คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ ไตรมาส4/2550 และปี 2550

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)
คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ
ฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และ บริษัทย่อย
ประจำไตรมาสที่ 4 ปี 2550 และสำหรับปี 2550

ภาพรวมผลการดำเนินงาน
ในปี 2550 ถือได้ว่าเป็นปีที่ท้าทายอย่างยิ่งสำหรับผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมค้าปลีก ซึ่งได้รับ ผลกระทบจากการชะลอตัวของการบริโภคและเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ อันเนื่องมาจาก สถานะการณ์ความไม่มั่นคงทางการเมือง ปัจจัยลบดังกล่าวส่งผลให้ภาวการณ์แข่งขันใน อุตสาหกรรมค้าปลีกทวีความรุนแรงเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมค้าปลีกใช้กลยุทธ์ทาง การตลาดและจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายที่หลากหลายรูปแบบ เพื่อกระตุ้นการจับจ่ายใช้สอยของ ผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม สัญญาณการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจโดยเฉพาะภาคการบริโภคและการลงทุน ได้แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มที่ดีขึ้นในครึ่งหลังของปี 2550 ซึ่งสะท้อนผ่านความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ที่สูงขึ้นพร้อมๆ กับการจับจ่ายใช้สอยที่มากขึ้นเช่นกัน

สำหรับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าพื้นที่เพื่อการค้าปลีกในเขตกรุงเทพฯ ปี 2550 นั้น พบว่า มี ปริมาณพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าเพิ่มขึ้น 220,000 ตารางเมตร หรือคิดเป็นการเติบโต 4.4% เมื่อเทียบกับ ปีที่ผ่านมา โดยพื้นที่ใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในรูปแบบของศูนย์การค้าชุมชนและพื้นที่ค้าปลีกในย่านธุรกิจ และชุมชนของเมือง การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงประกอบกับปริมาณพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าที่ เพิ่มเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราค่าเช่าพื้นที่ทรงตัว ในขณะที่อัตราการว่างของพื้นที่ อยู่ในช่วง 5.0 - 6.0%

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา (จำกัด) มหาชน ("บริษัทฯ") มีกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 จำนวน 520.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 42.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ในขณะที่รายได้รวมเท่ากับ 2,199.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งรวมรายได้ที่ไม่เกิดขึ้นเป็น ประจำจำนวน 214.3 ล้านบาท จากค่าชดเชยอันเนื่องมาจากการเสียสิทธิการใช้ที่ดินบางส่วน ณ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ (ประมาณ 875 ตารางเมตร) ให้แก่ห้างสรรพสินค้าเซ็นเพื่อใช้ในการขยาย พื้นที่ห้างสรรพสินค้า หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว บริษัทฯ มีกำไรสุทธิ เท่ากับ 305.9 ล้านบาท ลดลง 16.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ในขณะที่รายได้รวมอยู่ที่ 1,984.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน

สำหรับผลประกอบการของปี 2550 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิ 1,783.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.8% จากปี ก่อน โดยมีรายได้รวมเติบโต 17.7% จากปีก่อนมาอยู่ที่ 7,895.3 ล้านบาท หากไม่รวมรายได้ที่ ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าวข้างต้น บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 1,569.1 ล้านบาท ลดลง 6.9% จากปีก่อน เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของค่าเสื่อมราคาจากการปรับปรุงและพัฒนาสินทรัพย์ในหลาย โครงการและค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขายและการตลาดที่สูงขึ้น โดยเฉพาะที่โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ซึ่งอยู่ในระยะเริ่มแรกของการดำเนินงาน เพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายของผู้บริโภคในภาวการณ์ที่การ บริโภคภายในประเทศชะลอตัวลง ในขณะที่รายได้รวมอยู่ที่ 7,681.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 14.5% จากปีก่อน และมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่าย ภาษี ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายเพิ่มขึ้น 2.0% จาก ช่วงเดียวกันของปีก่อนมาอยู่ที่ 3,751.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลจากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นของ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์

