใช้จ่ายในการ โฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้นในช่วงเทศกาลคริสต์มาสและปีใหม่ และค่าใช้จ่ายพิเศษ ด้านบุคลากร (โบนัส)
กำไรสุทธิ
สำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2550 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 415.8 ล้านบาท ลดลง 9.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็น ทรัลเวิลด์ที่ยังอยู่ในระดับต่ำในระยะเริ่มแรกของการเปิดให้บริการ เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2549 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 13.8% จากรายได้รวมที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ค่าใช้ จ่ายในการขายและบริหารลดลง ตามที่ได้กล่าวแล้วในข้างต้น
ความสามารถในการทำกำไร
อัตรากำไรขั้นต้น
อัตรากำไรขั้นต้นของไตรมาสที่ 1 ปี 2550 เท่ากับ 41.9% ลดลงจาก 46.0% ในไตร มาสที่ 1 ปี 2549 ทั้งนี้เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ยังอยู่ใน ระดับต่ำ ซึ่งเป็นผลมาจากค่าเสื่อมราคาที่เพิ่มขึ้นจากพื้นที่ส่วนปรับปรุงใหม่ของโครงการและ ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้นหลังจากการเปิดตัวโครงการในเดือน สิงหาคม 2550 ประกอบกับการให้ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่แก่ผู้เช่า ซึ่งถือเป็นปกติธุรกิจสำหรับ โครงการใหม่ในช่วงแรกของการเปิดให้บริการ
อัตรากำไรขั้นต้นของไตรมาสที่ 1 ปี 2550 เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 41.9% จาก 40.4% ในไตร มาสที่ 4 ปี 2549 โดยมีสาเหตุหลักมาจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ ขยับสูงขึ้นตามอัตราการเช่าพื้นที่ที่ปรับสูงขึ้นเป็นลำดับ
อัตรากำไรสุทธิ
อัตรากำไรสุทธิของไตรมาสที่ 1 ปี 2550 ลดลงมาอยู่ที่ 20.8% จาก 26.1% ในไตรมาส ที่ 1 ปี 2549 เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ยังอยู่ในระดับต่ำ ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการโฆษณาประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้นภายหลังจากการเปิดให้บริการ ของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ และดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้นจากการออกหุ้นกู้จำนวน 1,500 ล้าน บาท ในเดือนมิถุนายน 2549
เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2549 บริษัทฯ มีอัตรากำไรสุทธิเพิ่มขึ้นจาก 18.2% มาอยู่ที่ 20.8% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 ซี่งมีสาเหตุมาจากอัตรากำไรขั้นต้นที่เพิ่มขึ้นในทุก โครงการ และค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารลดลงที่ลดลง ดังที่ได้กล่าวไปแล้วข้างต้น
ฐานะทางการเงิน ณ วันที่ 31 มีนาคม 2550
สินทรัพย์รวม
ณ วันที่ 31 มีนาคม 2550 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวม 34,320.0 ล้านบาท ลดลงจำนวน 16.4 ล้านบาท จาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 โดยมีสินทรัพย์หมุนเวียนเพิ่มขึ้น 281.4 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 6.3% เมื่อเปรียบเทียบกับ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 ซึ่งเป็นผล มาจากกระแสเงินสดที่เพิ่มขึ้น การลดลงของสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนประเภทที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ สุทธิจากค่าเสื่อมราคาและการใช้ไปของภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายรอการตัดบัญชี ส่งผลให้สินทรัพย์ไม่หมุนเวียน ณ วันที่ 31 มีนาคม 2550 ลดลงเป็นจำนวน 297.9 ล้าน บาท หรือลดลง 1.0% เมื่อเทียบกับ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549
หนี้สินรวม
