คำอธิบายและการวิเคราะห์ฝ่ายจัดการไตรมาส3ปี50และเก้าเดือนปี50

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)
คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ
ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และ บริษัทย่อย
ประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2550 และเก้าเดือนแรกของปี 2550

ภาพรวมผลการดำเนินงาน
เศรษฐกิจไทยโดยรวมในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 มีทิศทางการปรับตัวดีขึ้น โดยการอุปโภคบริโภค ภาคเอกชนมีสัญญาณการฟื้นตัวเล็กน้อย ในขณะที่อุปสงค์ภายในประเทศมีการขยายตัวอย่าง ชัดเจน ถึงกระนั้นความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่อยู่ในระดับต่ำ ปัจจัยทางเศรษฐกิจดังกล่าวมิได้ส่ง กระทบอย่างชัดเจนต่อจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการภายในศูนย์การค้าทั้งนี้เนื่องจากผู้ประกอบการค้า ปลีกส่วนใหญ่มีการจัดกิจกรรมทางการตลาดและส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง สำหรับภาวะตลาด อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเพื่อการค้าปลีกในกรุงเทพฯ โดยรวมมีอัตราการว่างของพื้นที่ค่อนข้างคงที่ คือ อยู่ในช่วง 5.0-6.0% และมีอัตราค่าเช่าพื้นที่ค่อนข้างคงที่

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (จำกัด) มหาชน ("บริษัทฯ") มีกำไรสุทธิ 412.1 ล้านบาท ลดลง 4.5% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ในขณะที่รายได้รวมเท่ากับ 1,930.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อม ราคาและค่าตัดจำหน่ายเท่ากับ 988.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ในขณะที่กำไรจากการดำเนินงานลดลง 7.9% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่ 643.4 ล้านบาท

สำหรับผลประกอบการในเก้าเดือนแรกของปี 2550 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิ 1,263.2 ล้านบาท ลดลง 4.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน รายได้รวมเติบโต 16.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนมาอยู่ที่ 5,696.1 ล้านบาท และมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มขึ้น 19.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนมาอยู่ที่ 3,120.7 ล้านบาท ในขณะที่กำไรจากการดำเนินงาน ลดลง 3.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่ 1,955.3 ล้านบาท เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นใน ระยะเริ่มแรกของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ยังอยู่ในระดับต่ำ

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 บริษัทฯ ได้ปรับโครงสร้างการถือหุ้นในโครงการพระราม 9 ด้วยการซื้อหุ้น จากผู้ถือหุ้นส่วนน้อยของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา ไนน์สแควร์ จำกัด ("ไนน์สแควร์") ทำให้สัดส่วน การถือหุ้นในไนน์สแควร์เพิ่มขึ้นจาก 60.0% เป็น 87.1% และได้มีการเซ็นสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว จากเจ้าของที่ดิน การเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นดังกล่าวได้แสดงไว้เป็นรายการในงบดุลรวมของบริษัทฯ

ท่ามกลางสภาวะทางเศรษฐกิจและการบริโภคภายในประเทศที่ชะลอตัวลง ภาพรวมการบริหาร จัดการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ ยังอยู่ในเกณฑ์ดี โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่เช่าศูนย์การค้าอยู่ที่ 95% คงที่เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา ในขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้น เล็กน้อยมาอยู่ที่ 93% อัตราค่าเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยของศูนย์การค้าอยู่ที่ 1,216 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือน คงที่จากไตรมาสที่ผ่านมาและเพิ่มขึ้น 3.8% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน

กำไรสุทธิ:

- บริษัทฯ มีกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 เท่ากับ 412.1 ล้านบาท ลดลง 4.5% จาก ไตรมาสเดียวกันของปีก่อนเนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ยังอยู่ในระดับต่ำ

- เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา กำไรสุทธิลดลง 5.3% เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของ ค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขายและการตลาดและดอกเบี้ยจ่ายจากการออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันในเดือน มิถุนายนปี 2550

- สำหรับกำไรสุทธิในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2550 เท่ากับ 1,263.2 ล้านบาท ลดลง 4.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของค่าเสื่อมราคาของโครงการเปิดใหม่ เซ็นทรัลเวิลด์จากพื้นที่ส่วนขยายและพื้นที่ส่วนการปรับปรุงใหม่ ประกอบกับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ในการโฆษณาประชาสัมพันธ์ การส่งเสริมการขายและการตลาด นอกจากนี้ยังมีการให้ส่วนลด ค่าเช่าพื้นที่ต่อตารางเมตรกับผู้เช่าบางรายในช่วงแรกของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์