ในปี 2550 โดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2550 บริษัทฯ ได้เปลี่ยนแปลงนโยบายการบันทึกบัญชี เงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมของงบการเงินเฉพาะกิจการตาม "วิธีราคาทุน" จากเดิมที่ จัดทำโดย "วิธีส่วนได้เสีย" โดยการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวทำให้งบการเงินเฉพาะกิจการและงบ การเงินรวมมีความแตกต่างกัน อย่างไรก็ดี การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวไม่มีผลกระทบต่องบการเงิน รวมและนโยบายการจ่ายเงินปันผลของบริษัทฯ แต่อย่างใด (ดูรายละเอียดในหมายเหตุงบการเงิน สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2550 ข้อ 27)

อนึ่ง ในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 บริษัทฯ ได้ปรับโครงสร้างการถือหุ้นในโครงการพระราม 9 ด้วยการ ซื้อหุ้นจากผู้ถือหุ้นส่วนน้อยของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา ไนน์สแควร์ จำกัด ("ไนน์สแควร์") ทำให้ สัดส่วนการถือหุ้นในไนน์สแควร์เพิ่มขึ้นจาก 60.0% เป็น 87.1% และได้เข้าทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวจากเจ้าของที่ดินฉบับใหม่และยกเลิกสัญญาเช่าที่ดินฉบับเดิม การเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้น ดังกล่าวได้แสดงไว้เป็นรายการในงบดุลรวมของบริษัทฯ (ดูหมายเหตุประกอบงบการเงิน สำหรับปี สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2550 ข้อ 9)

สำหรับภาพรวมการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2550 อยู่ในเกณฑ์ดี ท่ามกลางสภาวะทาง เศรษฐกิจและการบริโภคภายในประเทศที่ชะลอตัวลง บริษัทฯ ยังสามารถจัดการการบริหารพื้นที่ได้ เป็นอย่างดี โดยสามารถเพิ่มอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้ามาอยู่ที่ 96% เพิ่มขึ้นจาก 91% ในปี 2549 และอัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นจาก 89% ในปี 2549 มาอยู่ที่ 93% ในปี 2550 และอัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยของศูนย์การค้าอยู่ที่ 1,220 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้น 4.8% จากปี 2549 อนึ่งค่าเช่าเฉลี่ยดังกล่าวได้รวมส่วนลดค่าเช่าพื้นที่ต่อตารางเมตรที่ให้กับผู้เช่า บางรายในช่วงแรกของการเปิดให้บริการของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์

ในปี 2550 ความคืบหน้าของการก่อสร้างและการเปิดให้จองเช่าพื้นที่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ และเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช เป็นไปตามแผนงานที่ได้กำหนดไว้ โดยมีกำหนดการ เปิดดำเนินการโครงการดังกล่าวในไตรมาสที่ 4 ปี 2551และไตรมาสที่ 1 ปี 2552 ตามลำดับ นอกจากนี้ได้วางแผนที่จะเริ่มงานปรับสภาพและขุดเจาะที่ดินสำหรับโครงการเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี และ โครงการเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่นในช่วงครึ่งแรกของปี 2551 และคาดว่าจะสามารถ เปิดดำเนินการโครงการดังกล่าวได้ในไตรมาสที่ 3 และไตรมาสที่ 4 ปี 2552 ตามลำดับ

อนึ่ง ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทฯ มีมติเสนอต่อที่ประชุมผู้ถือหุ้นซึ่งกำหนดที่จะจัดขึ้นในวันที่ 25 เมษายน 2551 ให้มีการจ่ายเงินปันผลในอัตรา 0.33 บาทต่อหุ้น ซึ่งคิดเป็น 40% ของกำไรสุทธิ ของบริษัทฯ ในปี 2550

กำไรสุทธิ:

- บริษัทฯ มีกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 เท่ากับ 520.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 42.4% จาก ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว บริษัทฯ มี กำไรสุทธิเท่ากับ 305.9 ล้านบาท ลดลง 16.3% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการ เพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขายและการตลาด

- เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา กำไรสุทธิไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำลดลง 25.8% เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขายและการตลาดในช่วงเฉลิมฉลอง ปลายปี และการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายบุคคล (การปรับฐานเงินเดือนและจ่ายโบนัสประจำปี)

- สำหรับกำไรสุทธิปี 2550 เท่ากับ 1,783.4 ล้านบาท มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้น 5.8% จากปี ก่อน หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 1,569.1 ล้านบาท ลดลง 6.9% จากปีก่อน เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นในระยะเริ่มแรกของโครงการ เซ็นทรัลเวิลด์ยังอยู่ในระดับต่ำและค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขายและการตลาดที่เพิ่มขึ้น

รายได้รวม (รายได้จากค่าเช่าและบริการ และ ค่าอาหารและเครื่องดื่ม):

- รายได้รวมในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 เท่ากับ 2,199.1 ล้านบาท เติบโต 22.3% จากไตรมาส เดียวกันปีก่อน หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว รายได้จะเท่ากับ1,984.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เป็นผลจากสัดส่วนรายได้ที่เพิ่มขึ้น จากโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ และพื้นที่ให้เช่าเพิ่มขึ้นของโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์

- เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา รายได้รวมไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำเติบโต 2.8% เนื่องจากมีการเปิดให้บริการ "Junction X Zone" ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์ ในเดือนตุลาคม ปี 2550

- สำหรับผลการดำเนินงานของปี 2550 รายได้รวมเท่ากับ 7,895.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.7% จากปีที่ผ่านมา หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว บริษัทฯ มีรายได้รวม เติบโต 14.5% จากปีก่อนมาอยู่ที่ 7,681.0 ล้านบาท เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของสัดส่วนรายได้ ของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ และการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าบริการร่วมและค่าบริการไอเย็น (common area and air conditioning services) หลังจากการปรับอัตราค่าบริการใหม่เมื่อ เดือนสิงหาคม ปี 2549

ตารางที่1: สรุปข้อมูลทางการเงินไตรมาสที่ 4 ปี 2550และปี 2550

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทฯ บริหารพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งหมด 848,202 ตารางเมตร ประกอบด้วย พื้นที่อาคารศูนย์การค้า 697,038 ตารางเมตร (เพิ่มขึ้น 1.4% จากช่วงเดียวกันของปี ก่อน และคงที่จากไตรมาสที่ผ่านมา) พื้นที่อาคารสำนักงาน 144,791 ตารางเมตร (ไม่เปลี่ยนแปลง จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสที่ผ่านมา) และพื้นที่อาคารที่พักอาศัย 6,373 ตาราง เมตร (ไม่เปลี่ยนแปลงจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนและไตรมาสที่ผ่านมา) อนึ่ง พื้นที่ให้เช่า ดังกล่าวข้างต้น นับรวมพื้นที่ให้เช่าจำนวน 132,369 ตารางเมตรของโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ซึ่งผลการดำเนินงานถูกโอนไปยังกองทุนรวม อสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ("กองทุน CPNRF") แต่ยังอยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทฯ ใน ฐานะของผู้บริหารสินทรัพย์ของกองทุน CPNRF

บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 91% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 และ 95% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 เป็น 96% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 เนื่องจากอัตราการเช่าพื้นที่ที่สูงขึ้นของ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์, โครงการเซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา, และโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์ หลังจากที่ได้มีการปรับปรุงพื้นที่ในโครงการดังกล่าวแล้วเสร็จในสิ้นปีที่ผ่านมา ค่าเช่า เฉลี่ยของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 อยู่ที่ 1,240 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้น 6.3% จากไตรมาสเดียวกันปีที่ผ่านมา และ 2.0% จากไตรมาสก่อน อนึ่งค่าเช่าเฉลี่ย ดังกล่าวได้รวมส่วนลดค่าเช่าพื้นที่ต่อตารางเมตรที่ให้กับผู้เช่าบางรายในช่วงแรกของการเปิด ให้บริการของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์โดยเฉลี่ยที่ 50%, 30%, และ 27% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549, ไตรมาสที่ 3 ปี 2550, และไตรมาสที่ 4 ปี 2550 ตามลำดับ