ณ วันที่ 31 มีนาคม 2550 บริษัทฯ มีหนี้สินรวมเท่ากับ 21,330.7 ล้านบาท ลดลง 431.6 ล้านบาท หรือลดลง 2.0% เมื่อเทียบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 เนื่องจากการ ลดลงของหนี้สินหมุนเวียนจำนวน 420.9 ล้านบาท หรือลดลง 8.7% เมื่อเทียบกับ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 โดยการลดลงของหนี้สินหมุนเวียนนี้เป็นผลมาจากการจ่ายชำระหนี้แก่ เจ้าหนี้ผู้รับเหมาก่อสร้างการปรับปรุงพื้นที่โครงการเซ็นทรัลเวิลด์และโครงการการปรับปรุง เพื่อเพิ่มมูลค่าสินทรัพย์อื่นๆ บริษัทฯ มีหนี้สินระยะยาวที่มีภาระดอกเบี้ยลดลงจาก 8,875.5 ล้านบาทในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 มาอยู่ที่ 8,651.4 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 หรือลดลง 2.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2549 ณ วันที่ 31 มีนาคม 2550 บริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยเท่ากับ 10,831.7 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 50.8% ของหนี้สินรวม
ส่วนของผู้ถือหุ้น
ณ วันที่ 31 มีนาคม 2550 บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 12,989.3 ล้านบาท เพิ่ม ขึ้น 415.1 ล้านบาท หรือ เพิ่มขึ้น 3.3% เมื่อเทียบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 ซึ่ง เป็นผลมาจากกำไรสุทธิของไตรมาสที่ 1 ปี 2550
โครงสร้างทางการเงิน
ณ วันที่ 31 มีนาคม 2550 บริษัทฯ มีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือ หุ้นเท่ากับ 0.6 เท่า ไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 แสดงให้ เห็นถึงฐานะทางการเงินที่มั่นคง บริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก การลดลงของเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดที่ใช้ไปในการลงทุนในตราสารหนี้ระยะสั้น และจ่ายชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ผู้รับเหมาก่อสร้าง ในขณะที่ส่วนของผู้ถือหุ้นเติบโตเล็กน้อยเช่น กันจากกำไรสุทธิของไตรมาสที่ 1 ปี 2550
ณ วันที่ 31 มีนาคม 2550 บริษัทฯ มีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยเท่ากับ 7.6 เท่า ลดลงจาก 9.7 เท่า ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 เนื่องจากบริษัทฯ มีเงินสดจาก การดำเนินงานในไตรมาสนี้ลดลงซึ่งเป็นผลมาจากการจ่ายชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ ผู้รับเหมาก่อสร้าง ในขณะที่มีภาระดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้นจำนวน 7.3 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมา จากอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่เพิ่มขึ้นจาก 5.6% ต่อปี ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 เป็น 5.7% ต่อปี ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550
ณ วันที่ 31 มีนาคม 2550 บริษัทฯ มีอัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพันเพิ่ม ขึ้นจาก 0.8 เท่า ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 เป็น 2.3 เท่าในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 จาก การที่บริษัทมีภาระผูกพันในการลงทุนในที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ ลดลงจาก 1,756.6 ล้าน บาท ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 เป็น 267.1 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550
ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 บริษัทฯ จ่ายชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 274.0 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นการชำระคืนเงินกู้ของกองทุนรวมธุรกิจไทย 2 และ 4 และเงินกู้ยืมของ โครงการเซ็นทรัลพลาซ่า เชียงใหม่ แอร์พอร์ต โดย ณ วันที่ 31 มีนาคม 2550 หนี้สินที่ มีภาระดอกเบี้ยของบริษัทฯ ประกอบด้วย เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 56% และอัตราดอกเบี้ย ลอยตัว 44% โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 5.7% ต่อปี
ตารางที่ 2: อัตราส่วนทางการเงิน
| อัตราส่วนทางการเงิน |
ไตรมาส1
ปี 2549 |
ไตรมาส4
ปี 2549
|
ไตรมาส 1
ปี 2550 |
%เปลี่ยนแปลง
เทียบกับปีก่อน |
%เปลี่ยนแปลงเทียบ
กับไตรมาสก่อน |
| อัตราส่วนสภาพคล่อง |
| อัตราส่วนสภาพคล่อง(เท่า) |