รายได้รวม (รายได้จากค่าเช่าและบริการ และ ค่าอาหารและเครื่องดื่ม):

- รายได้รวมในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 เท่ากับ 1,930.7 ล้านบาท เติบโต 12.4% จากไตรมาส เดียวกันปีก่อน เนื่องจากการเปิดให้บริการโครงการเซ็นทรัลเวิลด์

- เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา รายได้รวมค่อนข้างคงที่ เนื่องจากอัตราค่าเช่าพื้นที่ซึ่ง ค่อนข้างคงที่ซึ่งเป็นผลกระทบจากการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคอัตราการเติบโตน้อยลง

- สำหรับผลการดำเนินงานเก้าเดือนแรกของปี 2550 บริษัทฯ มีรายได้รวมเท่ากับ 5,696.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.1% จากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา เนื่องจากการเปิดให้บริการของ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ และการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าค่าบริการจากทุกโครงการ

กำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย (EBITDA):

- บริษัทฯ มีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเท่ากับ 988.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มขึ้นจากโครงการเซ็นทรัลเวิลด์

- เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 ลดลง 10.0% เนื่องจากค่าใช้จ่าย ในการโฆษณาประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้น

- สำหรับช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2550 บริษัทฯ มีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคา และค่าตัดจำหน่ายเท่ากับ 3,120.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มขึ้นจากโครงการ เซ็นทรัลเวิลด์

ตารางที่1: สรุปข้อมูลทางการเงินในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 และเก้าเดือนแรกปี 2550

การดำเนินงาน
ณ วันที่ 30 กันยายน 2550 บริษัทฯ บริหารพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งหมด 849,487 ตารางเมตร ประกอบด้วย พื้นที่อาคารศูนย์การค้า 697,603 ตารางเมตร (เพิ่มขึ้น 2.5% จากช่วงเดียวกันของปี ก่อน และคงที่จากไตรมาสที่ผ่านมา) พื้นที่อาคารสำนักงาน 145,511 ตารางเมตร (ไม่เปลี่ยนแปลง จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสที่ผ่านมา) และพื้นที่อาคารที่พักอาศัย 6,373 ตาราง เมตร (ไม่เปลี่ยนแปลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสที่ผ่านมา) อนึ่ง พื้นที่ให้เช่า ดังกล่าวข้างต้น นับรวมพื้นที่ให้เช่าของโครงการเซ็นทรัลพลาซาพระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งผลการดำเนินงานถูกโอนไปยังกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ("กองทุน CPNRF") แต่ยังอยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทฯ ในฐานะของผู้บริหารสินทรัพย์ของ กองทุน CPNRF หากไม่นับรวมพื้นให้เช่าของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัล พลาซา รัชดา-พระราม 3 ที่ถูกโอนไปยังกองทุน CPNRF พื้นที่ให้เช่าอาคารศูนย์การค้าของบริษัทฯ อยู่ที่ 564,835 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 3.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันปีก่อน จากพื้นที่ให้เช่าส่วน เพิ่มของโครงการเซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา (เพิ่มขึ้น 4,461 ตารางเมตร), โครงการเซ็นทรัล พลาซา รัตนาธิเบศร์ (เพิ่มขึ้น 10,678 ตารางเมตร) ที่มีการปรับปรุงโครงการแล้วเสร็จในเดือน ธันวาคม ปี 2549, และพื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้นสำหรับผู้เช่าหลักรายใหม่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต (เพิ่มขึ้น 2,937 ตารางเมตร) ในเดือนมีนาคมปี 2550

บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 81% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 เป็น 95% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 ซึ่งมีสาเหตุสำคัญมาจากการปรับปรุงพื้นที่ในโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ โดย โครงการเซ็นทรัลเวิลด์มีอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นจาก 51% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 เป็น 90% ใน ไตรมาสนี้ จากการเปิดให้บริการอย่างต่อเนื่องของผู้เช่าหลังจากโครงการเปิดให้บริการอย่างเต็ม รูปแบบเมื่อเดือนธันวาคม ปี 2549 ในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 ค่าเช่าเฉลี่ยของพื้นที่ให้เช่าศูนย์การค้า ของบริษัทฯ อยู่ที่ 1,216 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่าน มา แต่เพิ่มขึ้น 3.8% จากไตรมาสเดียวกันปีที่แล้ว ซึ่งเป็นผลมาจากอัตราค่าเช่าพื้นเฉลี่ยของ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่อยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับค่าเช่าเฉลี่ยของโครงการอื่นๆของบริษัท อย่างไรก็ค่าเช่าเฉลี่ยดังกล่าวได้รวมส่วนลดค่าเช่าพื้นที่ต่อตารางเมตรที่ให้กับผู้เช่าบางรายใน ช่วงแรกของการเปิดให้บริการของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์