ในส่วนของอาคารสำนักงาน บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยเท่ากับ 93% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ผ่านมา แต่เพิ่มขึ้นจาก 89% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 อันเป็น ผลมาจากอัตราการเช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์เพิ่มขึ้นจาก 90% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 มาอยู่ที่ 95% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 และอาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ที่มีอัตรา การเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นจาก 60% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 เป็น 75% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2550

ตารางที่ 2: สรุปพื้นที่ให้เช่าและอัตราการเช่าพื้นที่

หมายเหตุ :/1 อาคารสำนักงานปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ บี ทำการปรับปรุงเปลี่ยนจากที่พักอาศัยเป็นอาคารสำนักงาน แล้วเสร็จ ในช่วงไตรมาส 1/2549

รายได้รวม
ในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 บริษัทฯ มีรายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 2,199.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.9% จากไตรมาสเดียวที่ผ่านมา และ 22.3% จากไตรมาสเดียวกันปี ก่อน อนึ่ง รายได้รวมในไตรมาสที่ 4 ปี 2550 รวมรายได้ที่ไม่เกิดขึ้นเป็นประจำจำนวน 214.3 ล้าน บาท จากค่าชดเชยอันเนื่องมาจากการเสียสิทธิการใช้ที่ดินบางส่วน ณ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ (ประมาณ 875 ตารางเมตร) ให้แก่ห้างสรรพสินค้าเซ็นเพื่อใช้ในการขยายพื้นที่ห้างสรรพสินค้า หาก ไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว บริษัทฯ มีรายได้รวม 1,984.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.4% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และ 2.8% จากไตรมาสที่ผ่านมา การเติบโตของรายได้ รวมเป็นผลจากรายได้จากค่าเช่าและบริการจำนวน 1,887.8 ล้านบาท ที่เพิ่มขึ้น 2.5% จากไตรมาส ที่ผ่านมา เนื่องจากการเปิดให้บริการโซนจังชั่นเอ็กซ์ ในเดือนตุลาคม ปี 2550 ณ โครงการเซ็นทรัล พลาซา รัตนาธิเบศร์ และเพิ่มขึ้น 10.7% จากไตรมาสเดียวกันปีที่ผ่านมา เนื่องจาก (1) การเปิด ให้บริการหลังการปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ในเดือนธันวาคม ปี 2549, (2) การเช่าพื้นที่ของผู้ เช่าหลักรายใหม่ในเดือนมีนาคม 2550 ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต, (3) การ เช่าพื้นที่ของโรงภาพยนตร์ (โรงภาพยนตร์เอสเอฟ) ในเดือนกุมภาพันธ์ ปี 2550 ณ โครงการ เซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา, (4) การเปิดให้บริการโซน "Junction X" ในเดือนตุลาคม ปี 2550 ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์ สำหรับรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่ม เพิ่มขึ้น 9.9% จาก ไตรมาสที่ผ่านมา และ 5.5% จากไตรมาสเดียวกันปีก่อน เป็นผลมาจากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้น ของศูนย์อาหาร ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า และ โครงการเซ็นทรัลพลาซา บางนา