1.6 |
|
1.1 |
(34%) |
16% |
| อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า) |
1.5 |
0.8 |
0.9 |
(37%) |
16% |
| อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด(เท่า) |
0.6 |
1.4 |
1.1 |
71% |
(20%) |
| ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย(เท่า) |
7.2 |
11.3 |
12.9 |
80% |
14% |
| อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไร |
| อัตรากำไรขั้นต้น (%) |
46.0% |
40.4% |
41.9% |
(9%) |
4% |
| อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (%) |
38.1% |
27.2% |
29.2% |
(23%) |
8% |
| อัตรากำไรสุทธิ (%) |
26.1% |
18.2% |
20.8% |
(20%) |
14% |
| อัตราผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (%) |
16.0% |
12.4% |
13.6% |
(15%) |
10% |
| อัตราส่วนประสิทธิภาพในการดำเนินงาน |
| อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์(%) |
5.5% |
4.3% |
4.8% |
(12%) |
12% |
| อัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์ถาวร(%) |
7.9% |
5.7% |
6.3% |
(20%) |
11% |
| อัตราการหมุนของสินทรัพย์ (เท่า) |
0.2 |
0.2 |
0.2 |
10% |
(2%) |
| อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน |
| อัตราส่วนความสามารถ ในการชำระภาระผูกพัน/1(เท่า) |
0.7 |
0.8 |
2.3 |
220% |
201% |
| อัตราส่วนหนี้สินสุทธิ ต่อส่วนของผู้ถือหุ้น(เท่า) |
0.4 |
0.6 |
0.6 |
54% |
(2%) |
| อัตราส่วนความสามารถ ในการชำระดอกเบี้ย/1 (เท่า) |
5.6 |
9.7 |
7.6 |
37% |
(21%) |
หมายเหตุ : /
1 กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่รวมเงินสดที่ชำระหนี้ตั๋วอาวัลซึ่งครบ กำหนด
การเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชี
เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรฐานบัญชี ฉบับที่ 44 เรื่อง งบการเงินรวมและการบันทึกบัญชี สำหรับเงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วม ที่กำหนดให้บริษัทบันทึกเงินลงทุนในบริษัทย่อย และหรือบริษัทร่วมตาม "วิธีราคาทุน" แทน "วิธีส่วนได้เสีย" ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2550 บริษัทฯ ได้เปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีดังกล่าว โดยปรับงบการเงินย้อนหลังและ งบการเงินของบริษัทฯ สำหรับปี 2549 ที่นำไปแสดงในงบการเงินระหว่างกาลสำหรับปี 2550 โดยการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวทำให้เกิดความแตกต่างระหว่างงบการเงินเฉพาะกิจ การและงบการเงินรวม โดยบริษัทฯขอชี้แจงในประเด็นที่สำคัญ ดังนี้
งบกำไรขาดทุนสำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2550
กำไรสุทธิในงบการเงินเฉพาะกิจการเท่ากับ 433.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น17.9 ล้านบาท (0.01 บาทต่อหุ้น) จากกำไรสุทธิในงบการเงินรวมซึ่งมีจำนวนเท่ากับ 415.8 ล้านบาท
งบกำไรขาดทุนสำหรับไตรมาสที่ 1 ปี 2549
กำไรสุทธิในงบการเงินเฉพาะกิจการเท่ากับ 437.2 ล้านบาท ลดลง 19.7 ล้านบาท (0.01 บาทต่อหุ้น) จากกำไรสุทธิในงบการเงินรวมซึ่งมีจำนวนเท่ากับ 457.0 ล้านบาท
งบดุลสำหรับงวดประจำปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2549
ผลกระทบจากการปรับงบการเงินย้อนหลัง ส่งผลให้กำไรสะสมในงบการเงินเฉพาะกิจการ เพิ่มขึ้น 712.8 ล้านบาท มาอยู่ที่ 8,222.2 ล้านบาท โดยค่าความนิยมติดลบจำนวน 112.6 ล้านบาท ถูกปรับออกจากงบการเงินเฉพาะกิจการทั้งจำนวน เงินลงทุนในบริษัท ย่อยและบริษัทร่วมปรับเพิ่มขึ้นจำนวน 516.5 ล้านบาท มาอยู่ที่ 16,753.7 ล้านบาท สำหรับภาษีเงินได้รอตัดบัญชีปรับเพิ่มขึ้นจำนวน 83.8 ล้านบาท มาอยู่ที่ 293.0 ล้านบาท
หมายเหตุ การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวไม่มีผลกระทบต่องบการเงินรวม และนโยบายการจ่าย เงินปันผลของบริษัทฯ แต่อย่างใด (ดูรายละเอียดในหมายเหตุงบการเงินระหว่างกาล สำหรับงวดสามเดือนสิ้นสุดวันที่ 31 มีนาคม 2550 ข้อ 14)
การดำเนินงาน