ในส่วนของอาคารสำนักงาน บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยเท่ากับ 93% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 เพิ่มขึ้นจาก 91% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 และ 90% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 อันเป็นผลมา จากอัตราการเช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ที่มีอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นจาก 52% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 และ 65% ไตรมาสที่ 2 ปี 2550 มาอยู่ที่ 75% ในไตรมาสนี้

ตารางที่ 2: สรุปพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่

หมายเหตุ :/1 อาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ทำการปรับปรุงเปลี่ยนจาก ที่พักอาศัยเป็นอาคารสำนักงาน แล้ว เสร็จในช่วงไตรมาส 1/2549

สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน

รายได้รวม (รายได้จากค่าเช่าและบริการ และ ค่าอาหารและเครื่องดื่ม)

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 บริษัทฯ มีรายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 1,930.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ประกอบด้วยรายได้จากค่าเช่า และบริการจำนวน 1,841.8 ล้านบาท เติบโต 13.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมาจาก การเพิ่มขึ้นของรายได้จากการเปิดให้บริการของพื้นที่ส่วนขยายของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ในเดือน ธันวาคม ปี 2549, ผู้เช่าหลักรายใหม่ที่เปิดให้บริการ ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซ่า เชียงใหม่ แอร์ พอร์ต ในเดือนมีนาคม ปี 2550, และการเปิดให้บริการของพื้นที่ส่วนปรับปรุงของโครงการเซ็นทรัล พลาซา รามอินทรา และโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์ ซึ่งแล้วเสร็จในเดือนธันวาคม 2549 ในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 บริษัทฯ มีรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มเท่ากับ 88.9 ล้านบาท ลดลง 4.0% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็นผลมาจากการปิดตัวของศูนย์อาหารที่โครงการเซ็นทรัลเวิลด์

เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา รายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 ค่อนข้างคงที่ สืบเนื่องจากอัตราค่าเช่าพื้นที่ซึ่งยังไม่สามารถปรับขึ้นได้มากนัก อันเป็นผล สืบเนื่องจากการชะลอตัวของเติบโตการอุปโภคบริโภคของประชาชน ขณะที่รายได้ค่าอาหารและ เครื่องดื่มลดลง 10.0% ส่วนหนึ่งเป็นผลกระทบจากฤดูกาลที่ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มใน ศูนย์การค้าจะมีอัตราการเติบโตที่สูงในไตรมาสที่ 2 ซึ่งเป็นช่วงปิดภาคเรียน

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 บริษัทฯ มีรายได้อื่นรวมเท่ากับ 153.7 ล้านบาท ลดลง 4.5% และ 19.3% จากไตรมาสที่ผ่านมาและจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ตามลำดับ เป็นผลมาจากผลการ ดำเนินงานในไตรมาสที่ผ่านมาและในไตรมาสเดียวกันของปีก่อน มีรายได้ซึ่งไม่เกิดขึ้นเป็นประจำ จากค่าธรรมเนียมจากกองทุนรวมธุรกิจไทย 4 สำหรับการพัฒนาและควบคุมการก่อสร้างพื้นที่ส่วน ขยายของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์

ต้นทุนรวม
ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม รวมถึง ค่าสาธารณูปโภค ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ค่าใช้จ่ายพนักงานผู้ปฎิบัติงาน ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและ บำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า และ ภาษีโรงเรือน สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2550 บริษัทฯ มีต้นทุนรวม เท่ากับ 1,134.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยแบ่งเป็นต้นทุนจาก การให้เช่าพื้นที่และการให้บริการจำนวน 1,066.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20.2% จากไตรมาสเดียวกัน ของปีก่อน โดยเป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของค่าเสื่อมราคาของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่เพิ่งเปิด ให้บริการ และพื้นที่ให้เช่าส่วนขยายรวมถึงพื้นที่อาคารจอดรถใหม่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า รัตนาธิเบศร์ ซึ่งแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในเดือนธันวาคม ปี 2549 นอกจากนี้ยังเป็นผลมาจาก การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคตามการเติบโตของพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่ของ โครงการต่างๆอีกด้วย ในไตรมาสนี้ บริษัทฯ มีต้นทุนอาหารและเครื่องดื่มเท่ากับ 68.5 ล้านบาท ลดลง 4.2% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งสอดคล้องกับการลดลงของรายได้ค่าอาหารและ เครื่องดื่ม

เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา ต้นทุนรวมในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 ไม่มีการเปลี่ยนแปลง โดย ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการเพิ่มขึ้น 1.1% จากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการซ่อม บำรุง และมีต้นทุนอาหารและเครื่องดื่มลดลง 8.5% สอดคล้องกับการลดลงของรายได้ค่าอาหาร และเครื่องดื่ม

ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร
ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางของบริษัทฯและผู้บริหาร ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษาต่างๆ และค่าเสื่อม ราคาและค่าตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2550 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่าย ในการขายและบริหารเท่ากับ 335.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี ที่ผ่านมา เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรตามการเพิ่มขึ้นของจำนวนบุคลากรที่ สำนักงานใหญ่ของบริษัทฯ และค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่สูงขึ้นในไตรมาสนี้เพื่อ กระตุ้นจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการและการใช้จ่ายของทุกศูนย์การค้า

เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2550 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 เพิ่มขึ้น 11.1% เป็นผลมาจากค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้น

กำไรสุทธิ
สำหรับไตรมาสที่ 3 ปี 2550 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 412.1 ล้านบาท ลดลง 4.5% เมื่อเทียบ กับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ยังอยู่ใน ระดับต่ำในช่วงแรกของการเปิดให้บริการและค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้น

เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีกำไรสุทธิลดลง 5.3% เป็นผลจากรายได้รวมที่คงที่ ในขณะที่ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์สูงขึ้น และดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้นจากการออก หุ้นกู้ไม่มีหลักประกันจำนวน 3,000 ล้านบาท ในเดือนมิถุนายน ปี 2550

ความสามารถในการทำกำไร

อัตรากำไรขั้นต้น
อัตรากำไรขั้นต้นของไตรมาสที่ 3 ปี 2550 เท่ากับ 41.2% คงที่จากไตรมาสที่ผ่านมา แต่ลดลงจาก 44.2% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 ทั้งนี้เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นที่ลดลงของโครงการเซ็นทรัล พลาซา รัตนาธิเบศร์ ซึ่งเป็นผลจากค่าเสื่อมราคาที่เพิ่มขึ้นจากพื้นที่ส่วนขยาย และอัตรากำไรขั้นต้น ที่ยังอยู่ในระดับต่ำของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ เนื่องมาจากค่าเสื่อมราคาที่เพิ่มขึ้นจากพื้นที่ส่วน ปรับปรุงและพื้นที่ส่วนขยาย ประกอบกับการให้ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่แก่ผู้เช่าโครงการเซ็นทรัลเวิลด์

อัตรากำไรสุทธิ
อัตรากำไรสุทธิของไตรมาสที่ 3 ปี 2550 เท่ากับ 19.5% ลดลงเล็กน้อยจาก 20.6% ในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 เนื่องจากดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้น และลดลงจาก 22.2% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2549 จาก อัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการโฆษณา ประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้น

ตารางที่ 3: อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไร

ฐานะทางการเงิน ณ วันที่ 30 กันยายน 2550

สินทรัพย์รวม
ณ วันที่ 30 กันยายน 2550 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวมจำนวน 35,917.3 ล้านบาท ประกอบด้วย สินทรัพย์หมุนเวียนจำนวน 5,418.2 ล้านบาท (คิดเป็น 15.1% ของสินทรัยพ์รวม), สินทรัพย์ไม่ หมุนเวียนประเภทที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์จำนวน 27,304.3 ล้านบาท (คิดเป็น 76.0% ของสิน ทรัยพ์รวม), และสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่นๆจำนวน 3,194.8 ล้านบาท (คิดเป็น 8.9% ของสินทรัยพ์ รวม) เมื่อเปรียบเทียบ ณ สิ้นปี 2549 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้น 1,580.8 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 4.6% ซึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของที่ดิน อาคารและอุปกรณ์จากการก่อสร้างโครงการที่แจ้งวัฒนะ และริมหาดพัทยา

เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา บริษัทฯ มีสินทรัพย์หมุนเวียนลดลง 731.2 ล้านบาท หรือ ลดลง 11.9% จากการลดลงของเงินสดและเงินลงทุนชั่วคราวเพื่อใช้ไปในการชำระค่าก่อสร้าง โครงการซึ่งอยู่ระหว่างการพัฒนา