ในปี 2550 บริษัทฯ มีรายได้รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 7,895.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17.7% จากปีก่อน หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว รายได้ รวมจากค่าเช่าค่าบริการและค่าอาหารและเครื่องดื่มเท่ากับ 7,681.0 ล้านบาท เติบโต 14.5% จาก ปีก่อน เป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าเช่าและบริการ 15.7% จากปีก่อน มาอยู่ที่ 7,303.0 ล้านบาท โดยมีสาเหตุหลักมาจาก (1) การเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าบริการร่วมและค่าบริการไอเย็น (common area and air conditioning services) หลังจากการปรับอัตราค่าบริการใหม่สำหรับทุก โครงการเมื่อเดือนสิงหาคม ปี 2549, (2) การเพิ่มขึ้นของสัดส่วนรายได้จากโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ หลังจากเสร็จสิ้นการปรับปรุงและเปิดให้บริการในเดือนธันวาคม 2549, (3) การเพิ่มขึ้นของรายได้ จากผู้เช่าหลักรายใหม่ (ศูนย์ออกกำลังกาย แคลิฟอร์เนีย ว้าว) ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต และ (4) ผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นของโครงการเซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา และโครงการเซ็นทรัลพลาซา รัตนาธิเบศร์ หลังจากที่ได้มีการปรับปรุงพื้นที่ให้เช่าแล้วเสร็จในเดือน ธันวาคม ปี 2549 สำหรับรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มลดลง 4.7% จากปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 378.0 ล้านบาท เนื่องจากการปิดการให้บริการศูนย์อาหารที่โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ และอยู่ระหว่างการปิด ปรับปรุงศูนย์อาหารที่โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3

ต้นทุนรวม
ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม รวมถึง ค่าสาธารณูปโภค ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า ค่าใช้จ่ายพนักงานผู้ปฎิบัติงาน ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและ บำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า และ ภาษีโรงเรือน สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2550 บริษัทฯ มีต้นทุนรวม เท่ากับ 1,142.0 ล้านบาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสที่ผ่านมา แต่เพิ่มขึ้น 6.6% จากไตรมาส เดียวกันปีก่อน โดยแบ่งเป็นต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการจำนวน 1,066.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.7% จากไตรมาสเดียวกันปีก่อน เป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของภาษีที่ดินและโรงเรือน ค่า ประกันภัย ค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคตามการเพิ่มขึ้นของอัตราการเช่าพื้นที่ ต้นทุนอาหารและ เครื่องดื่มเท่ากับ 75.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.2% จากไตรมาสที่ผ่านมา และ 5.7% จากไตรมาส เดียวกันของปีก่อน ซึ่งสอดคล้องกับการลดลงของรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่ม

ในปี 2550 บริษัทฯ มีต้นทุนรวมเพิ่มขึ้น 18.3% จากปีก่อน มาอยู่ที่ 4,473.4 ล้านบาท โดยแบ่งเป็น ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการจำนวน 4,185.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 20.3% จากปีก่อน เป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของค่าเสื่อมราคาของพื้นที่ส่วนขยายและค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคของ โครงการเซ็นทรัลเวิลด์หลังการเปิดให้บริการในเดือนธันวาคม ปี 2549 ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม ลดลง 5.1% จากปีก่อน เนื่องจากการปิดศูนย์อาหารจำนวน 2 แห่ง

ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร
ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางของบริษัทฯและผู้บริหาร ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษาต่างๆ และค่าเสื่อม ราคาและค่าตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2550 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่าย ในการขายและบริหารเท่ากับ 580.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 73.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรที่เพิ่มขึ้น (ปรับขึ้นเงินเดือนพนักงานและการจ่ายโบนัสประจำปี) และการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ในช่วงเฉลิมฉลองสิ้นปี ซึ่งเป็นปกติ ธุรกิจที่ค่าใช้จ่ายดังกล่าวในไตรมาสที่ 4 ของปีจะสูงกว่าไตรมาสอื่นๆ และเมื่อเปรียบเทียบกับ ไตรมาสเดียวกันของปีก่อน บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์และค่าใช้จ่ายด้าน บุคลากรที่สูงขึ้น ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเพิ่มขึ้น 54.4%