ณ วันที่ 31 มีนาคม 2550 บริษัทฯ บริหารพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งหมด 843,577 ตารางเมตร ประกอบด้วย พื้นที่อาคารศูนย์การค้า 691,695 ตารางเมตร พื้นที่อาคารสำนักงาน 145,509 ตารางเมตร และพื้นที่อาคารที่พักอาศัย 6,373 ตารางเมตร ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 บริษัทฯ มีพื้นที่อาคารศูนย์การค้าให้เช่ารวมเพิ่มขึ้น 7,357 ตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2549 ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการปรับปรุงพื้นที่ศูนย์การค้า ของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า รามอินทรา ส่งผลให้โครงการมีพื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้น 4,300 ตารางเมตร ประกอบกับการเพิ่มขึ้นของพื้นที่ให้เช่าจากการปรับเปลี่ยนพื้นที่ส่วนกลางเป็น พื้นที่ให้เช่าจำนวน 2,880 ตารางเมตร ของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า เชียงใหม่ แอร์พอร์ต อนึ่ง พื้นที่ให้เช่าดังกล่าวข้างต้น นับรวมพื้นที่ให้เช่าของโครงการเซ็นทรัลพลา ซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งผลการดำเนินงานถูกโอนไปยัง กองทุน CPNRF แต่ยังอยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทฯ ในฐานะของผู้บริหารสินทรัพย์ ของกองทุน CPNRF
บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 92% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 เป็น 95% ในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 ซึ่งมีสาเหตุสำคัญมาจากการปรับปรุงพื้นที่ในโครงการ เซ็นทรัลเวิลด์ และโครงการเซ็นทรัล พลาซ่า รามอินทรา โดยในไตรมาสที่ 1 ปี 2550 โครงการเซ็นทรัลเวิลด์มีอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 88% เพิ่มขึ้นจาก 81% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 เนื่องจากมีการเปิดให้บริการอย่างต่อเนื่องของผู้เช่าร้านอาหารและเครื่องดื่ม ร้าน ค้าแฟชั่น
ในส่วนของอาคารสำนักงาน บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 91% ในไตร มาสที่ 1 ปี 2550 จาก 89% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 อันเป็นผลมาจากอัตราการเช่า พื้นที่ที่เพิ่มขึ้นของอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี และอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิสเซ ส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ ที่มีอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นเป็น 66% และ 91% ตามลำดับ ใน ไตรมาสที่ 1 ปี 2550
ตารางที่ 3: สรุปพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่
|
ศูนย์การค้า |
รูปแบบ |
พื้นที่ให้เช่า
(ตร.ม.) |
อัตราการเช่า (%) |
|
ไตรมาส 1/50 |
ไตรมาส 4/49 |
ไตรมาส1/49 |
| ลาดพร้าว |
พลาซ่า |
55,553 |
99% |
100% |
100% |
| รามอินทรา |
พลาซ่า |
17,943 |
89% |
76% |
94% |
| ปิ่นเกล้า |
พลาซ่า |
55,638 |
98% |
98% |
99% |
| พัทยา |
เฟสติวัล |
15,227 |
96% |
100% |
100% |
| รัชดา-พระราม3 |
พลาซ่า |
54,026 |
98% |
96% |
97% |
| เชียงใหม่ |
พลาซ่า |
76,654 |
99% |
99% |
96% |
| บางนา |
พลาซ่า |
|
99% |
99% |
98% |
| พระราม 2 |
พลาซ่า |
96,795 |
99% |
99% |
97% |
| รัตนาธิเบศร์ |
พลาซ่า |
76,287 |
92% |
90% |
99% |
| เซ็นทรัลเวิลด์ |
เวิลด์ |
185,851 |
88% |
81% |
67% |
|
รวม |
691,695 |
95% |
92% |
91% |
|
อาคารสำนักงาน |
พื้นที่ขาย
(ตร.ม.) |
อัตราการเช่า (%) |
|
ไตรมาส 1/50 |
ไตรมาส 4/49 |
ไตรมาส1/49 |
| ลาดพร้าว |
18,134 |
100% |
100% |
99% |
| ปิ่นเกล้า เอ |
22,560 |
92% |
92% |
97% |
| ปิ่นเกล้า บี/1 |
11,335 |
66% |
60% |
24% |
| บางนา |
9,796 |
97% |
97% |
99% |
| เซ็นทรัลเวิลด์ |
|
92% |
90% |
82% |
| รวม |
145,509 |
91% |
89% |
83% |
หมายเหตุ : /1อาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ทำการปรับปรุงแล้วเสร็จเปลี่ยน จากที่พักอาศัยเป็นอาคารสำนักงานในไตรมาสที่ 1 ปี 2549