หนี้สินรวม
ณ วันที่ 30 กันยายน 2550 บริษัทฯ มีหนี้สินรวมเท่ากับ 22,749.5 ล้านบาท โดยเป็นหนี้สินไม่ หมุนเวียน 86.2% บริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยเท่ากับ 12,300.1 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 54.1% ของหนี้สินรวม ซึ่งรวมหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันจำนวน 3,000 ล้านบาท ซึ่งออกจำหน่ายเมื่อ เดือนมิถุนายน ปี 2550 เพื่อใช้เป็นเงินทุนสำหรับโครงการต่างๆของบริษัทฯ บริษัทฯ มีหนี้สินรวม ณ วันที่ 30 กันยายน 2550 เพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเปรียบเทียบกับ ณ สิ้นปี 2549 โดยเป็นผลหลักจาก การออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกัน แต่ลดลง 1.1% เมื่อเปรียบเทียบกับ ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2550

ส่วนของผู้ถือหุ้น
ณ วันที่ 30 กันยายน 2550 บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 13,167.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 416.1 ล้านบาท จาก ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2550 และเพิ่มขึ้น 593.7 ล้านบาท จาก ณ สิ้นปี 2549 เป็นผล มาจากรายการกำไรสุทธิประจำงวด

ณ วันที่ 30 กันยายน 2550 บริษัทฯ มีกำไรสะสมเท่ากับ 8,200.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 297.4 ล้านบาท จาก ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2550 เนื่องจากบริษัทฯ มีกำไรสุทธิของไตรมาสที่ 3 ปี 2550 จำนวน 412.1 ล้านบาทและมีรายการขาดทุนสะสมจากบริษัทย่อยจำนวน 114.7 ล้านบาท (คำนวณจากร้อยละ 27.14 ของขาดทุนสะสมของบริษัทย่อยจำนวน 420 ล้านบาท) ซี่งเป็นผลมา จากการเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นในไนน์สแควร์ จาก 60.0% เป็น 87.1% โดยรายการดังกล่าวแสดง เป็นรายการหักจากกำไรสะสมยังไม่ได้จัดสรรและแสดงเป็นรายการเพิ่มขึ้นในส่วนของผู้ถือหุ้นส่วน น้อยในงบดุลรวม การเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นดังกล่าวเพื่อเป็นการปรับโครงสร้างสัญญาเช่าที่ดินของ โครงการพระราม 9 ซึ่งผู้บริหารเชื่อมั่นว่าจะเป็นประโยชน์แก่บริษัทในด้านกฎหมาย รวมถึงสร้าง มูลค่าเพิ่มให้แก่บริษัทต่อไป (ดูรายละเอียดในหมายเหตุงบการเงินระหว่างกาล สำหรับงวดสาม เดือนและเก้าเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2550 ข้อ 6)

ตารางที่ 4: สรุปฐานะทางการเงินไตรมาสที่ 3 ปี 2550และเก้าเดือนแรกปี 2550

โครงสร้างทางการเงิน
โครงสร้างทางการเงินของบริษัทฯ อยู่ในระดับแข็งแกร่ง โดย ณ วันที่ 30 กันยายน 2550 บริษัทฯ มีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 0.6 เท่า ไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อ เทียบกับ ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2550 และ ณ สิ้นปี 2549 โดยบริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย สุทธิ ณ วันที่ 30 กันยายน 2550 เท่ากับ 7,973.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6% จาก ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2550 เนื่องจากเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด และเงินลงทุนชั่วคราวลดลงจากการใช้ไปใน การชำระค่าก่อสร้างโครงการระหว่างการพัฒนา และเมื่อเปรียบเทียบกับ ณ สิ้นปี 2549 บริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิเพิ่มขึ้น 7.4% เป็นผลมาจากเงินกู้ยืมที่เพิ่มขึ้นเพื่อใช้สนับสนุนลงทุนใน โครงการของบริษัทฯ

ณ วันที่ 30 กันยายน 2550 บริษัทฯ มีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยเท่ากับ 5.1 เท่า ลดลงจาก 8.2 เท่า ในไตรมาสที่ 2 ปี 2550 ซึ่งเป็นผลมาจากดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มขึ้นและเงินจ่าย ชำระเจ้าหนี้ค่าก่อสร้างซึ่งส่งผลให้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานลดลง สำหรับงวดเก้าเดือนแรก ของปี 2550 อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจาก 5.9 เท่า ณ สิ้นปี 2549 เป็น 6.9 เท่า เนื่องจากกระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น

ในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 บริษัทฯ จ่ายชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 254.9 ล้านบาท และ ออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกัน อายุ 5 ปี ดอกเบี้ยคงที่ 4.25% จำนวน 3,000 ล้านบาท ณ วันที่ 30 กันยายน 2550 หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยของบริษัทฯ ประกอบด้วย เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 68% และอัตรา ดอกเบี้ยลอยตัว 32% โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก ณ สื้นไตรมาสที่ 3 ปี 2550 อยู่ที่ 5.3% ต่อปี ลดลงจาก 5.6% ต่อปี ณ สิ้นปี 2549

ตารางที่ 5: อัตราส่วนทางการเงิน

หมายเหตุ:/1 กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่รวมเงินสดที่ชำระเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลซึ่งครบกำหนด

การเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชี
เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรฐานบัญชี ฉบับที่ 44 เรื่อง งบการเงินรวมและการบันทึกบัญชีสำหรับเงิน ลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วม ที่กำหนดให้บริษัทบันทึกเงินลงทุนในบริษัทย่อยและหรือบริษัท ร่วมตาม "วิธีราคาทุน" แทน "วิธีส่วนได้เสีย" ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2550 บริษัทฯ ได้ เปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีดังกล่าว โดยปรับงบการเงินย้อนหลังและงบการเงินของบริษัทฯ สำหรับปี 2549 ที่นำไปแสดงในงบการเงินระหว่างกาลสำหรับปี 2550 โดยการเปลี่ยนแปลง ดังกล่าวทำให้เกิดความแตกต่างระหว่างงบการเงินเฉพาะกิจการและงบการเงินรวม โดยบริษัทฯ ขอชี้แจงในประเด็นที่สำคัญ ดังนี้

งบกำไรขาดทุนสำหรับเก้าเดือนปี 2550
กำไรสุทธิในงบการเงินเฉพาะกิจการสำหรับเก้าเดือนแรกของปี 2550 เท่ากับ 4,068.6 ล้านบาท แตกต่างเป็นจำนวน 2,805.4 ล้านบาท (1.29 บาทต่อหุ้น) จากกำไรสุทธิในงบการเงิน รวมซึ่งมีจำนวนเท่ากับ 1,263.2 ล้านบาท

งบกำไรขาดทุนสำหรับเก้าเดือนปี 2549
กำไรสุทธิในงบการเงินเฉพาะกิจการเท่ากับ 3,920.2 ล้านบาท แตกต่างเป็นจำนวน 2,600.3 ล้านบาท (1.19 บาทต่อหุ้น) จากกำไรสุทธิในงบการเงินรวมซึ่งมีจำนวนเท่ากับ 1,319.8 ล้านบาท

งบดุลสำหรับงวดประจำปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2549
ผลกระทบจากการปรับงบการเงินย้อนหลัง ส่งผลให้กำไรสะสมในงบการเงินเฉพาะกิจการเพิ่มขึ้น 712.8 ล้านบาท มาอยู่ที่ 8,222.2 ล้านบาท โดยค่าความนิยมติดลบจำนวน 112.6 ล้านบาท ถูกปรับออกจากงบการเงินเฉพาะกิจการทั้งจำนวน เงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมปรับเพิ่มขึ้น จำนวน 516.5 ล้านบาท มาอยู่ที่ 16,753.7 ล้านบาท สำหรับภาษีเงินได้รอตัดบัญชีปรับเพิ่มขึ้น จำนวน 83.8 ล้านบาท มาอยู่ที่ 293.0 ล้านบาท

หมายเหตุ การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวไม่มีผลกระทบต่องบการเงินรวม และนโยบายการจ่าย เงินปันผลของบริษัทฯ แต่อย่างใด (ดูรายละเอียดในหมายเหตุงบการเงินระหว่างกาล สำหรับ งวดสามเดือนและเก้าเดือนสิ้นสุดวันที่ 30 กันยายน 2550 ข้อ 14)

PDF File News

Download (Size: 227,724 bytes)

The Largest Lifestyle Shopping Destination in Bangkok

The Most Favorite Places to Visit

The Largest Beachfront Lifestyle Shopping Complex in Asia

General Term & Conditions © Copyright 2011 Central Pattana Plc. All rights reserved.

Central Pattana Public Company Limited

The Offices at Central World, 999/9 Rama I Rd., Patumwan, Bangkok 10330 Thailand

We recommend using FireFox, Google Chrome, Safari or IE8 at this time. IE7 is minimally supported and IE6 is not supported.