ในปี 2550 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารจำนวน 1,514.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 40.5% จากปีก่อน มีสาเหตุหลักจากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ โดย เฉพาะที่โครงการเซ็นทรัลเวิลด์และค่าใช้จ่ายด้านบุคลากร อนึ่ง จากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและ การจับจ่ายใช้สอยที่ค่อนข้างซบเซาตลอดทั้งปี 2550 ส่งผลให้บริษัทฯมีค่าใช้จ่ายในการโฆษณา และประชาสัมพันธ์เพิ่มขึ้น 80.3% จากปีก่อน มาอยู่ที่ 565.7 ล้านบาท คิดเป็น 7.4% ของรายได้ รวมซึ่งไม่รวมรายการที่เกิดขึ้นไม่เป็นประจำ โดยเพิ่มขึ้นจากปี 2549 ที่มีสัดส่วนอยู่ที่ 4.7% ของ รายได้รวม

กำไรสุทธิ
สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2550 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 520.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.2% เมื่อ เทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา และ 42.4% จากไตรมาสเดียวกันปีก่อน หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้ เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว กำไรสุทธิอยู่ที่ 305.9 ล้านบาท ลดลง 25.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ ผ่านมา และ 16.3% จากไตรมาสเดียวกันปีก่อน เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและ ประชาสัมพันธ์และค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรที่เพิ่มขึ้น

ในปี 2550 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 1,783.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.8% จากปีก่อน หากไม่รวม รายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว กำไรสุทธิอยู่ที่ 1,569.1 ล้านบาท ลดลง 6.9% จากปีก่อน เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้น

อัตรากำไรขั้นต้น
อัตรากำไรขั้นต้นของไตรมาสที่ 4 ปี 2550 หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว เท่ากับ 42.5% เพิ่มขึ้นจาก 41.2% ในไตรมาสที่ 3 ปี 2550 และ 40.4% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549

เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์สูงขึ้นตามอัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นและ ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่ให้แก่ผู้เช่าโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ลดลง

ในปี 2550 อัตรากำไรขั้นต้น หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าวจะเท่ากับ 41.8% ลดลงจาก 43.6% ในปีก่อน เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นในระยะแรกของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ยังอยู่ ในระดับต่ำ ซึ่งได้เปิดให้บริการในเดือนธันวาคม ปี 2549

อัตรากำไรสุทธิ
อัตรากำไรสุทธิของไตรมาสที่ 4 ปี 2550 หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าวจะ เท่ากับ 14.1% ลดลงจาก 19.5% ไตรมาสที่ 3 ปี 2550 และ 18.2% ในไตรมาสที่ 4 ปี 2549 เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้น

ในปี 2550 อัตรากำไรสุทธิ หากไม่รวมรายได้ที่ไม่ได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว เท่ากับ 18.7% ลดลงจาก 22.6% ในปีก่อน เนื่องจากอัตรากำไรขั้นต้นในระยะแรกของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ยังอยู่ ในระดับต่ำและค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้น

ตารางที่ 3: อัตราส่วนความสามารถในการทำกำไร

สินทรัพย์รวม
ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวมจำนวน 37,204.6 ล้านบาท ประกอบด้วย สินทรัพย์หมุนเวียนจำนวน 5,222.3 ล้านบาท (คิดเป็น 14.0% ของสินทรัพย์รวม), สินทรัพย์ไม่ หมุนเวียนประเภทที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์จำนวน 28,795.0 ล้านบาท (คิดเป็น 77.4% ของ สินทรัพย์รวม), และสินทรัพย์อื่นๆจำนวน 3,187.3 ล้านบาท (คิดเป็น 8.6% ของสินทรัพย์รวม) เมื่อ เปรียบเทียบ ณ สิ้นปี 2549 สินทรัพย์รวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 เพิ่มขึ้น 2,868.1 ล้านบาท หรือ 8.4% ซึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของที่ดิน อาคารและอุปกรณ์จำนวน 2,443.4 ล้านบาท หรือ 9.3% จากการก่อสร้างโครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะและโครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช

หนี้สินรวม
ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทฯ มีหนี้สินรวมเท่ากับ 23,565.3 ล้านบาท ประกอบด้วยหนี้สินไม่ หมุนเวียน 81.0% ของหนี้สินรวม และบริษัทฯ มีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยเท่ากับ 12,044.9 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วน 51.1% ของหนี้สินรวม ในปี 2550 บริษัทฯ มีหนี้สินรวมเพิ่มขึ้น 8.3% จาก 1) การออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกันจำนวน 3,000 ล้านบาท ในเดือนมิถุนายน ปี 2550 เพื่อใช้เป็นเงินทุน สำหรับโครงการใหม่ และ 2) ตั๋วอาวัลสัญญาใช้เงินเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินของโครงการเซ็นทรัล พลาซา ขอนแก่น

ส่วนของผู้ถือหุ้น
ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทฯ มีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 13,639.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,065.1 ล้านบาท หรือ 8.5% จาก ณ สิ้นปี 2549 และมีกำไรสะสมเท่ากับ 8,720.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 993.3 ล้านบาท จาก ณ สิ้นปี 2549 โดยมีสาเหตุจาก (1) บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 1,783.4 ล้านบาท (2) มีการจ่ายเงินปันผลจำนวน 675.4 ล้านบาท และ (3) มีรายการขาดทุนสะสมจากบริษัทย่อย จำนวน 114.7 ล้านบาท ซี่งแสดงเป็นรายการหักจากกำไรสะสมยังไม่ได้จัดสรรและแสดงเป็น รายการเพิ่มขึ้นในส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยในงบดุล รายการที่เกิดขึ้นดังกล่าวเป็นผลมาจากการเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นในไนน์สแควร์ จาก 60.0% เป็น 87.1% (ณ วันที่บริษัทฯ เพิ่มสัดส่วนการถือหุ้น ในบริษัทย่อย บริษัทย่อยมีขาดทุนสะสมจำนวน 420 ล้านบาท) การซื้อหุ้นเพิ่มทุนดังกล่าวทำให้ เกิดส่วนต่างในราคาที่สูงกว่าสินทรัพย์สุทธิของบริษัทย่อย เนื่องจากผู้บริหารเชื่อว่า ผลต่างราคาหุ้น ดังกล่าว เกิดจากการที่บริษัทได้ตั้งสำรองเพื่อการด้อยค่าของสินทรัพย์ไว้เต็มจำนวน ซึ่งจะสามารถ ชดเชยกลับมาได้จากผลประกอบการของโครงการเซ็นทรัลพลาซ่า พระรามเก้า ในอนาคต (ดูหมาย เหตุประกอบงบการเงิน สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2550 ข้อ 9)

ตารางที่ 4: สรุปฐานะทางการเงินไตรมาสที่ 4 ปี 2550 และปี 2550

โครงสร้างทางการเงินของบริษัทฯ อยู่ในระดับแข็งแกร่ง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทฯ มี อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 0.6 เท่า ไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อ เทียบกับ ณ สิ้นปี 2549 บริษัทฯ มีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยเท่ากับ 7.3 เท่า เพิ่มขึ้นจาก 5.9 เท่า ณ สิ้นปี 2549 ซึ่งเป็นผลมาจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้น

ในปี 2550 บริษัทฯ จ่ายชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 2,067.1 ล้านบาท และในเดือนมิถุนายน 2550 บริษัทฯ ได้ออกหุ้นกู้ไม่มีหลักประกัน อายุ 5 ปี ดอกเบี้ยคงที่ 4.25% จำนวน 3,000 ล้าน บาท เพื่อใช้สนับสนุนการพัฒนาและปรับปรุงโครงการปัจจุบันและการพัฒนาโครงการใหม่ของ บริษัทฯ ทั้งนี้หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยของบริษัทฯ ประกอบด้วย เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 68% และ อัตราดอกเบี้ยลอยตัว 32% โดยมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 5.5% ต่อปี ณ สื้น ปี 2550 ไม่เปลี่ยนแปลงจาก ณ สิ้นปี 2549 ในสถานการณ์ที่ดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง บริษัทฯ ยังคง นโยบายสัดส่วนอัตราดอกเบี้ยคงที่ต่ออัตราดอกเบี้ยลอยตัว เท่ากับ 70: 30

ตารางที่ 5: อัตราส่วนทางการเงิน

หมายเหตุ:/1 กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ไม่รวมเงินสดที่ชำระเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลซึ่งครบกำหนด

เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรฐานบัญชี ฉบับที่ 44 เรื่อง งบการเงินรวมและการบันทึกบัญชีสำหรับเงิน ลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วม ที่กำหนดให้บริษัทบันทึกเงินลงทุนในบริษัทย่อยและหรือบริษัท ร่วมตาม "วิธีราคาทุน" แทน "วิธีส่วนได้เสีย" ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2550 บริษัทฯ ได้เปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีดังกล่าว โดยปรับงบการเงินย้อนหลังและงบการเงินของบริษัทฯ สำหรับปี 2549 ที่นำไปแสดงในงบการเงินสำหรับปี 2550 เพื่อเปรียบเทียบจึงได้รับการปรับปรุงใหม่ โดยการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวทำให้เกิดความแตกต่างระหว่างงบการเงินเฉพาะกิจการและงบการเงิน รวม โดยบริษัทฯขอชี้แจงในประเด็นที่สำคัญ ดังนี้

งบกำไรขาดทุนสำหรับปี 2550
กำไรสุทธิในงบการเงินเฉพาะกิจการสำหรับปี 2550 เท่ากับ 4,724.8 ล้านบาท แตกต่างเป็นจำนวน 2,941.4 ล้านบาท (1.35 บาทต่อหุ้น) จากกำไรสุทธิในงบการเงินรวมซึ่งมีจำนวนเท่ากับ 1,783.4 ล้านบาท

งบกำไรขาดทุนสำหรับปี 2549
กำไรสุทธิในงบการเงินเฉพาะกิจการเท่ากับ 4,329.9 ล้านบาท แตกต่างเป็นจำนวน 2,644.7 ล้าน บาท (1.22 บาทต่อหุ้น) จากกำไรสุทธิในงบการเงินรวมซึ่งมีจำนวนเท่ากับ 1,685.2 ล้านบาท

งบดุลสำหรับงวดประจำปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2549
ผลกระทบจากการปรับงบการเงินย้อนหลัง ส่งผลให้กำไรสะสมในงบการเงินเฉพาะกิจการเพิ่มขึ้น 712.8 ล้านบาท มาอยู่ที่ 8,222.2 ล้านบาท โดยค่าความนิยมติดลบจำนวน 112.6 ล้านบาท ถูก ปรับออกจากงบการเงินเฉพาะกิจการทั้งจำนวน เงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมปรับเพิ่มขึ้น จำนวน 516.5 ล้านบาท มาอยู่ที่ 16,753.7 ล้านบาท สำหรับภาษีเงินได้รอตัดบัญชีปรับเพิ่มขึ้น จำนวน 83.8 ล้านบาท มาอยู่ที่ 293.0 ล้านบาท

หมายเหตุ การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวไม่มีผลกระทบต่องบการเงินรวม และนโยบายการจ่ายเงินปัน ผลของบริษัทฯ แต่อย่างใด (ดูรายละเอียดในหมายเหตุงบการเงินสำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2550 ข้อ 27)

PDF File News

Download (Size: 242,593 bytes)

The Largest Lifestyle Shopping Destination in Bangkok

The Most Favorite Places to Visit

The Largest Beachfront Lifestyle Shopping Complex in Asia

General Term & Conditions © Copyright 2011 Central Pattana Plc. All rights reserved.

Central Pattana Public Company Limited

The Offices at Central World, 999/9 Rama I Rd., Patumwan, Bangkok 10330 Thailand

We recommend using FireFox, Google Chrome, Safari or IE8 at this time. IE7 is minimally supported and IE6 is not supported.